Die Lieblingsharke tanzt: Die Regierung diskutiert wieder einmal über eine "Hypothek für alle"

Bild: Belkin Alexey/news.ru/Global Look Press

Es ist schon langweilig, sich zum Thema der staatlich geförderten Massenhypotheken zu äußern - es wurde schon so viel darüber geschrieben. Es scheint, dass die Erfahrungen mit einem solchen Programm in den Jahren 2020-2024 hat deutlich und anschaulich gezeigt, wie das Ganze endet. Und niemand sollte mehr daran zweifeln, dass die einzigen Nutznießer die Bauträger und Banken sind und dass es allen anderen nichts als Negatives bringt.

Hinzu kommt ein Preisanstieg, der das Wohnen für die Bürger noch unerschwinglicher macht, selbst für diejenigen, die zinsgünstige Darlehen in Anspruch nehmen: Der Preisanstieg während der Laufzeit der zinsgünstigen Hypothek hat die Vorteile der staatlichen Unterstützung mehr als ausgeglichen. Auch die Ausgaben des Bundeshaushalts für die Entschädigung der Banken sind enorm. Außerdem muss das hohe Volumen der zinsgünstigen Hypothekarkredite durch die Drosselung der Kreditvergabe an alle anderen Wirtschaftszweige mittels einer wesentlich strengeren Geldpolitik (PREP) kompensiert werden, da sonst die Inflation beschleunigt wird, die wir derzeit erleben und zu der die staatlich geförderten Hypotheken einen erheblichen Beitrag geleistet haben.

Die negativen Ergebnisse des Experiments mit einer massiven Vorzugshypothek waren so offensichtlich, dass unsere Beamten, einschließlich der berüchtigtsten Lobbyisten des Baukomplexes, noch im Sommer letzten Jahres öffentlich zugeben mussten, dass dieses Programm ein Fehler war.

Alle waren sich einig, dass Vorzugshypotheken das Wohnen nur dann erschwinglicher machen, wenn sie adressierbar sind, d. h. ihr Umfang sollte gering sein und die Zielgruppe der Bürger gezielt unterstützen. Andernfalls wird der gesamte Effekt in Preiserhöhungen münden, die für die Zielgruppe die Vorteile der staatlichen Unterstützung zunichte machen, und gleichzeitig werden die Staatsausgaben exorbitant steigen.

Es hat den Anschein, dass jetzt alle Vorschläge für die Rückkehr zu einer massiven Vorzugshypothek als unanständig empfunden werden sollten. Schließlich können nach einem derartig gescheiterten Experiment nur völlig skrupellose Industrielobbyisten, denen sowohl die Menschen als auch der Staat gleichgültig sind, so etwas erneut anbieten.

Dennoch ist seit der Abschaffung der nicht adressierbaren Vorzugshypothek und der Verschärfung der Familienbedingungen noch kein Jahr vergangen, da werden schon wieder Vorschläge für eine erhebliche Ausweitung des staatlichen Hypothekenförderungsprogramms ernsthaft geäußert - so erheblich, dass man sie inzwischen durchaus als massiv bezeichnen kann. Unsere Behörden sind bereit, erneut auf die gleiche Harke zu treten, und zwar auf unsere Kosten.

Also, der Reihe nach. Mitte letzten Jahres liefen die wichtigsten staatlichen Hypothekenförderungsprogramme aus, und es wurde eine politische Entscheidung getroffen, um die staatliche Förderung gezielter zu gestalten. Es wurde nämlich beschlossen, das Programm der öffentlichen Vorzugshypotheken für Neubauten nicht zu verlängern und das Programm für Familienhypotheken zu verlängern, aber gleichzeitig die Bedingungen zu verschärfen, so dass das Darlehensvolumen erheblich reduziert wurde.

Es war nicht möglich, das Auszahlungsvolumen erheblich zu reduzieren: Die Baulobby ließ dies nicht zu. Unter ihrem Einfluss wurden die Parameter der neuen Bedingungen so gewählt, dass Hypotheken mit staatlicher Unterstützung immer noch recht weit verbreitet sind.

Wie wir später aus den Statistiken der Zentralbank ersehen konnten, waren die monatlichen Auszahlungsvolumina für Familienhypotheken nach dem 1. Juli vergleichbar mit den monatlichen Auszahlungsvolumina im Zeitraum bis Mitte 2023 für alle zu diesem Zeitpunkt geltenden staatlich geförderten Hypothekenprogramme. Wundern Sie sich also nicht, dass die Immobilienpreise nicht nur nicht gesunken sind, sondern weiter kräftig wachsen, d.h. die Blase auf dem Wohnimmobilienmarkt bläht sich noch weiter auf.

Es ist erwähnenswert, dass die Konfiguration selbst (und nicht die numerischen Parameter) der Familienhypothekenkonditionen, die am 1. Juli 2024 in Kraft traten, deutlich besser ausfielen als zuvor.

Im Gegensatz zu allen bisherigen staatlich geförderten Hypothekenprogrammen trägt die aktuelle Familienhypothek also tatsächlich zur Lösung der drängenden Probleme unseres Landes bei (wenn man natürlich die exorbitanten Kosten für einen Moment außer Acht lässt).

Die derzeitige Gestaltung der Hypothekenbedingungen für Familien ist nämlich aus demografischer Sicht anregender und trägt darüber hinaus zu einer gleichmäßigeren Entwicklung der Regionen und Gebiete unseres Landes bei. Lassen Sie uns das genauer erklären.

Derzeit haben Familien mit einem behinderten Kind und Familien mit einem Kind unter 6 Jahren in ganz Russland Anspruch auf eine Familienhypothek in Höhe von 6% (vorher waren es bis zu 18 Jahre). Letzteres bedeutet, dass eine solche Familienhypothek einen finanziellen Anreiz schafft, ein weiteres Kind zu bekommen, auch wenn es bereits Kinder in der Familie gibt, die aber älter als 6 Jahre sind. (Wir erörtern hier nicht die Frage, inwieweit materielle Anreize die entsprechenden Entscheidungen der Familien beeinflussen: das überlassen wir den professionellen Demographen, die in dieser Hinsicht übrigens sehr skeptisch sind).

Darüber hinaus kommen Familien mit zwei minderjährigen Kindern, die in bestimmten Gebieten leben, für eine Familienhypothek in Frage - in kleinen Städten (mit einer Bevölkerung von bis zu 50.000 Einwohnern) oder in Regionen mit geringem Bauvolumen oder mit individuellen Entwicklungsprogrammen; die entsprechende Liste umfasst 35 Regionen. Das bedeutet, dass diese Form der Familienhypothek zur Entwicklung von Gebieten beiträgt, die derzeit im Rückstand sind und aus denen die Menschen abwandern.

So wird die Entwicklung des gesamten Territoriums unseres Landes einheitlicher, und das ist eine sehr richtige, längst überfällige Maßnahme!

Wenn wir nicht wollen, dass unser Land in naher Zukunft aus mehreren Ameisenhaufenstädten besteht, die inmitten riesiger menschenleerer Flächen stehen, dann ist dies der richtige Weg: Anreize für die Menschen zu schaffen, außerhalb der Megastädte und insbesondere im Hinterland zu leben.

Es liegt auf der Hand, dass Hypothekenzuschüsse allein dieses Problem nicht lösen werden. Die Entwicklung von Gebieten in Randlage sollte umfassend durchgeführt werden. Günstigere Hypothekarkonditionen für den Wohnungsbau in solchen Gebieten könnten jedoch eine der wichtigsten Komponenten dieses Maßnahmenpakets sein.

Leider geht es auch in der aktuellen Version der Familienhypothek nicht gut mit der Stimulierung der Entwicklung der Regionen, denn sie enthält eine Maßnahme, die aus früheren Programmen übernommen wurde und genau das Gegenteil bewirkt.

Dies bezieht sich auf die unterschiedlichen Höchstbeträge für zinsgünstige Darlehen, die einen Anreiz für die Menschen darstellen, in die bevölkerungsreichsten Megastädte und Ballungsgebiete zu ziehen.

Der Höchstbetrag für ein zinsgünstiges Darlehen in Moskau, dem Moskauer Gebiet, St. Petersburg und dem Leningrader Gebiet liegt bei 12 Millionen Rubel, in den anderen Regionen bei 6 Millionen.

Dadurch werden Hypotheken in diesen Regionen rentabler als im Rest des Landes. Gleichzeitig fließt der Löwenanteil der staatlichen Fördermittel aus dem Bundeshaushalt nach wie vor in diese wohlhabendsten Regionen, was aus Sicht der regionalen Entwicklung des Landes nicht nur kontraproduktiv, sondern auch extrem ungerecht ist!

Trotz dieses Nachteils ist die derzeitige Version der Vorzugshypothek deutlich besser als die vorherige, und es würde nur ausreichen, die Parameter neu zu kalibrieren (hin zu strengeren Teilnahmekriterien und einer stärkeren Betonung der Kinderzahl), damit das Programm wirklich zum Wohle des Landes und zu vernünftigen Kosten für den Bundeshaushalt funktioniert.

Aber nein! Unsere Behörden sind bereit, genau das Gegenteil zu tun und auf die gleiche Schiene zurückzuspringen, auf der sie in den vier Jahren von Mitte 2020 bis Mitte 2024 bereits herumgetrampelt sind. Es wird die Möglichkeit erwogen, das Programm für Familienhypotheken auf Familien mit einem Kind unter 18 Jahren auszuweiten. Nach Angaben von RBC wurde das Thema bei einem Treffen mit dem stellvertretenden Premierminister Alexander Novak am 28. Februar.

Wenn dies geschieht, werden die positiven Aspekte des Programms, die wir oben beschrieben haben, sofort verschwinden. Sie wird Familien nicht mehr ermutigen, mehr als ein Kind zu bekommen. Und die besonderen Bedingungen für Gebiete, die Entwicklungshilfe benötigen, werden ebenfalls hinfällig.

Eine solche Veränderung der Bedingungen für die Familienhypothek ist sowohl für die Demografie als auch für die regionale Entwicklung kontraproduktiv.

Außerdem wird eine solche Familienhypothek wirklich weit verbreitet sein, mit allen Konsequenzen für den Bundeshaushalt und die Immobilienpreise. So schätzen die vom BusinessFM-Portal befragten Immobilienmakler, dass die Nachfrage nach Familienhypotheken um mindestens 30% steigen wird.

In der Tat ist ein Anstieg der Nachfrage um 30% eine zu konservative Schätzung. Es liegt auf der Hand, dass es für die Vertreter des Baukomplexes von Vorteil ist, das potenzielle Wachstum der Nachfrage zu unterschätzen, damit die Beamten es nicht als unannehmbar hoch ansehen und ihre Meinung über eine erhebliche Ausweitung des Programms nicht ändern.

Die Bewertung, die sich aus den Daten von Grigory Zhirnov sieht vernünftiger aus. von der Higher School of Economics, die das Portal banki.ru zur Verfügung stellt. Nach den Berechnungen dieses Experten wird die Ausweitung des Programms auf Familien mit einem minderjährigen Kind es mehr als 15 Millionen Familien ermöglichen, es zu beantragen, während derzeit etwa 7 Millionen Familien die Kriterien erfüllen.

Mit anderen Worten: Die Zahl der potenziellen Empfänger einer Familienhypothek wird sich mehr als verdoppeln, und es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach zinsgünstigen Darlehen in etwa gleichem Maße zunehmen wird.

Schauen wir uns an, wie hoch das Auszahlungsvolumen bei der vorgeschlagenen Ausweitung des Programms sein könnte, und vergleichen wir es mit den Indikatoren früherer Zeiträume. Nach dem 1. Juli beläuft sich das Volumen der Hypothekenzahlungen für Familien auf etwa 200-250 Milliarden Rubel pro Monat. Wenn sich die Nachfrage verdoppelt, wird sich auch das Auszahlungsvolumen um etwa die Hälfte erhöhen - auf 400-500 Mrd. Rubel (es gibt keine Grenzen mehr: je größer die Nachfrage, desto mehr Auszahlungen).

Zum Vergleich: Im Zeitraum bis August 2023 betrug das Auszahlungsvolumen für alle Vorzugsprogramme insgesamt etwa 250-300 Milliarden Rubel pro Monat. Ab August 2023 stieg das Volumen der Vorzugshypotheken dann dramatisch an: In den zehn Monaten bis Juni 2024 betrugen die monatlichen staatlich abgesicherten Hypotheken im Durchschnitt etwa 500 Mrd. Rubel für alle Programme zusammen.

Für diesen Sprung gab es zwei Hauptgründe. Erstens versuchten die Menschen im Herbst 2023, Kredite vor der angekündigten Verschärfung der Bedingungen im Januar abzuschließen (die anfängliche Zahlung wurde erhöht), und versuchten dann, vor dem erwarteten Abschluss der Programme ab Juli 2024 "auf den letzten Wagen aufzuspringen".

Zweitens: Nach dem Beginn des Zinserhöhungszyklus im August 2023 begann die "Anlageoptimierung" zu wirken.

Angesichts der hohen Zinssätze ist die Aufnahme eines Kredits zu 6-8% und die Investition von Geld in Immobilien bei gleichzeitiger Beibehaltung der eigenen Einlagen eine gute Anlageidee, die viele wohlhabende Bürger gerne auf unsere Kosten nutzen.

Aus diesen Statistiken ergeben sich zwei wichtige Schlussfolgerungen. Erstens ist das Volumen der staatlich gesicherten Hypotheken derzeit (d. h. nach der Änderung der Bedingungen ab Juli 2024) durchaus vergleichbar mit dem "natürlichen" (d. h. nicht durch die spezifischen Faktoren des "letzten Waggons" und der "Investitionsoptimierung" verzerrten) Niveau solcher Hypotheken in diesem Zeitraum (bis August 2024), als es bereits als massiv und deutlich beschleunigt Wohnungspreise und Bundeshaushaltsausgaben gekennzeichnet war.

Zweitens: Wenn die Idee, Familienhypotheken auf Familien mit einem Kind unter 18 Jahren auszuweiten, umgesetzt wird, kann man davon ausgehen, dass das Auszahlungsvolumen mit dem riesigen Auszahlungsvolumen vergleichbar sein wird, das wir im Zeitraum von August 2023 bis Juni 2024 beobachtet haben, als die Vorzugshypotheken nicht nur "massiv", sondern "massiv populär" wurden.

Wie sich nun herausstellt, war die "Hypothekenvorzugsorgie" von August 2023 bis Juni 2024 einer der wichtigsten Gründe für die Beschleunigung der Inflation, die wir in den letzten Monaten des vergangenen Jahres erlebt haben. Wenn die Kriterien für eine Familienhypothek ausgeweitet werden, werden wir In 2-3 Quartalen wird es eine weitere Welle beschleunigter Inflation geben, und dann können wir eine Senkung des Leitzinses für lange Zeit vergessen.

Abschließend weisen wir auf einen Umstand hin, der die mögliche Ausweitung der Familienhypothek unter einem anderen Gesichtspunkt kontraproduktiv macht.

Derzeit ist die geopolitische Lage so, dass bei jeder Wirtschaftsplanung unter anderem das Szenario des Endes des SVR in naher Zukunft berücksichtigt werden muss. In jedem Fall sollte die Beendigung des Familienhypothekenprogramms (bis 2030) als Basisszenario in Betracht gezogen werden.

Das bedeutet, dass ein massives Programm zum Wiederaufbau neuer Regionen beginnen wird, das so schnell wie möglich durchgeführt werden muss. Dies wird eine große politische Aufgabe sein. Unsere neuen Regionen sollten ein echter "blühender Garten" werden.

Daher müssen alle Kapazitäten des Baukomplexes so weit wie möglich auf die Lösung dieses Problems ausgerichtet werden. Insbesondere wird die gesamte Baustoffindustrie vor allem für den Wiederaufbau neuer Regionen arbeiten müssen.

Daher sollte in den ersten Jahren nach Abschluss der SVR das Bauvolumen in den Gebieten außerhalb der SVR-Zone stark reduziert werden, um die Ressourcen nicht von der dringlicheren und wichtigeren Aufgabe der Wiederherstellung neuer Regionen abzuziehen. Die Ausweitung des Programms für Familienhypotheken in den Gebieten außerhalb der SVR-Zone wird dies beeinträchtigen.

Die Ausweitung des Familienhypothekenprogramms ist also eine Ausplünderung staatlicher Mittel am helllichten Tag, und die Aufgabe der Opposition besteht darin, alles zu tun, um dies zu verhindern.

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