In welchen Städten Deutschlands sind die teuersten und billigsten Wohnungen zu verkaufen? Welche Art von deutschen Immobilien ist in letzter Zeit zu einer beliebten Anlageform geworden? Wie haben sich die Wohnungspreise in den letzten 10 Jahren verändert, und wie wird sich diese Dynamik im Jahr 2023 darstellen? Die Antworten auf diese Fragen mit Zahlen und Details finden Sie in unserem Expertenmaterial.
Irene Verkhovetskaya, Geschäftsführerin von Estate-Service24, über den stärksten Preisverfall in Deutschland, die Zinssätze und die Immobilienkosten in den sieben großen deutschen Städten.
Über die Dynamik der Immobilienpreise in Deutschland
- 2023 war ein ungewöhnlich schwieriges Jahr für die Immobilienbranche: Passivität bei der Finanzierung, Stagnation bei den Transaktionen, weiterer Anstieg der Baukosten, "Einfrieren" von Projekten, eine Welle von Insolvenzen von Immobilienunternehmen usw.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren stetig gestiegen - bis Ende 2022 um 8-10%. Ab 2023 ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien, die um ein Vielfaches höher war als das Angebot, aufgrund von Faktoren wie dem Anstieg der Zinssätze von 1% auf 4%, der Inflation, strengeren Kriterien für die Kreditvergabe und geänderten Anforderungen im Energiebereich von Gebäuden leicht zurückgegangen. Es kann jedoch nicht gesagt werden, dass die Preise erheblich gesunken sind.
Während die Preise in prestigeträchtigen Gegenden stabil bleiben, ist ab 2023 ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen - im Durchschnitt um 10%-15% für Wohnungen in bestimmten Gegenden (insbesondere für sanierungsbedürftige Immobilien (Wohnungen und Häuser)).
Die Zinssätze sind inzwischen auf 3,5% gesunken. Dies deutet darauf hin, dass sich die Situation stabilisiert hat und ein weiterer Rückgang der Preise für Wohnimmobilien, insbesondere in den Großstädten Westdeutschlands, nicht zu erwarten ist. Dies ist in erster Linie auf den ständigen Zuzug der Erwerbsbevölkerung und den Mangel an Grundstücken für den Bau von Wohngebäuden zurückzuführen. Dementsprechend werden die Immobilienpreise auf lange Sicht steigen.
Wer eine Zweitimmobilie erwerben möchte, kann mit einem gewissen Preisnachlass rechnen, allerdings sind hier die Reparaturkosten zu berücksichtigen - sie liegen derzeit bei etwa 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Wie haben sich die Immobilienpreise im Jahr 2023 entwickelt?
- Dies teilt das Statistische Bundesamt mit, im Jahr 2023 gab es den stärksten Rückgang der deutschen Immobilienpreise in den letzten 23 Jahren - im dritten Quartal 2023 sanken sie um 10,2% gegenüber dem Vorjahr.
Im Durchschnitt fielen die Preise für Häuser um 12,7% und für Wohnungen um 9,1%.
In München sanken die Wohnungspreise im 3. Quartal 2023 um -15,25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum, knapp hinter Hannover (-14,02%) und Stuttgart (-13,78%).
Die Preise für Eigenheime in München sanken im 3. Quartal 2023 um -10,84%. Dieser Indikator wird von Hamburg (-9,77%) und Düsseldorf (-8,55%) gefolgt. Die Hauspreise fielen am wenigsten in Dresden (-3,22%).
Hamburg, Deutschland
Über die Kosten von Wohnungen und Häusern in deutschen Megastädten
- Die günstigsten Unterkünfte finden Sie in Dortmund. Dort kosten Immobilien durchschnittlich 2.300 Euro pro Quadratmeter.
Das Teuerste ist immer noch in München - Hier muss man durchschnittlich 8.400 Euro pro Quadratmeter bezahlen.
Das heißt, für eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 60 Quadratmetern zahlt man in Dortmund 138.000 Euro, während in München eine Wohnung mit der gleichen Fläche 504.000 Euro kostet.
Im Folgenden stellen wir die Preise für Wohnimmobilien in den TOP 7 Städten Deutschlands vor. Die Städte in Deutschland, die für die Immobilienwirtschaft am wichtigsten sind, werden als die "großen Sieben" bezeichnet.
München
Derzeit liegt der Preis für Wohnungen in München pro Quadratmeter bei durchschnittlich 8.400 Euro, für ein Haus bei durchschnittlich 8000 Euro.
Frankfurt am Main
Die Preisreihenfolge in Frankfurt am Main sieht nun wie folgt aus: Beim Kauf einer Wohnung liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 5.800 Euro, beim Kauf eines Hauses bei etwa 5.100 Euro pro "Quadrat".
Berlin
Derzeit liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Berlin im Durchschnitt bei 5.100 Euro, für ein Haus bei 5.130 Euro.
Hamburg
Die Kosten pro Quadratmeter liegen in Hamburg derzeit bei durchschnittlich 5.800 Euro für eine Wohnung und etwa 5.000 Euro für ein Haus.
Stuttgart
Derzeit liegt der Preis für Wohnungen in Stuttgart pro 1 qm bei ca. 4800 Euro, für ein Haus - im Durchschnitt bei 5200 Euro.
Düsseldorf
Beim Kauf einer Wohnung in Düsseldorf müssen Sie im Durchschnitt 4.500 Euro pro Quadratmeter bezahlen, wenn ein Haus kaufen - etwa 4.600 Euro pro 1 Quadratmeter.
Köln
In Köln kostet das "Quadrat" beim Kauf einer Wohnung 4.700 Euro und beim Kauf eines Hauses 4.400 Euro.
Die Lage und der Zustand der Immobilie sind entscheidende Faktoren für die genaue Schätzung des Immobilienpreises.
Top 5 Städte in Deutschland: Erfahrene Berater über die Vor- und Nachteile des Lebens in Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Leipzig
Über die Standortklassifizierung
- In Deutschland gibt es eine Klassifizierung des Standortes:
Zur Kategorie Und die oben genannten Megastädte mit sehr hoher Nachfrage nach Immobilien und sehr hohen Preisen gehören.
Städte mit Standort B sind Großstädte von großer nationaler und regionaler Bedeutung mit einer Bevölkerung von 250 bis 600 Tausend Menschen. Sie befinden sich in der Regel in der Nähe der TOP-7-Städte. Dazu gehören zum Beispiel Leipzig, Nürnberg, Mannheim, Wiesbaden, Hannover und andere.
Städte mit einem Standort mit - Dies sind Städte mit begrenzter nationaler, aber großer regionaler Bedeutung und einer Einwohnerzahl von 100 bis 250 Tausend Menschen. Dazu gehören Wuppertal, Kiel, Mainz, Freiburg, Augsburg usw.
Einige Experten kritisieren diese Klassifizierung, da sie die einzigartigen Vorteile der Wohnimmobilienmärkte kleiner und mittlerer Städte unterschätzt.
So gibt es zum Beispiel Städte, die zur gleichen Kategorie gehören, aber dennoch schwer zu vergleichen sind, weil sie in verschiedenen Regionen liegen. Wie wir bereits gesagt haben, sind die Immobilien in Ostdeutschland weniger liquide - es gibt eine starke Abwanderung der arbeitenden Bevölkerung aus den Kleinstädten, was man von den Städten und Dörfern in Westdeutschland nicht behaupten kann.
Frankfurt, Deutschland
Über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer
- Wie kann ein Ausländer kaufen eine Immobilie in Deutschland? Welche Schwierigkeiten könnten auftreten?
- Im Allgemeinen ist der Prozess der Immobilienkauf in Deutschland ist für Ausländer nicht schwierig. Ausländer sind nicht beschränkt in Kauf lokaler Immobiliensowohl bei der Wahl der Art der Immobilie als auch bei der Wahl des Standorts. Dies unterscheidet Deutschland von Ländern wie Österreich oder der Schweiz, wo die Genehmigung einer speziellen Grundstücksvergabekommission erforderlich ist. Die wichtigste Anforderung auf dem deutschen Markt ist die Bestätigung der Herkunft der Mittel.
Für den Kauf einer Immobilie in Deutschland werden vom Käufer die folgenden Dokumente benötigt:
- eine Kopie des Personalausweises des potenziellen Käufers oder eine Kopie eines Auszugs aus dem Handelsregister des Unternehmens (im Falle des Erwerbs des Objekts durch eine juristische Person);
- eine Bescheinigung der Bank über den Kontostand, die als Bestätigung für die Ernsthaftigkeit Ihrer Kaufabsichten dient und bei der Reservierung des Objekts vorgelegt werden muss.
Die Bürgerinnen und Bürger Russlands und Weißrusslands sehen sich nun jedoch großen Schwierigkeiten gegenüber, wenn sie Immobilienkauf in Europa, insbesondere in Deutschland. Dies ist möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:
1) Wenn Sie keine Aufenthaltsgenehmigung in Europa (Italien, Griechenland, Spanien und andere) haben, aber bereits ein Konto bei einer europäischen Bank eröffnet haben und genügend Geld darauf vorhanden ist, um die Kosten für die Immobilie und die Anschaffungskosten zu bezahlen, können Sie eine private oder gewerbliche Immobilie in Deutschland kaufen. Der Kunde kann über sein Geld in jeder Höhe verfügen, die sich bereits auf dem Konto befand (wenn er nicht in den Sanktionslisten der Bürger aufgeführt ist, deren Konten eingefroren sind).
2) Wenn Sie eine unbefristete EU-Aufenthaltserlaubnis haben, haben Sie das Recht auf: einen unbegrenzten Betrag auf ein Konto überweisen, einen Kredit bei einer deutschen Bank aufnehmen, Geld in Aktien anlegen - also alle Geschäfte gleichberechtigt mit deutschen Staatsbürgern durchführen.
3) Wenn Sie ein Konto in einem Nicht-EU-Land haben - Türkei, Georgien und andere- Es ist unwahrscheinlich, dass Banken für Sie ein Konto in Deutschland eröffnen wollen, da die sorgfältige Überprüfung der Herkunft der Gelder ein zu zeitaufwändiges Verfahren ist, vor dem die Deutschen derzeit zurückschrecken, um Risiken zu vermeiden. Wenn Russen und Weißrussen jedoch über genügend Geldmittel und eine transparente Herkunftsgeschichte verfügen, ist die Wahrscheinlichkeit, ein Konto bei einer deutschen Bank zu eröffnen, 50:50.
Bürger anderer GUS-Staaten (Georgien, Kasachstan usw.) können ohne Einschränkungen Konten eröffnen und Geld aus anderen Ländern überweisen, sofern die Herkunft der Mittel bestätigt wird. Für ukrainische Staatsangehörige besteht das Problem, Geld von ukrainischen Banken abzuheben.
Wie man eine Immobilie in Deutschland kauft: ein detaillierter Leitfaden
Über Immobilien, die sehr gefragt sind
- Wohnimmobilien sind in Deutschland seit jeher sehr gefragt, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung. In erster Linie sind dies Wohnungen, Wohnungspakete, Mehrfamilienhäuser (je nach Budget).
Warum Wohnen? Es sollte klar sein, dass Deutschland ein wirtschaftlich entwickeltes Land mit einem hohen Lebensstandard und dementsprechend hohen Immobilienpreisen ist (wir haben oben Beispiele für Preise genannt). Auf Einerseits erwirtschaften Wohnimmobilien weniger Einkommen - etwa 3,5%, während Gewerbeimmobilien 5-6% erwirtschaften, aber Wohnimmobilien steigen im Preis schneller.
Ein weiterer Grund, warum Investoren in Wohnimmobilien in Deutschland investieren, ist, dass Objekte dieser Kategorie immer auf dem Markt sind. Zwar ist die Zahl der Neubauten in zentralen Lagen in den letzten 3-4 Jahren deutlich zurückgegangen, da es in Großstädten weniger freie Grundstücke gibt, dennoch gibt es eine gewisse Auswahl an Wohnungen, was man von Gewerbeimmobilien nicht behaupten kann. Manchmal warten unsere Kunden etwa ein Jahr auf ein geeignetes Objekt, wenn sie planen, die gewünschte Art von Gewerbeimmobilie an einem bestimmten Standort zu kaufen.
Zusätzlich zu den Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen mit einem zuverlässigen Mieter sind ständig gefragt. Dabei kann es sich entweder um ein Bürogebäude in Großstädten und deren Vororten oder um eine Supermarktkette in einer deutschen Kleinstadt handeln.
Wie Sie wissen, ist in Deutschland die gesamte Infrastruktur dezentralisiert - jedes Dorf hat seine eigenen Einkaufszentren, Schwimmbäder, Bildungseinrichtungen und Kliniken, d.h. die lokale Bevölkerung genießt alle Vorteile der "Zivilisation".Bei der Auswahl einer Investitionsimmobilie in Kleinstädten kommt es vor allem darauf an, die wirtschaftliche Lage der Region zu analysieren.
Generell kann man sagen, dass die neuen Bundesländer (Ostdeutschland) nicht so investitionssicher sind - in diesen Regionen gibt es eine Abwanderung der Erwerbsbevölkerung bzw. es besteht das Risiko, dass das Gebäude leer steht, wenn der Mieter auszieht.
- In welchen Sektoren sind Investitionen erst in letzter Zeit populär geworden?
- In den letzten Jahren waren Sozialimmobilien (Wohnungen und Pflegeheime) besonders gefragt. Deutschland ist ein Land mit einem sehr gut entwickelten Sozialsystem, für das der Staat jährlich etwa 25% des BIP ausgibt. Somit bieten Pflegeheime die Möglichkeit, ein stabiles garantiertes Einkommen mit guten Wachstumsaussichten zu erhalten.
Die soziale Immobilien-Investmentmarkt ist derzeit im Steigen begriffen, was vor allem auf den demografischen Wandel in Deutschland zurückzuführen ist, der auch in den kommenden Jahrzehnten anhalten wird. Prognosen zeigen, dass trotz des Anstiegs der Geburtenrate in Deutschland in den letzten Jahren die Bevölkerung spürbar "altert", was bedeutet, dass der Kauf von Wohnungen oder Häusern für ältere Menschen eine zuverlässige Kapitalerhaltung darstellt.
Darüber hinaus werden Energieinfrastruktur, Rechenzentren und das Gesundheitswesen zu Schlüsselbereichen für zukünftige Investitionen.
Die Investoren zeigen ein wachsendes Interesse daran, ihre Präsenz in diesen Bereichen zu verstärken, um dem wachsenden Bedarf an technologisch fortschrittlichen Immobilienlösungen gerecht zu werden.
Die Nachfrage nach energieeffizienten, an den Klimawandel angepassten Gebäuden wird weiter steigen.
Autor
Julija Janukowitsch Chefredakteur
Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.
Bereitgestellte Informationen von ESTATE-SERVICE24
Anzahl der Objekte: 152 Anzahl der Veröffentlichungen: 1 Schreiben Sie an das Unternehmen
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