Wie man eine Immobilie auf Zypern kauft

In den letzten Jahren überlegen sich immer mehr Ausländer, ob sie eine Immobilie auf Zypern kaufen sollen. Und viele kaufen sie - das beweist die Zunahme der Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen in den letzten Jahren. Obwohl die Insel Zypern nicht das gewöhnlichste Stück Land ist. 

Zypern ist unterteilt in den nördlichen Teil - die Türkische Republik Nordzypern (oder TRNC) - und den südlichen, griechischen Teil der Insel - die Republik Zypern. Früher haben wir darüber geschrieben, wie man eine Immobilie in Nordzypern kauft, jetzt werden wir uns auf den südlichen Teil der Insel konzentrieren.

Da der Kauf einer Immobilie ein schwerwiegender Schritt ist, müssen Sie sich über die Fallstricke (falls vorhanden) informieren und verstehen, ob die Vorteile, über die oft auf Reiseseiten geschrieben wird, auch für Sie persönlich von Vorteil sind.

Die Vor- und Nachteile des Lebens auf Zypern 

Je nach Ihren Vorlieben können die Vorteile des Lebens auf Zypern zu Nachteilen werden und umgekehrt:

• Angenehmes Wetter - mehr als 300 Sonnentage im Jahr. Aber wenn Sie ohne Sonnenschutzmittel leicht verbrennen oder unter hohem Blutdruck leiden, kann die Hitze für Sie eine Belastung sein.
• Ziemlich niedrige Steuern beim Kauf Liegenschaften (deshalb kaufen sie es auch hier). Aber seit dieses Gebiet von ausländischen Investoren nachgefragt wird, sind die Steuern für Ausländer gestiegen. Warum wird der Haushalt nicht aufgestockt, wenn die Nachfrage steigt?
• Der Erwerb von Immobilien kann das Verfahren zur Erlangung der Staatsbürgerschaft in der Zukunft erleichtern. 
• Eine Aufenthaltserlaubnis wird nicht nur Ihnen, sondern auch Ihren Familienangehörigen erteilt. Da es in Zypern jedoch zwei Staaten gibt, kann man nicht behaupten, dass die Einwohner keine Angst vor möglichen Zusammenstößen haben, wie es 1974 der Fall war.
• Immobilien im türkischen Teil der Insel sind billiger als im Südenmit fast demselben angenehmen Klima. Aber in der Weltgemeinschaft bleibt das Gebiet der TRNC unerkannt.

Wenn Sie Ihre Meinung noch nicht geändert haben, sollten Sie unbedingt lernen, wie man eine Immobilie auf Zypern kaufen.

Merkmale des zypriotischen Immobilienmarktes

Die Arten von Immobilien unterscheiden sich nicht wesentlich von dem, was wir aus anderen Ländern gewohnt sind. Es handelt sich um Wohnungen, Häuser, Villen, Wohnkomplexe und Grundstücke, also um Wohnimmobilien. Büros und Geschäfte sind die häufigsten Vertreter der Gewerbeimmobilien. 

Die Objekte vom Bauträger sind die sogenannten Primärimmobilien, die nach Schönheitsreparaturen erworben werden. Sekundärwohnungen sind solche, in denen bereits jemand vor Ihnen gewohnt hat oder eine Transaktion durchgeführt hat.

Das hängt von Ihrem Budget ab, und es lohnt sich, bei der Wahl des Ortes anzufangen, an dem es für Sie am besten ist, wenn Sie eine Immobilie kaufen auf Zypern. Auch wenn Sie beeindruckende Beträge haben, sollten Sie schnell wählen: die Preise steigen ständig (für den Käufer, ist dies zweifellos ein Minus) und die Insel ist nicht Gummi (es ist unmöglich, neue und neue Objekte auf unbestimmte Zeit zu bauen), so kann jemand anderes die Villa Ihrer Träume kaufen.

Wie viel kostet eine Immobilie auf Zypern?

Sie müssen für die Registrierung von Immobilien auf Zypern. Rechnen Sie daher zum Kaufpreis mindestens 10% für Gebühren und Steuern (einschließlich Mehrwertsteuer) hinzu.

Es gab viele wirtschaftliche und politische Veränderungen der letzten Jahreaber Südzypern versucht, seine Position zu halten. So wurde 2020 aufgrund von Covid das Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen ausgesetzt. Es gibt weniger Kauf- und Verkaufstransaktionen, aber Südzypern bleibt ein beliebtes Reiseziel. 

In den folgenden Jahren begann die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen zu steigen. Die Möglichkeit, die Staatsbürgerschaft durch Investitionen in Immobilien zu erwerben, ist wieder da. Für weitere Informationen besuchen Sie bitte das offizielle Portal des Department of Lands and Land Management.

Preise für den Kauf und die Miete von Wohnraum in verschiedenen Städten Südzyperns

Quelle: numbeo.com .

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Wie man als Ausländer eine Immobilie auf Zypern kauft

Es kommt darauf an, aus welchem Land Sie kommen. Da die Republik Zypern Mitglied der Europäischen Union (im Folgenden "EU") ist, gelten die Gesetze in erster Linie für EU-Bürger.  

Hinweis. Und wenn Sie sich für das Gebiet der TRNC interessieren, denken Sie daran, dass die Regeln für den Kauf Liegenschaften in Nordzypern wird sich von den oben genannten unterscheiden. Die Untersuchung der Übereinstimmung kann mit dem "Gesetz über den Erwerb von Immobilien und die langfristige Vermietung (durch Ausländer) (in geänderter Fassung)" (Taşınmaz mal edinme ve uzun vadeli kiralama (yabancılar) (değişiklik) yasası, 52-2008).

Welche Länder haben das Recht, in Zypern Immobilien zu erwerben? 

In Südzypern werden günstige Bedingungen für ausländische Immobilienkäufer geschaffen, damit mehr ausländische Investitionen in die Wirtschaft fließen. Im Wissen um die Vorteile des Immobilienerwerbs in Zypern (Immobilientransaktionen, d. h. Käufe, werden mit Bürgern aller Länder getätigt) kaufen ausländische juristische und natürliche Personen ungeachtet der politischen und wirtschaftlichen Veränderungen weiterhin Immobilien.

Natürlich gibt es Beschränkungen. Wenn Sie also kein Bürger der Europäischen Union sind, brauchen Sie eine Genehmigung des Ministerrats. Aber das ist ein einfaches Verfahren: Sie werden auf Probleme mit dem Gesetz überprüft und erfahren, ob Sie Immobilien in Zypern besitzen. 

Wenn Sie EU-Bürger sind, wird eine solche Überprüfung nicht durchgeführt.

Welche Arten von Immobilien dürfen Ausländer kaufen?

Staatsangehörige von Drittländern können mit Genehmigung des Ministerrats höchstens zwei Immobilien (ein Grundstück und eine Wohnung oder eine Wohnung und ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie) mit einer Fläche von höchstens 4.014 Quadratmetern erwerben (siehe https://portal.dls.moi.gov.cy/en /).

Denken Sie daran, dass Sie mit dem Erwerb einer Immobilie in Zypern eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten.

Für EU-Bürger gibt es keine Einschränkungen.

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Grundsteuern in Zypern

Wie bereits erwähnt, Kauf einer Immobilie in Zypern ist es möglich, anschließend die Staatsbürgerschaft zu erhalten. Dies ist ein langwieriger Prozess, der jedoch viel einfacher ist als der Erwerb der Staatsbürgerschaft in europäischen Ländern. Selbst wenn man alle Steuern berücksichtigt, die zusätzlich zu den Kosten für die Immobilie gezahlt werden müssen.

MEHRWERTSTEUER wird beim Kauf von Primärimmobilien gezahlt, gelegentlich auch beim Kauf von Sekundärimmobilien, wenn bei Transaktionen mit diesen noch nie Mehrwertsteuer gezahlt wurde. Der Mehrwertsteuerbetrag beträgt 19%, aber es gibt eine Möglichkeit, dafür einen Vorteil zu erhalten. Wenn Sie eine Immobilie zum ersten Mal kaufen, zahlen Sie 5% des Wertes der Immobilie. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein EU-Bürger sind oder nicht (siehe die Änderungen des Mehrwertsteuergesetzes vom 8. Juni 2012).

Diese Regelung gilt für natürliche Personen über 18 Jahren, und die zu erwerbende Immobilie muss ihr Hauptwohnsitz und erster eigener Wohnsitz in Südzypern sein. Die Immobilie muss zu den Wohnimmobilien gehören und darf nicht größer als 200 m² sein. Es kann sich um eine Wohnung, ein im Bau befindliches Objekt oder ein Haus handeln.

Nach 10 Jahren kann dieselbe Person erneut ein Wohneigentum, das die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, zu einem ermäßigten Satz von 5% erwerben, wenn sie das neue Objekt als Hauptwohnsitz angibt.

Die Stempelsteuer wird innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlt. Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Die ersten 170.860 € der Kosten unterliegen einem Steuersatz von 0,15%, der darüber hinausgehende Betrag beträgt 0,2%. 

Titelgebühr (Property Transfer Fee oder Eigentumsübertragungssteuer) ist eine Gebühr für die Erneuerung des Eigentums. Sie wird beim Kauf von Zweitimmobilien gezahlt und richtet sich nach dem Vertragswert der Immobilie:

• die ersten 85 T€ werden mit 3% besteuert;
• Die Spanne der Beträge von 85 T€ bis 170 T€ beträgt 5%;
• der Betrag, der 170 T€ übersteigt, ist 8%.

Es ist möglich, die Steuersätze zu senken, wenn Sie das gemeinsame Eigentum formalisieren. 

Die Kapitalertragssteuer wird vom Verkäufer gezahlt. Wenn er beschließt, die Immobilie zu vermieten, muss er für die Vermietung Steuern zahlen.

Hypotheken und Ratenzahlungen

Wie man eine Wohnung kaufen in Zypern, wenn Sie nicht genug Geld haben? Eine Hypothek kann eine gute Lösung sein, obwohl Sie natürlich zu hohe Zinsen an die Bank zahlen müssen (1,5-3%). Aber die Kosten für Wohnraum sind in den letzten Jahren gestiegen. Das bedeutet, dass es eine Nachfrage danach gibt, und bei einem späteren Verkauf werden Sie die Anschaffungskosten zurückzahlen. Es lohnt sich, an die Anfangszahlung von 30% zu denken (kann variieren).

Eine weitere Möglichkeit ist die Ratenzahlung durch den Bauträger selbst. Der Vorteil ist, dass der Ratenplan keine Erhöhung der Vertragssumme aufgrund von Zinsen mit sich bringt. Aber der Bauträger ist möglicherweise weniger stabil als die Bank. Es liegt also an Ihnen. Und Sie zahlen die erste Rate sowohl an die Bank als auch an den Bauträger.

Immobilienversicherung

Um sich und Ihr künftiges Eigentum zu schützen, insbesondere wenn Sie eine Immobilie aus der Ferne erwerben, sollten Sie die Kauf- und Verkaufstransaktion sowie die Immobilie selbst versichern. Sie können sich über die Bedingungen der Versicherung bei jeder Versicherungsgesellschaft in Südzypern. 

Oft nimmt die an der Transaktion beteiligte Bank bereits die Dienste der einen oder anderen Versicherungsgesellschaft in Anspruch. Vielleicht sollten Sie sich auf dessen Erfahrung in der Zusammenarbeit verlassen.

Instandhaltung von Immobilien in Zypern

Die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Immobilie hängen davon ab, wie lange Sie auf Zypern bleiben wollen.

Wenn Sie in einem gekauften Haus wohnen, müssen Sie für die Nebenkosten aufkommen, z. B. für Strom, Wasser und Kanalisation. Es fallen Ausgaben für Lebensmittel und andere notwendige Dinge an. Aber Sie müssen keinen Hausmeister einstellen, der sich in Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert.

Sie können auch Geld sparen, wenn Sie sich für Sonnenkollektoren entscheiden, denn die Insel Zypern ist für ihr hervorragendes Wetter bekannt.

Unabhängig davon, wo Sie wohnen, müssen Sie die jährliche Kommunalsteuer bezahlen. Denken Sie auch an die Kosten für die Behebung möglicher Pannen. Es stellt sich heraus, dass eine Immobilie für Sie nicht so günstig ist? Vielleicht lohnt es sich, sie zu versichern?

Phasen des Kaufs einer Immobilie auf Zypern

Sie können eine Priorität finden Immobilien auf Zypern zum Kauf auf zwei Arten: offline, d. h. durch persönliches Erscheinen auf der Insel, und online - ohne zu kommen. 

Einige Maklerbüros veranstalten regelmäßig Treffen mit potenziellen Käufern. An einem Ort können Sie Fotos von mehreren Objekten sehen, sofort Fragen stellen und Ihre bevorzugte Unterkunft mit einem Immobilienmakler besichtigen. 

Die Online-Methode wird über das Internet oder gedruckte Veröffentlichungen durchgeführt. In jedem Fall ist es ratsam, die Immobilie vor der Unterzeichnung des Vertrags persönlich zu besichtigen.

Auswählen eines Objekts

Wie bereits erwähnt, erfolgt die Wahl der künftigen Immobilie virtuell oder bei der Ankunft auf der Insel. Sie brauchen kein Visum für Zypern zu beantragen, wenn Sie planen, die Insel früher als 90 Tage später zu verlassen. 

Wenn Sie den Prozess beschleunigen wollen, können Sie einen örtlichen Immobilienmakler beauftragen. Die Lizenz eines Immobilienmaklers bestätigt die Rechtmäßigkeit der Tätigkeit, also prüfen Sie sie. 

Eröffnung eines Bankkontos, Reservierung und Unterzeichnung eines Vorvertrags

Nachdem der Käufer die Immobilie ausgewählt hat, muss sie reserviert werden. Dies bedeutet, dass es an der Zeit ist, 1-2% der Kosten eines zukünftigen Kaufs zu bezahlen, wodurch die Ernsthaftigkeit der Absichten des Käufers bestätigt wird. Wenn er seine Meinung später ändert, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet. Eine Art von Strafe. Wenn die Transaktion scheitert aufgrund der Verkäufer, dann wird die Zahlung in voller Höhe zurückerstattet werden.

Um eine Einzahlung vorzunehmen, müssen Sie ein Konto bei einer zypriotischen Bank eröffnen, z. B. bei der Alpha Bank, der Astra Bank, der Bank of Cyprus, der Eurobank oder der Hellenic Bank. 

Leider können Bürger aus Weißrussland und Russland kein Konto eröffnen, aber nichts hindert Sie daran, Geld von Ihrem Bankkonto zu überweisen. 

Prüfung der rechtlichen Reinheit des Objekts

Beim Kauf und Verkauf von Primärimmobilien ist der Bauträger der Garant für die Reinheit der Transaktion. Das heißt, er bestätigt, dass alle Dokumente in Ordnung sind und die Immobilie nicht mit einer Hypothek oder Miete belastet ist.

Bei der Durchführung einer Transaktion, deren Gegenstand eine Zweitimmobilie ist, wird die Reinheit der Transaktion von einem Rechtsanwalt geprüft, der nach Prüfung seiner Zulassung beauftragt werden sollte. Durch Kontaktaufnahme mit den zuständigen Stellen wird der Anwalt herausfinden, ob die Immobilie zum Verkauf bereit ist.

Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags

Ausländische Staatsbürger, einschließlich Russen, benötigen nach dem Kauf einer Immobilie kein Visum für Zypern, da sie eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten können. Und im Falle des Kaufs einer Immobilie im Wert von 300.000 € oder mehr können Sie eine Daueraufenthaltsgenehmigung erhalten. Die Einzelheiten des Einwanderungsprogramms für Investoren finden Sie hier.

Die Dokumente, einschließlich der Kauf- und Verkaufsverträge, können auf Englisch oder Griechisch abgefasst werden. Dies ist auf der Website des Amtes für Einwohnermeldewesen und Migration angegeben. 

Der Vertrag muss eine Beschreibung der Immobilie, ihre genaue Adresse, den Kauf- und Verkaufsbetrag, die vollständigen Namen der Parteien, eine Beschreibung der mit der Immobilie übertragenen Rechte und andere wichtige Informationen enthalten.

Erlangung des Eigentumstitels

Das Eigentumsdokument, das Informationen über das Immobilienobjekt und seine Eigentümer enthält, ist der Titel der Immobilie. Mit seiner Hilfe kann der Eigentümer alle Rechtsgeschäfte tätigen.

Nach Abschluss des Kaufvertrags legt der Anwalt des Käufers dem Ministerrat einen schriftlichen Antrag und eine Kopie des Reisepasses vor. Bezahlt die Stempelgebühr.

Innerhalb von 60 Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags lässt der Anwalt den Vertrag im Grundbuchamt eintragen (Bezirksgrundbuchamt). Nachdem sich der Käufer mit dem Verkäufer geeinigt hat, ist es notwendig, eine formelle Genehmigung der Kabinett der Minister um eine Immobilie zu erwerben. Hier können Sie nachlesen, welche Dokumente Sie vorlegen müssen.

Merkmale des Fernkaufs von Immobilien in Zypern

Was geschieht bei einem Immobilienkauf aus der Ferne? Sie als zukünftiger Käufer erteilen einem Rechtsanwalt eine Vollmacht. Dieser kümmert sich in Ihrem Namen um alle Dokumente, führt den Kauf- und Verkaufsprozess in Ihrem Sinne durch und lässt die Immobilie registrieren. Zuvor muss natürlich ein Rechtsanwalt durch Unterzeichnung eines Dienstleistungsvertrags beauftragt werden. 

Ein Anwalt kann nicht an Ihrer Stelle eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Nur Sie selbst können Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis werden. 

Ein Haus auf Zypern mieten

Zusätzlich zur Erlangung eines Aufenthaltstitels, wenn Kaufen Immobilien, sie können vermietet werden. Aber es gibt eine Besonderheit. Der Mietwohnungsmarkt, der vor dem 31. Dezember 1999 errichtet wurde, ist reguliert. Dadurch werden die Rechte der Mieter besser geschützt. So können Sie beispielsweise die Miete nicht auf das Marktniveau anheben, wenn im Vertrag eine niedrigere Gebühr festgelegt ist. Und es wird schwierig sein, einem Mieter nach Lust und Laune zu kündigen. Daher ist es sinnvoll, einen Anwalt zu konsultieren, der sich mit Immobilienfragen befasst.  

Um keine Risiken einzugehen, sollten Sie daher Wohnungen kaufen und mieten, die am 1. Januar 2000 oder später gebaut wurden. Es wird sich um den nicht regulierten Mietwohnungsmarkt handeln.

Wo ist der beste Ort, um eine Immobilie auf Zypern zu kaufen?

Es wäre nicht überflüssig, Ihnen etwas über die Top 5 Städte in Zypern für Immobilieninvestitionen. 

Limassol ist ein wichtiges Finanzzentrum. Diese Stadt ist die zweitgrößte mit einer Bevölkerung von etwa 245 Tausend. Darüber hinaus ist sie attraktiv für eine große Zahl ausländischer Schulen und ein reiches kulturelles Leben. So findet beispielsweise Ende August im Stadtpark ein Weinfest statt, und vor der Fastenzeit wird ein zehntägiger Karneval veranstaltet. Daher haben es Ausländer eilig, die zyprische Staatsbürgerschaft zu erhalten, um hier in Immobilien zu investieren.

Nikosia ist die Hauptstadt der Republik Zypern. Sie befindet sich im zentralen Teil der Insel Zypern. Wie in jeder Hauptstadt gibt es auch hier immer eine Nachfrage nach Immobilien. Einheimische versuchen, sich in der Nähe niederzulassen, um leichter einen Arbeitsplatz zu finden. Denn in den kleinen Städten des Landes arbeiten sie nur während der Touristensaison. Der Nachteil der Stadt ist, dass es hier keinen Zugang zum Meer gibt. Ein Teil der Stadt gehört zur TRNC, was ebenfalls nicht zur Ruhe beiträgt.

Larnaca liegt 34 Kilometer von Nikosia entfernt. Sie ist die drittgrößte Stadt in Südzypern. Der wichtigste Flughafen Zyperns befindet sich hier.

Paphos wurde von der UNESCO in die Liste des Weltkultur- und Naturerbes aufgenommen. Der griechischen Mythologie zufolge tauchte wenige Kilometer von der Stadt entfernt die Göttin Aphrodite aus dem Schaum des Meeres auf. 

Touristen besuchen oft Nizhny Paphos, der südliche Teil der Stadt, wo sich die meisten Sehenswürdigkeiten und Souvenirläden befinden. Und in Upper Paphos befindet sich der administrative Teil der Stadt. 

Immobilien in Paphos sind billiger als in Larnaca. Und es hat einen eigenen Flughafen.

Ayia Napa hat weniger als dreitausend Einwohner, ist aber gleichzeitig einer der größten Ferienorte der Republik Zypern. Von den 27 Stränden erhielten 14 die Blaue Flagge - der Bürgermeister der Stadt kämpfte mit lärmenden Touristen: Problematische Einrichtungen wurden geschlossen, die Infrastruktur wurde aktualisiert, ein neuer Jachthafen und ein Unterwassermuseum wurden gebaut. 

Häufig gestellte Fragen

Können russische Staatsbürger auf Zypern Eigentum erwerben?

Ja, das können sie, aber es gibt eine Reihe von Einschränkungen - lesen Sie mehr auf der Website des Department of Lands and Land Management.

Ist es möglich, eine Immobilie in Zypern zu kaufen und die Staatsbürgerschaft zu erhalten?

Der Erwerb von Immobilien trägt zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung bei. Die Staatsbürgerschaft kann nach sieben Jahren erteilt werden. Erkundigen Sie sich beim Migrationsdienst nach den Einzelheiten.

Welche Dokumente werden beim Kauf einer Immobilie auf Zypern benötigt?

Zunächst handelt es sich um einen Vorvertrag, nach dessen Unterzeichnung eine Anzahlung von 1-2% des Immobilienwerts geleistet wird. Dann der Kaufvertrag und eine Liste von Dokumenten, die in offiziellen Quellen gefunden werden können.

Wo ist der Kauf von zypriotischen Immobilien am rentabelsten?

Es hängt davon ab, ob Sie für einen dauerhaften Wohnsitz umziehen oder eine Immobilie vermieten möchten. Die beliebtesten Städte sind Limassol, Nikosia, Larnaca, Paphos und Ayia Napa.

In welchem Teil Zyperns sind Immobilien am teuersten?

In der Stadt Limassol, die im Süden der Republik Zypern liegt.

Ändert sich die Höhe der Stempelsteuer in Zypern?

Ja, das hängt vom Wert der Immobilie ab. Für die ersten 170.860 € der Kosten gilt ein Steuersatz von 0,15%, für den darüber hinausgehenden Betrag 0,2%.

Welche Beschränkungen gelten für Ausländer, die auf Zypern Immobilien erwerben möchten?

Bürger aus Drittländern können nach Genehmigung durch den Ministerrat höchstens zwei Immobilien mit einer Fläche von maximal 4.014 Quadratmetern erwerben. Für EU-Bürger gibt es keine Beschränkungen.

Autor

Anastasia Romashkina Autor

Ich schreibe Artikel zu verschiedenen Themen für ein ausländisches Publikum. Zum Beispiel Artikel über Immobilien, Auswanderung, und so weiter.

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