Hypothek in Zypern. Wie man einen Kredit für den Kauf einer zypriotischen Immobilie erhält

Der Kauf von Immobilien im Ausland erfordert erhebliche finanzielle Investitionen, und Instrumente wie Darlehen und Hypotheken ermöglichen es, die gewünschte Immobilie sofort zu erwerben. Allerdings bieten nicht alle Länder aktiv Hypotheken für Ausländer an, da sie mögliche Risiken fürchten.

Im Falle Zyperns sind die lokalen Banken eher bereit, Ausländern Hypothekendarlehen zu gewähren, aber die Höhe der anfänglichen Zahlung wird höher sein als bei den Bürgern der Insel. Der Prozentsatz der erforderlichen Investitionen kann die Hälfte des Wertes der gekauften Immobilie erreichen.

In unserem Artikel werden wir uns darauf konzentrieren, was eine Hypothek in Zypern ist, welche Dokumente dafür erforderlich sind und wie viel sie kostet.

Merkmale von Hypotheken in Zypern

Ausländische Staatsbürger, die nicht in der EU ansässig sind, müssen für den Erwerb von Immobilien eine Sondergenehmigung des zyprischen Ministerrats einholen. Diese Anforderung gilt für alle Käufer aus Ländern außerhalb der EU, unabhängig davon, ob die Immobilie für den persönlichen Gebrauch oder für Investitionszwecke erworben wird. Dieses Verfahren ist jedoch meist nur eine Formalität: Ablehnungen sind selten und nur in Fällen, in denen der Käufer Probleme mit dem Gesetz hat. Um eine Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie zu erhalten, benötigen ausländische Bürger:

• Bewerbungsformular (Formular COMM 145).
• Eine Kopie des Reisepasses.
• Finanzielle Dokumente, die das Einkommen bestätigen.
• Ein Grundstücksplan (beim Kauf eines Grundstücks eine Kopie der Baugenehmigung).
• Bescheinigungen über das Nichtvorhandensein von Schulden und steuerlichen Verpflichtungen.

Der Kauf einer Immobilie kann bereits vor der Genehmigung durch den zyprischen Ministerrat abgeschlossen werden. Die Banken können Hypotheken aufnehmen, sofern die Genehmigung in den nächsten Phasen der Transaktion eingeholt wird.

Wer kann auf Zypern eine Hypothek erhalten?

Hypotheken in Zypern stehen einer Vielzahl von Kreditnehmern zur Verfügung, darunter sowohl einheimischen als auch ausländischen Staatsbürgern. Um einen Kredit zu erhalten, müssen Sie über ein stabiles Einkommen und eine transparente Finanzgeschichte verfügen. Die wichtigsten Kandidaten für eine Hypothek sind:

• Bürger von Zypern. Als Einwohner haben sie Zugang zu günstigeren Hypothekenkonditionen mit einer Mindestanzahlung von 10% des Immobilienwerts und einem vereinfachten Genehmigungsverfahren.
• Ausländische Staatsbürger. Für Nichtansässige sind die Anforderungen etwas strenger. Die Banken verlangen von Ausländern 20-50% der Anschaffungskosten einer Immobilie. Für Bürger aus Nicht-EU-Ländern verlangen einige Banken eine Bestätigung der zyprischen Aufenthaltsgenehmigung. 
• Juristische Personen. Lokale Banken vergeben Hypothekendarlehen an Unternehmen, die auf der Insel registriert sind, um Gewerbeimmobilien oder Wohnungen für ihre Mitarbeiter zu erwerben.

Banken in Zypern können eine Hypothek ablehnen, wenn:

• Der Kreditnehmer hat ein geringes Einkommen, das es ihm nicht erlaubt, die monatlichen Raten zu bezahlen.
• In anderen Ländern gibt es überfällige oder problematische Kredite.
• Der Kreditnehmer kann keine ausreichenden Nachweise über seine Einkommensquellen erbringen.
• Die gewünschte Immobilie entspricht nicht den Anforderungen der Bank (z. B. schlechter Zustand oder ungeklärte rechtliche Fragen).

Hypothek in Zypern für Russen

Trotz der internationalen Sanktionen müssen russische Staatsbürger beim Immobilienerwerb in Zypern keine nennenswerten Einschränkungen hinnehmen. Obwohl die Überprüfung der Dokumente durch eine Bank oder Agentur lange dauern kann, verläuft das Verfahren im Allgemeinen nach einem Standardszenario.

Eine Hypothek in Zypern für Russen wird in der Regel für einen Zeitraum von 5 bis 25 Jahren gewährt. Die wichtigsten Voraussetzungen für die Gewährung einer Hypothek sind ein stabiles Einkommen, der Nachweis der Zahlungsfähigkeit und das Vorhandensein der erforderlichen Unterlagen, einschließlich der Bestätigung der legalen Herkunft der Mittel.

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass der Prozess der Erlangung einer Hypothek für russische Käufer, die eine Immobilie in Zypern erwerben möchten, von rechtlicher Unterstützung und Beratung begleitet wird. Wenn kleine Agenturen und spezielle Fachleute sich weigern können, russische Bürger zu bedienen, so ist dies bei großen Banken praktisch nicht der Fall.

Vorteile einer Hypothek auf Zypern

Eine Hypothek in Zypern hat eine Reihe von Vorteilen, von denen der wichtigste die Möglichkeit ist, den Zinssatz für einen langen Zeitraum festzulegen. Dies ist vor allem bei instabilen Verhältnissen auf dem globalen Finanzmarkt von Vorteil, denn es schützt die Kreditnehmer vor möglichen künftigen Zinsschwankungen.

Weitere Vorteile sind:

• Flexibilität der Kreditbedingungen. Die Banken in Zypern bieten verschiedene Kreditlaufzeiten an: von 10 bis 40 Jahren. Dadurch können Sie die monatlichen Raten reduzieren, die nach zypriotischem Recht 30% des Monatseinkommens nicht überschreiten dürfen.
• Kauf einer Immobilie in einem stabilen Land. Im Gegensatz zum Weltmarkt ist der zyprische Immobilienmarkt recht stabil, vor allem in touristisch attraktiven Gebieten. Die Investition in Immobilien mit Hilfe einer Hypothek ermöglicht es Ihnen, Kapital zu sparen und einen langfristigen Gewinn zu erzielen, insbesondere wenn die Immobilie zur Vermietung genutzt wird.
• Ein einfaches Verfahren zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung. Der Kauf einer Immobilie in Zypern mit einer Hypothek kann auch als Grundlage für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung dienen.

Zu den wichtigsten Nachteilen gehören:

• Die Notwendigkeit einer höheren Anzahlung (bis zu 50%).
• Ein langwieriges Hypothekengenehmigungsverfahren für ausländische Staatsbürger, das mit der Notwendigkeit der Überprüfung von Dokumenten und rechtlichen Aspekten verbunden ist.

Gewisse Risiken bestehen auch, wenn der Käufer sein Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro bezieht. Wenn sich der Kurs der Währung gegenüber dem Euro erheblich verändert und das Risiko einer Hypothekenschuld steigt, sollten Sie sich unverzüglich mit der Bank in Verbindung setzen. Die Bank kann eine Umschuldung vornehmen, d. h. sie kann den Zahlungsplan ändern, die Laufzeit des Kredits verlängern oder die Höhe der Zahlungen vorübergehend reduzieren. In Einzelfällen kann die Bank eine vorübergehende Steuerbefreiung für Zahlungen gewähren.

Es ist notwendig, die Bank vor der Entstehung einer Schuld zu kontaktieren, denn wenn bereits eine Schuld besteht, kann die Bank das Verfahren zur Ablehnung der Gelder und des Eigentums des Kreditnehmers einleiten, die sich im Hoheitsgebiet Zyperns befinden.

Wie man eine Immobilie auf Zypern kauft

Welche Art von Immobilien kann ich auf Zypern mit einer Hypothek kaufen?

Für den Erwerb von Immobilien in Zypern gibt es keine Beschränkungen. Sogar Immobilien mit dem Status eines historisch bedeutsamen Objekts können gekauft oder verkauft werden, allerdings mit eigenen Nuancen. 

Beim Kauf von Immobilien durch Ausländer gibt es jedoch einige Einschränkungen. Offiziellen Quellen zufolge dürfen ausländische Käufer aus Ländern außerhalb der EU nicht mehr als zwei verschiedene Arten von Immobilien erwerben (z. B. ein Haus und ein Gewerbeobjekt), und die Gesamtfläche dieser Objekte sollte 4000 m² nicht überschreiten.

Beim Kauf von Primärimmobilien, die noch nicht genutzt werden (Neubauten), gewährt Zypern den Einwohnern Vorteile wie eine Ermäßigung des Mehrwertsteuersatzes (5% für die ersten 130 m² anstelle von 19%). Eine Hypothek auf eine Zweitwohnung kann hingegen mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, wie etwa einer Steuer auf die Übertragung von Eigentumsrechten.

Der primäre und sekundäre Charakter von Immobilien wirkt sich auch auf den Wert der Hypothekenzinsen aus. Sie können eine Wohnung in Zypern mit einer Hypothek zu einem Zinssatz von 1,91% für neue Gebäude und bis zu 4,28% für sekundäre Einrichtungen kaufen. Für gewerbliche Immobilien liegen die Zinssätze zwischen 3,98% und 5%, und die Mindestanzahlung muss oft höher sein (in der Regel 20-40% des Kaufpreises). 

Dokumente für die Hypothekeneintragung und Anforderungen an den Antragsteller

Wie in anderen Ländern können Sie auch in Zypern eine Hypothek aufnehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Zusätzlich zu der üblichen Altersspanne von 18 bis 65 Jahren ist in Zypern ein Höchstalter von 65 Jahren bei Abschluss der Hypothek vorgeschrieben. Das heißt, wenn der Antragsteller 40 Jahre alt ist, wird ihm keine Hypothek für einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren gewährt. 

Zusätzliche Anforderungen an den Antragsteller:

• Erste Zahlung. Die Banken verlangen in der Regel eine Mindestanzahlung von 20-40% des Immobilienwerts. Für Gebietsfremde, insbesondere für ausländische Staatsbürger aus Nicht-EU-Ländern, ist diese Anzahlung höher und liegt zwischen 30% und 50%.
• Kreditwürdigkeit. Die Bank prüft die Fähigkeit des Antragstellers, das Darlehen in Zypern regelmäßig zurückzuzahlen - die monatlichen Zahlungen sollten 30-33% seines Einkommens nicht überschreiten. Diese Bedingung ist nur für den Erhalt eines Hypothekendarlehens obligatorisch - wenn dieser Schwellenwert bei der Rückzahlung überschritten wird, der Kunde aber keine Schulden bei der Bank macht, gibt es keine Beschwerden von der Abteilung.
• Versicherung. Die meisten Banken verlangen eine Lebensversicherung für den Kreditnehmer und eine Immobilienversicherung (z. B. gegen Brände oder Naturkatastrophen). Die Höhe der jährlichen Versicherungsprämien ist unterschiedlich und hängt von der Kreditsumme und dem Wert der Immobilie ab.

Die wichtigsten Dokumente für die Eintragung einer Hypothek:

• Eine Kopie des gültigen Reisepasses des Antragstellers.
• Ein ausgefülltes Antragsformular, das von der Bank zur Verfügung gestellt wird.
• Bestätigung des Einkommens durch eine Bescheinigung des Arbeitsplatzes, eine Steuererklärung, Kontoauszüge sowie Dokumente, die zusätzliche Einkommensquellen bestätigen.
• Unterlagen über frühere Kredite (falls vorhanden) sowie eine Bescheinigung über die Abwesenheit von Schulden.
• Eine Kopie des vorläufigen oder endgültigen Vertrags mit dem Verkäufer der Immobilie.
• Der Bericht eines unabhängigen Gutachters über den Marktwert der Immobilie.
• Ein Bauplan, Katasterinformationen sowie eine Bestätigung, dass die Immobilie nicht unter Kaution oder Arrest steht.

Der Prozess der Erlangung einer Hypothek in Zypern

Bevor Sie einen Antrag stellen, müssen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen, da die Banken in Zypern in der Regel verlangen, dass die monatlichen Hypothekenzahlungen 30-35% des Gesamteinkommens des Antragstellers nicht übersteigen. Der Käufer wählt eine Immobilie aus, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, und prüft die rechtliche Unbedenklichkeit des Objekts (er kann z. B. Daten aus dem Katasterregister anfordern).

1. Beantragung einer Hypothek bei einer der zypriotischen Banken. Dazu müssen Sie eine Reihe von Dokumenten vorlegen, darunter einen Reisepass, einen Einkommensnachweis, eine Kreditgeschichte und eine Immobilienbewertung. Nichtansässige müssen ein Konto in Zypern eröffnen.
2. Die Bewertung des Antragstellers und der Immobilie durch die Bank. Die Bank prüft die Unterlagen, einschließlich der Kreditgeschichte, des Einkommens und der sonstigen Verpflichtungen des Antragstellers, und prüft auch, ob die Immobilie dem geschätzten Wert entspricht.
3. Genehmigung der Hypothek und Unterzeichnung des Vertrags. In dieser Phase werden der endgültige Kreditbetrag und die Konditionen, einschließlich des Zinssatzes und der Laufzeit der Hypothek, vereinbart. Nach der Genehmigung des Kredits unterzeichnen der Käufer und die Bank einen Kreditvertrag, in dem alle Bedingungen festgelegt sind.
4. Eintragung von Hypotheken und Kauf von Immobilien. Nach der Unterzeichnung des Vertrags müssen die Hypothek und die Immobilie bei der zypriotischen Behörde für Bodenressourcen registriert werden. Dieser Schritt bestätigt die Rechtmäßigkeit der Transaktion und schützt die Rechte sowohl der Bank als auch des Kreditnehmers. In der Regel wird nach der Eintragung der Hypothek der Restbetrag an den Verkäufer überwiesen und die Transaktion gilt als abgeschlossen.

In den meisten Fällen verlangt die Bank eine Versicherung der erworbenen Immobilie gegen Risiken (Feuer, Naturkatastrophen) sowie eine Lebensversicherung des Kreditnehmers, um ihre Interessen im Falle unvorhergesehener Umstände zu schützen.

Registrierung von Dokumenten durch eine Agentur

Der Prozess der Hypothekenaufnahme und des Immobilienerwerbs wird vereinfacht, wenn der Käufer die Dienste einer Agentur in Anspruch nimmt. Sie übernimmt den Großteil der bürokratischen und rechtlichen Aufgaben, allerdings nicht kostenlos. Die rechtlichen Aspekte in Zypern sind besonders schwierig, wenn der Käufer die Landessprache nicht spricht, da einige offizielle Rechtsakte und Gesetze nicht in andere Sprachen als Griechisch übersetzt worden sind. 

Zu den Tätigkeiten der Agentur gehören:

• Rechtliche Überprüfung des Objekts. Geprüft werden die Reinheit der Eigentumsrechte, das Nichtvorhandensein von Schulden oder Belastungen auf dem Objekt sowie die Bestätigung der Verfügungsberechtigung des Verkäufers über Immobilien.
• Interaktion mit der Bank. Große Agenturen haben meist bereits Erfahrung im Umgang mit lokalen Banken und sind mit den bürokratischen Feinheiten der Insel vertraut. In einigen Fällen helfen sie bei der Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen für die Bank, einschließlich der Vorbereitung von Anträgen, der Sammlung von Bescheinigungen und Bestätigungen. Die Banken selbst sind eher bereit, mit Agenturen zusammenzuarbeiten, weil sie deren Einschätzung des Käufers vertrauen.
• Bewertung von Immobilien. Die Agentur übernimmt die Bewertung von Immobilien und arbeitet dabei mit vertrauenswürdigen Gutachtern zusammen. 

Die Zusammenarbeit mit einer Agentur erfordert fast immer die Zahlung einer Provision, die zwischen 2% und 5% des Immobilienwerts liegt. Die Kosten für die Dienste einzelner Spezialisten, mit denen die Agentur bei der Lösung von Kundenproblemen zusammenarbeitet, sind oft nicht in der Provision enthalten und werden separat bezahlt. Die Agenturen können auch zusätzliche kostenpflichtige Dienstleistungen anbieten, z. B. Unterstützung bei der Abwicklung des Geschäfts in allen Phasen, Hilfe bei der Beschaffung einer Aufenthaltsgenehmigung oder anderer Genehmigungen.

TOP-Städte in Zypern für Immobilieninvestitionen

Eröffnung eines Bankkontos 

Um in Zypern einen Kredit aufzunehmen und Finanztransaktionen auf der Insel zu tätigen, müssen Gebietsfremde ein Bankkonto bei einer der lokalen Banken eröffnen. Es gibt mehrere große Banken, die in Zypern tätig sind, wie die Bank of Cyprus, die Hellenic Bank und die Eurobank, die spezielle Hypothekenprodukte für ausländische Bürger und Expats anbieten.

Um ein Konto zu eröffnen, müssen Gebietsfremde (sowohl Einzelpersonen als auch Unternehmen) die folgenden Dokumente vorlegen:

• Reisepass.
• Nachweis der Wohnanschrift. Eine Rechnung eines Versorgungsunternehmens oder ein Kontoauszug, der die aktuelle Adresse bestätigt und nicht älter als 3-6 Monate ist.
• Finanzielle Bestätigung. Dokumente zur Bestätigung der Einkommensquelle (z. B. Steuererklärungen, Einkommensnachweise, Kontoauszüge).
• Ausgefülltes Antragsformular. Standardfragebögen für die Eröffnung eines Kontos mit Angaben zur Person und zum Zweck der Eröffnung eines Kontos.

Nach Einreichung der Unterlagen prüft die Bank, ob der Kunde die Anforderungen zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML) und das "Know your customer"-Verfahren (KYC) erfüllt. Das Verfahren dauert in der Regel ein paar Tage bis einige Wochen. Nach der Genehmigung eröffnet die Bank ein Konto und ermöglicht dem Kunden den Zugang zum Internet-Banking, zur Debitkarte und zu anderen Dienstleistungen.

Sie können ein Konto in Zypern aus der Ferne über Vermittler oder direkt über eine Bank eröffnen. Allerdings bieten nicht alle Banken die Möglichkeit einer direkten Bearbeitung, sondern ziehen es vor, mit Vermittlern zusammenzuarbeiten. In diesem Fall ist es am besten, die Hilfe von lokalen Rechts- oder Finanzspezialisten in Anspruch zu nehmen. Nach der Unterzeichnung des Vertrags werden sie im Namen des Kunden mit der Bank verhandeln und für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften verantwortlich sein.

Auch für Gebietsfremde ist es einfach, ein Konto in Zypern zu eröffnen, aber man sollte bedenken, dass einige zypriotische Banken einen Mindestkontostand verlangen, insbesondere wenn es sich um ein Firmenkonto handelt. 

Kosten bei der Beantragung einer Hypothek 

Bei der Beantragung einer Hypothek in Zypern müssen nicht nur die Höhe der Anfangszahlung und die Zinssätze, sondern auch alle damit verbundenen Kosten berücksichtigt werden. Dazu gehören die Provision für die Bank oder Agentur bei der Beantragung einer Hypothek sowie Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf. 

Dazu gehören die Mehrwertsteuer, die Stempelsteuer und die Eigentumsgebühren. Die wichtigste davon ist die Mehrwertsteuer, die 19% des Immobilienwerts beträgt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, sie zu umgehen, und zwar ganz legale. Wir haben diese Nuancen in einem Artikel über Immobiliensteuern in Zypern detailliert analysiert, der Ihnen helfen wird, sich im zypriotischen Steuerbereich besser zurechtzufinden, wenn Sie mit Immobilien arbeiten. So haben beispielsweise Gebietsansässige die Möglichkeit, eine Vorzugssteuer (5%) zu erhalten und einige Gebühren überhaupt nicht zu zahlen.

Bei einer Hypothek erreichen die Gebühren nicht so hohe Werte wie beim Kauf einer Immobilie. Der teuerste Ausgabenposten ist die Provision an die Bank für die Gewährung eines Darlehens. Sie beläuft sich in der Regel auf etwa 1% des Darlehensbetrags. Bei einer Hypothek von 200.000 € beträgt die Provision beispielsweise 2000 €.

Andere Ausgaben umfassen:

• Bewertung von Immobilien. Die Banken verlangen ein unabhängiges Gutachten, um den Wert der Fazilität zu ermitteln, das häufig vom Kreditnehmer bezahlt wird. Die Kosten für die Bewertung schwanken zwischen 100 und 350 €.
• Versicherung. Die Kosten für die Pflichtversicherung eines Objekts (z. B. gegen Feuer und Erdbeben) liegen je nach Objekt und Bank zwischen 350 € und 1200 €.
• Lebensversicherung des Kreditnehmers. Sie ist erforderlich, um die Bank im Falle unvorhergesehener Situationen zu schützen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 150-600 € pro Jahr, wobei dieser Betrag mit abnehmender Verschuldung sinkt.
• Notarielle Dienstleistungen. Ein Notar ist eine wichtige Figur bei Immobilientransaktionen in Zypern, da er die rechtliche Unbedenklichkeit der Transaktion prüft und die Dokumente vorbereitet. Die Kosten für einen Notar belaufen sich je nach Komplexität des Geschäfts auf durchschnittlich 1.000 bis 3.000 EUR.
• Dienstleistungen von Immobilienagenturen. Die Maklerprovision beträgt in der Regel zwischen 2% und 5% des Objektpreises. Dieser Prozentsatz wird vom Kunden der Agentur gezahlt, bei dem es sich meistens um den Immobilienverkäufer handelt, aber in einigen Fällen kann die Zahlung auch auf die Schultern des Käufers fallen.

Die zusätzlichen Kosten für die Due-Diligence-Prüfung, d. h. die Überprüfung der rechtlichen Unbedenklichkeit des Objekts vor dem Kauf, belaufen sich auf 100 bis 350 €, und die Kosten für den Papierkram betragen etwa 50 bis 150 €.

Zyperns Banken, die Immobiliendarlehen vergeben

Die wichtigsten Banken in Zypern, die Hypothekendarlehen anbieten, sind Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank und Ancoria Bank. Dies sind die größten Finanzinstitute, die auf der Insel Hypothekendarlehen anbieten. 

Bevor Sie sich die Bedingungen ansehen, sollten Sie unbedingt wissen, dass der maximale Kreditbetrag von der Bank auf der Grundlage des geschätzten Wertes vergeben wird. Das heißt, wenn der Verkäufer den Kauf einer Wohnung anbietet, sollten Sie sich vor dem Kauf über den geschätzten Wert dieses Objekts informieren. Ist er niedriger als der angegebene Betrag, fällt der maximale Kreditbetrag geringer aus. Wenn die Wohnung beispielsweise 200.000 € kostet und ihr geschätzter Wert 120.000 € beträgt, bietet die Bank statt eines Darlehens von 160.000 € nur 84.000 € an.

Die wichtigsten von den Banken angebotenen Konditionen für September 2024:

Diese Banken bieten auch Verbraucherkredite an, nicht nur für den Kauf von Autos oder Haushaltsgeräten, sondern auch für den Erwerb von Immobilien. Diese Art von Kredit ist flexibler, da er für einen kürzeren Zeitraum als eine Hypothek aufgenommen werden kann (in der Regel zwischen 1 und 7 Jahren). Allerdings gibt es auch Nachteile: Der wichtigste ist die fehlende Besicherung eines solchen Kredits durch eine Immobilie wie bei einer Hypothek, weshalb die Zinssätze für Konsumentenkredite in der Regel 3-8% höher sind. 

Autor

Mikhail Konon ist eine Werbetexterin

Ich schreibe informative Artikel über Immobilien, Investitionen, Arbeitssuche und Steuern.

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