Wie steht es um den türkischen Wohnungsmarkt? Analysen von REALTING

Von 2020 bis 2022 verzeichnet der türkische Wohnimmobilienmarkt eine Rekordaktivität. In diesem Zeitraum erreichte die jährliche Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnimmobilien fast 1,5 Millionen. Die Ereignisse des Jahres 2023 führten jedoch zu einem Rückgang der Marktaktivität. Unser Analysematerial ist dem Zustand des türkischen Wohnungsmarktes im Jahr 2024 gewidmet.

Nach Angaben des türkischen Statistikinstituts wurden seit 2013 jährlich mehr als 1 Million Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnimmobilien in der Republik Türkei durchgeführt. Der Höhepunkt der Aktivität trat im Zeitraum von 2020 bis 2022 ein: In diesem Zeitraum erreichte die jährliche Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen fast 1,5 Millionen.

Die Ereignisse des Jahres 2023 haben jedoch ihre eigenen Anpassungen auf dem türkischen Wohnimmobilienmarkt vorgenommen:

• Im Februar 2023 ereignete sich im Südosten der Türkei ein verheerendes Erdbeben, das Zehntausende von Menschenleben forderte und nach verschiedenen Schätzungen mehr als 150 000 Gebäude zerstörte oder beschädigte. In den am stärksten betroffenen Provinzen ging die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt bis Ende 2023 um das 1,5- bis 2,2-Fache zurück. Das Erdbeben offenbarte Probleme in der türkischen Bauindustrie: Im ganzen Land wurden daraufhin Gebäude auf ihre Erdbebensicherheit überprüft. 
• Die Türkei hat seit langem eine hohe Inflation zu verzeichnen. Während des gesamten Jahres 2023 hat die türkische Zentralbank ihren Leitzins erhöht, um sie zu bekämpfen. Im Jahr 2023 wurde der Leitzins mehrmals angehoben, was zu einer Verteuerung der Kredite führte, gefolgt von einem Rückgang der Marktaktivitäten.

Infolgedessen zeigte das Jahr 2023 eines der schlechtesten Ergebnisse auf dem türkischen Wohnungsmarkt - 1,23 Millionen Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnimmobilien, das sind 17,5% weniger als im Jahr 2022. 

Der türkische Wohnungsmarkt im Jahr 2024

Nach Angaben des türkischen Statistikamtes wurden in der Türkei im Zeitraum Januar-Juli 2024 672.162 Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnimmobilien registriert, was mit dem Vorjahreszeitraum vergleichbar ist und 18,1% weniger als im Zeitraum Januar-Juli 2022. 

Die meisten Transaktionen wurden in Istanbul getätigt - 112.099 (etwa 17% der Gesamtzahl der Transaktionen im Land). Ankara liegt mit 58.896 Transaktionen (9%) an zweiter Stelle, gefolgt von Antalya - 37.703 (6%), Izmir - 36.771 (5%), Bursa - 24.974 (4%).

* - Januar-Juli 2024

Der Anteil des Primärmarktes an den Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnimmobilien belief sich im Zeitraum von Januar bis Juli 2024 auf 32% (214.108 Transaktionen). Dies ist vergleichbar mit dem, was in den vergangenen Jahren beobachtet wurde: Seit 2020 lag der Anteil des türkischen Primärmarktes bei 31% der Gesamtzahl der Transaktionen pro Jahr.

* - Januar-Juli 2024

Seit 2020 ist der Anteil der fremdfinanzierten Transaktionen in der Türkei rückläufig. In den letzten sieben Monaten des Jahres 2024 wurden nur 9% an Transaktionen mit Fremdkapital getätigt, das sind 11 Prozentpunkte weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres (im Zeitraum Januar-Juli 2023 wurden 20% an Transaktionen mit Fremdkapital getätigt). 

* - Januar-Juli 2024

Der Grund für das mangelnde Interesse der Öffentlichkeit an Wohnungsbaudarlehen sind die hohen Kosten für diese Darlehen. So sind nach Angaben der türkischen Zentralbank die gewichteten durchschnittlichen Zinssätze für Bankkredite für den Erwerb von Wohnraum im Jahr 2023 fast um das Zweifache gestiegen. 

Dieser starke Anstieg der Kreditzinsen ist darauf zurückzuführen, dass die Zentralbank zur Bekämpfung der hohen Inflation (die in den letzten Jahren in der Türkei zu beobachten war) den Leitzins während des gesamten Jahres 2023 angehoben hat: Im Jahr 2023 wurde er mehrmals erhöht, und im August 2024 liegt er weiterhin bei 50%.

An dieser Stelle sei angemerkt, dass die Politik der Zentralbank zur Bekämpfung der Inflation Früchte trägt. So lag die durchschnittliche monatliche Inflationsrate im Zeitraum von Januar bis August 2023 bei 4,63%, und im gleichen Zeitraum 2024 betrug die Wachstumsrate 3,54%. 

Und wie sieht es mit den Preisen aus?

Nach Angaben der türkischen Zentralbank belief sich der Preisindex für Wohnimmobilien (2023 = 100), der die Veränderung der Immobilienpreise in der Türkei misst, im Juli 2024 auf 141,32 Punkte, das sind 0,9% mehr als im Vormonat.

Nach den Ergebnissen des 2. Quartals 2024 gibt die türkische Zentralbank die folgenden durchschnittlichen Wohnungspreise in den türkischen Provinzen an: Istanbul - 49.000 TRY/qm (Türkische Lira pro Quadratmeter), Ankara - 26.719 TRY/qm, Izmir - 36.796 TRY/qm, Bursa - 26.085 TRY/qm, Antalya - 37.757 TRY/qm, Konya - 24.252 TRY/qm.

Nachfolgend finden Sie zusammenfassende Tabellen mit dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis und der Preisänderung im Vergleich zu Q1 2024 und Q2 2023 in den sechs größten Provinzen der Türkei.

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Türkischer Lira

Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in US Dollar

Aufgrund der hohen Inflation stiegen die Wohnungspreise in Landeswährung in allen 6 Provinzen. Im Gegenzug sanken die Wohnungspreise in Dollar im Laufe des Jahres in 5 von 6 Provinzen, was darauf hindeutet, dass die realen Preise für Wohnimmobilien rückläufig sind.

Die folgende Karte zeigt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in den einzelnen Provinzen. 

Ausländische Käufer

Von Januar bis Juli 2024 wurden 12.929 Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnimmobilien unter Beteiligung von Ausländern durchgeführt - das sind 2% der Gesamtzahl der Transaktionen in diesem Zeitraum. Vergleicht man mit ähnlichen Zeiträumen der Vorjahre, kann man sagen, dass die Nachfrage von Ausländern im Jahr 2024 zurückgegangen ist. So wurden im Januar-Juli 2023 22.076 Transaktionen mit Beteiligung von Ausländern durchgeführt (3,3% der Gesamtzahl), und im Januar-Juli 2022 - 39.322 Transaktionen (4,8%).

* - Januar-Juli 2024

Der Höhepunkt der Aktivität ausländischer Käufer auf dem türkischen Wohnungsmarkt wurde im Jahr 2022 erreicht: Damals wurden 67.490 Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Beteiligung von Ausländern durchgeführt - das sind 4,5% der Gesamtzahl der Transaktionen.

Analysiert man die Daten des Statistischen Instituts der Türkei über Wohnungsverkäufe an ausländische Staatsbürger, so kann man sagen, dass im Januar-Juli 2024 Staatsbürger aus Russland, Iran, der Ukraine und Deutschland am häufigsten Wohnimmobilien gekauft haben. 

Es ist erwähnenswert, dass russische Staatsangehörige seit 2022 beim Kauf von Wohnraum führend sind - davor waren es lange Zeit Bürger aus dem Irak und dem Iran, die beim Kauf von Wohnraum führend waren.

Von Januar bis Juli 2024 kauften ausländische Bürger am häufigsten Wohnungen in den Provinzen Antalya, Istanbul, Mersin, Ankara und Yalova. Die Provinzen Antalya und Istanbul sind traditionell die beliebtesten Gebiete für den Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer.

Ergebnisse

Wie der Zeitraum Januar bis Juli 2024 gezeigt hat, ist die Aktivität der Käufer auf dem türkischen Markt nach wie vor gering. Die Gründe für die geringe Aktivität sind die anhaltend hohe Inflationsrate, die hohen Kreditzinsen, die allgemeine wirtschaftliche Lage im Land - all das reduziert das Interesse am türkischen Markt und zwingt uns zu einer abwartenden Haltung. 

Es ist jedoch erwähnenswert, dass vor dem Hintergrund der hohen Inflation im Land und der steigenden Preise in der Landeswährung die Immobilienpreise einen Rückgang verzeichnen. Im Allgemeinen kann der Kauf von Wohnimmobilien in der Türkei eine gute Investition sein, da die Türkei nach wie vor ein beliebtes Urlaubsland ist und ein großes Potenzial für Investoren mit Vermögenswerten in stabilen Währungen bietet.

Autor

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

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