Der Kauf einer Immobilie in Deutschland: Marktsituation und Transaktionsprozess

Jeder kann in Deutschland ein Haus kaufen. Einheimische haben nur im Falle einer Hypothek einen Vorteil, da Ausländer eine viel größere Anzahlung leisten müssen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie viel Wohnungen in deutschen Städten kosten, wie sie gekauft werden können und mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen. 

Kurz zur Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt

Von Ende 2022 bis Ende 2023 beobachten wir einen Preisrückgang auf dem deutschen Immobilienmarkt. Besonders ausgeprägt war dies in den Großstädten, wo die Preise zuvor viele Jahre lang gestiegen waren. Der Grund für den Rückgang war ein massiver Anstieg der Zinsen im Markt. 

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit dem Sommer 2022 mehrmals angehoben - dies führte zu einer Verteuerung der Kreditvergabe und zu einem Rückgang der Nachfrage nach Immobilien und in der Folge zu einem Rückgang der Preise für Objekte sowie zu einem Anstieg der Anzahl der Angebote.

Zu Beginn des Jahres 2024 befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Situation der Stabilisierung und Preiskorrektur. Viele deutsche Marktexperten sind sich einig, dass ein solcher Trend während des gesamten Jahres 2024 und bis zum Jahr 2025 zu beobachten sein wird (es ist wichtig zu berücksichtigen, dass die Korrektur sowohl nach oben als auch nach unten erfolgen kann, abhängig vom Einfluss vieler Faktoren). Langfristig wiederum wird ein allmählicher Preisanstieg erwartet.

Daher gelten Immobilien in Deutschland trotz des aktuellen Rückgangs immer noch als sichere Anlage - dies gilt vor allem für Großstädte. 

Und nun zu den Preisen.

Preise für Wohnungen in den größten Städten Deutschlands

Wohnungspreise in deutschen Großstädten (laut der Plattform immowelt.de ): 

* Die Mindest- und Höchstbeträge sind ungefähre Angaben, da die Kosten für einen Quadratmeter Wohnraum stark von der Lage, dem Zustand, dem Alter und der Fläche der Wohnung abhängen, die Sie benötigen.

Schrittweises Vorgehen beim Immobilienkauf in Deutschland

Die wichtigste Voraussetzung für den Abschluss von Immobilientransaktionen auf dem deutschen Markt ist die Bestätigung der rechtlichen Herkunft der für den Kauf des Objekts verwendeten Mittel. 

Um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Deutschland zu erwerben, sollte ein potenzieller Käufer die folgenden Dokumente vorlegen:

• Eine Kopie des Personalausweises (für natürliche Personen) oder ein Auszug aus dem Handelsregister (für juristische Personen).
• Eine Bescheinigung der Bank über den Kontostand, die die Verfügbarkeit ausreichender Mittel und die Ernsthaftigkeit der Kaufabsichten für das ausgewählte Objekt bestätigt. Diese Bescheinigung ist in der Phase der Reservierung eines Objekts erforderlich.

Der Kauf einer deutschen Immobilie läuft wie folgt ab:

1. Immobiliensuche

Der Wettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt ist sehr groß und die Auswahl an Objekten ist gering. Seien Sie daher geduldig und planen Sie genügend Zeit ein, um das gewünschte Objekt zu finden. 

2. Überprüfung der Einrichtung und Buchung

Vor dem Kauf sollten Sie sich mit dem Grundbuch vertraut machen - dort können Sie sehen, wem die von Ihnen gewählte Immobilie früher gehörte und jetzt gehört, ob sie mit Lasten belastet ist usw. Es kann auch nicht schaden, sich mit den folgenden Dokumenten vertraut zu machen: Hausordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung.

Nach einer gründlichen Prüfung buchen Sie die Immobilie, indem Sie dem Verkäufer ein Angebot zum Kauf machen.

3. Eröffnung eines Bankkontos

Sie können die Transaktion entweder von einem deutschen oder einem anderen ausländischen Konto* bezahlen.

* Zurzeit ist es für Russen und Weißrussen schwierig, in Europa, insbesondere in Deutschland, Immobilien zu kaufen. Dies ist jedoch möglich, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Wenn der Käufer keine Aufenthaltsgenehmigung in Europa hat, aber über ein europäisches Bankkonto mit ausreichenden Mitteln für den Immobilienerwerb und die damit verbundenen Ausgaben verfügt, kann er in Deutschland eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt erwerben. Gleichzeitig hat er das Recht, über das Geld auf dem Konto frei zu verfügen, sofern seine Konten nicht aufgrund von Sanktionen eingefroren sind.
• Wenn Sie eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis in der EU haben, kann der Käufer unbegrenzt Beträge überweisen, Kredite bei deutschen Banken aufnehmen, in Aktien investieren und alle anderen Geschäfte auf der gleichen Basis wie die Bürger dieses Landes durchführen.
• Wenn ein Konto in einem Nicht-EU-Land (Türkei, Georgien usw.) eröffnet wird, lehnen deutsche Banken die Eröffnung wahrscheinlich ab, weil die Herkunft der Gelder schwer zu überprüfen ist. Wenn Russen und Weißrussen jedoch über transparente Einkommensquellen verfügen, liegt die Wahrscheinlichkeit der Eröffnung eines Kontos bei einer deutschen Bank bei 50%.

Für die Bürger der Ukraine besteht das Problem darin, dass sie ihr Geld von den örtlichen Banken abheben können.

4. Abschluss der Transaktion

Um alle Verträge abzuschließen, müssen Sie sich an einen Notar wenden. Unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags schickt der Notar einen Antrag auf Vormerkung des Käufers als neuer Eigentümer an das Grundbuchamt.

5. Zahlung

In Deutschland gibt es zwei gängige Zahlungsmöglichkeiten: die Zahlung direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto. Im zweiten Fall richtet der Notar ein spezielles Treuhandkonto ein, das an eine bestimmte Transaktion gebunden ist. Nachdem der Käufer den gesamten Betrag dorthin überwiesen hat, leitet der Notar ihn an den Verkäufer weiter. 

Bei allen Zahlungsoptionen erhält der Verkäufer das Geld erst, nachdem der Notar bestätigt hat, dass alle notwendigen Bedingungen für den Kauf erfüllt sind. Zu diesen Bedingungen gehören die Voreintragung der Eigentumsrechte zugunsten des Käufers, die Einholung einer Bescheinigung der Bank über die Erlaubnis zur Beseitigung von Lasten (falls vorhanden) sowie die Einholung der Erlaubnis des Verwalters des Hauses für den Verkauf und Kauf.

6. Eintragung eines neuen Eigentümers

Nachdem der Notar den gesamten Betrag erhalten hat, stellt er beim Grundbuchgericht einen Antrag auf endgültige Eintragung und gleichzeitige Rücknahme der vorläufigen Eintragung.

Alle Daten werden im elektronischen Kataster (Grundbuch) gespeichert. Der Eigentümer hat jederzeit das Recht, einen Auszug aus dem Kataster zu verlangen.

Der Transaktionsprozess dauert in der Regel zwei bis vier Monate.

Zusätzliche Kosten 

Nebenkosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf in Deutschland. Sie können seinetwa 10% (und noch mehr) des Kaufpreises der Immobilie. Lassen Sie uns diese damit verbundenen Ausgaben auflisten.

Grunderwerbssteuer 

Diese Steuer beträgt normalerweise zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Der genaue Satz hängt davon ab, in welcher Region Sie die Immobilie kaufen. In Berlin beträgt der Satz zum Beispiel 6% und in München - 3,5%. 

Notarielle Dienstleistungen und Eigentumsregistrierung 

Die Kosten für die Notargebühren und die Eintragung der Immobilie im Grundbuch belaufen sich auf etwa 1,5-2% des Kaufpreises. 

Immobilienmaklergebühr (Maklerprovision) 

Käufer von Immobilien in Deutschland dürfen nicht mehr als 50% der für den Makler bestimmten Gebühr zahlen. Diese Regelung gilt in Deutschland seit Dezember 2020, als ein neues Gesetz in Kraft trat. 

Die Höhe der Maklergebühr ist in Deutschland nicht eindeutig festgelegt, aber es gibt eine unausgesprochene Regel auf dem lokalen Markt, dass der Höchstbetrag 7,14% betragen sollte. Das bedeutet, dass Sie als Käufer nicht mehr als 3,57% zahlen müssen. 

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Registrierung von Hypotheken

Ausländer können in Deutschland eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, müssen aber eine höhere Anzahlung leisten als Inländer. Es ist ratsam, 20-30% des Wertes der Immobilie als Eigenkapital zu haben. 

Die Eintragung von Hypotheken dauert etwa einen Monat, und Darlehen werden in der Regel mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 20 Jahren vergeben.

Der Hypothekenzinssatz in Deutschland beträgt jetzt 3,5%.

Autor

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

Mitverfasser

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

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