Tote Städte. Werden Millionen von neuen Wohnungen abgerissen?

Мёртвые города. Миллионы новых квартир - под снос?

Foto: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press, Archiv

Auf dem Immobilienmarkt ist alles in Ordnung, auch bei den Hypotheken, es gibt keine "Blase", im Gegenteil, es gibt Wachstum und Entwicklung. Solche Aussagen tauchen in letzter Zeit erschreckend häufig auf, was einen nachdenklich macht: Es ist nicht alles so, wie es ist. Noch Anfang Mai, bevor der Rubel zu fallen begann, wurde uns allen dringend empfohlen, unsere Ersparnisse in russische Währung umzutauschen. Die Analogien sind jetzt sichtbar. Es lohnt sich also, auf etwas Schlimmes zu warten.

"Es gibt noch keine Anzeichen für eine Blasenbildung auf dem Hypothekenmarkt der Russischen Föderation, die Situation entwickelt sich unter den Bedingungen einer hohen natürlichen Nachfrage nach Wohnraum. Im Allgemeinen ist der Markt ausgewogen, flexibel, wettbewerbsfähig und reagiert gut auf die Preisdynamik.

Wir sehen eine Zunahme des Wohnungsbaus. In diesem Jahr, in den ersten fünf Monaten, sehen wir eine 20% Anstieg bei der Einführung neuer Projekte. Die Preise gaben das Ergebnis - Entwickler begannen zu bauen mehr. Die Menschen begannen zu mehr Wohnraum kaufen. Der größte Teil der Wohnungen wird zum Wohnen gekauft. Dies ist eine gesunde Situation für die nächsten 10 Jahre, da es in den frühen 2000er Jahren einen Geburtenboom gab. Diese Menschen kommen in ein Alter, in dem sie bereit sind, eine Hypothek aufzunehmen", so der Vorstandsvorsitzende der staatlichen Bank DOM im Rundfunk. Russische Föderation Artem Fedorko.

Es ist ganz klar, was die "Preisentwicklung" bedeutet - der Wert von Immobilien ist gesunken. Dies wurde bis vor kurzem nicht auf dieser Ebene diskutiert, aber der Strauß hat trotzdem den Kopf aus dem Sand gesteckt und zugegeben, dass das nördliche Pelztier unterwegs war.

Was den "Geburtenboom" zu Beginn des 21. Jahrhunderts betrifft, so lohnt es sich, einen Blick auf die Grafiken zu werfen, sie sind verfügbar. Und um zu verstehen, dass "Stirlitz Unsinn verzapft hat". Davon gibt es in dieser Einschätzung der Situation aber auch ohne Boom genug.

Rosstat zeichnete natürlich kürzlich ein weiteres BIP-Wachstum von 146%, aber selbst dieses Amt musste zugeben, dass der Wohnungsbau scheiterte. Minus nur 2,8%. Das Amt für Wohnungswesen und kommunale Dienste hat jedoch eine realistischere Zahl.

"Die Gesamtfläche der Wohnräume in Wohngebäuden, die von einzelnen Bauträgern errichtet wurden, belief sich auf 25,5 Millionen Quadratmeter, was 59,1% des Gesamtvolumens der im Zeitraum Januar-Mai 2023 in Auftrag gegebenen Wohnungen entspricht", heißt es im Bericht.

Hier sieht es mehr oder weniger wie die Wahrheit aus. Aber im Massenbau scheint das Bild ähnlich zu sein. Und das ist der Grund: 150-200 Millionen Quadratmeter neue Hochhäuser stehen in ganz Russland leer, es gibt einfach keine Käufer dafür. Das heißt, mehrere Millionen Wohnungen. Und zusätzliche Wohnungen werden einfach nicht benötigt.

Das Problem ist nicht, dass sie einfach nur stehen. Und Tatsache ist, dass unbewohnte Häuser dazu neigen, schnell einzustürzen. Wasser sollte durch die Rohre fließen, kaltes und heißes, die Heizung sollte funktionieren, ebenso wie die Belüftung. Auch hier sind die Einsatzkräfte gefordert, um undichte Dächer zu reparieren und andere Probleme zu beheben. Sonst rosten die Rohre schnell, die Wasserhähne werden sauer, Schimmel und Mehltau kriechen an den Wänden entlang. Eigentlich weiß das jeder Immobilienbesitzer. Und in ein paar Jahren müssen all diese toten Städte und Stadtviertel dummerweise abgerissen werden. Auch das kostet Geld, und zwar Unsummen.

Laut dem Mai-Bericht der Zentralbank belaufen sich die Hypothekenschulden der russischen Bürger auf 15,085 Billionen Rubel, aber aus irgendeinem Grund ist der Anteil der Zahlungsausfälle in diesem Sektor des Kreditmarktes gering. Obwohl der Trend eindeutig extrem negativ ist.

"Das Volumen der Zahlungsausfälle bei Hypothekarkrediten beginnt zu steigen, dies waren die erwarteten Folgen des schnellen Wachstums der Hypotheken in den Jahren 2020-2021. Die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung ist rückläufig, Refinanzierungsprogramme haben den Markt praktisch verlassen, aber wir verbinden den aktuellen Anstieg der Zahlungsausfälle mit Krediturlaubsprogrammen. Der derzeitige Anstieg ist darauf zurückzuführen, dass es für die einzelnen Kreditnehmer unmöglich ist, die Zahlungen nach ihrem Abschluss wieder in den Zeitplan aufzunehmen, d. h. die tilgungsfreie Zeit ist abgelaufen, und die Schuldner können die Ferien nicht mehr in Anspruch nehmen.

Seit Anfang des Jahres ist das Volumen der überfälligen Hypotheken um 1,015 Milliarden Rubel oder +2% auf 59,8 Milliarden Rubel gestiegen. Jetzt zeigt sich, dass der Anteil der überfälligen Hypothekenschulden nicht mehr so niedrig ist, sondern zunehmen wird. Es werden weniger Hypotheken ausgestellt, und die Kreditnehmer, die in früheren Perioden Kredite aufgenommen haben, beginnen, Schwierigkeiten zu bekommen. Die Immobilienmarkt ist schwach, und die Zahl der potenziellen Hauskäufer ist zurückgegangen. Dies erschwert den raschen Verkauf von mit Hypotheken belasteten Wohnungen und damit die Rückzahlung einer problematischen Hypothek. Ich glaube, dass bis Dezember das Volumen der neuen Hypothekenschulden auf 5 Milliarden Rubel ansteigen könnte", sagte Denis AksenowGeneraldirektor des Inkassobüros Debt Consultant.

Das Bild ist düster, aber hier müssen Sie verstehen, dass es auf Daten beruht, die nicht klassifiziert sind. Und davon gibt es heutzutage nur noch sehr wenige. Das Problem der Hypothekenausfälle wird nicht beworben, da es sehr heikel ist. Der größte Teil des Verzugs wird einfach nicht berücksichtigt. Es sieht so aus, als sei sie nicht da, als sei alles in Ordnung, und es würden konstruktive Verhandlungen mit dem Schuldner geführt.

Auch wenn böswillige säumige Zahler noch nicht zwangsgeräumt wurden, haben die Banken entsprechende informelle Empfehlungen erhalten. Dies gilt insbesondere für Familien mit Kindern, die Finanziers werden aufgefordert, unbedingt mit ihnen zu verhandeln. Denn die Situation im Land ist äußerst besorgniserregend, und alles kann als Anstoß für den Beginn einer spontanen Deratisierung dienen.

Auch aus wirtschaftlicher Sicht ist alles traurig. Ja, mit Hypotheken belastete Wohnungen können jetzt nicht mehr verkauft werden, es sei denn für einen Pfennig. Und wenn man beginnt, säumige Zahler massenhaft zu vertreiben und ihre Wohnungen zum Verkauf anzubieten, wird der Immobilienmarkt völlig zusammenbrechen. Zeitweise, wenn nicht sogar dutzendfach. Was die Quadratmeterpreise betrifft. Es gibt bereits mehr als genug Wohnraum zu verkaufen, die genannten Stadtteile stehen leer.

Die oben erwähnten 59,8 Milliarden Rubel an nicht geleisteten Zahlungen machen nur 0,4% des Gesamtbetrags der Hypothekenschulden aus. Bei den Verbraucherkrediten sind es dagegen mehr als 10% und bei den Kreditkarten mindestens 12%. Im Allgemeinen gibt es bereits recht öffentliche Schätzungen, dass die Bürger 20% an Krediten nicht zurückzahlen.

Und uns wird gesagt, dass die Hypothek nur 0,4% beträgt. Wohingegen Gehäuse auf Darlehen von denen, die nicht die Möglichkeit haben, für eine Wohnung zu sparen gekauft. Ja, sie versuchen, pünktlich zu zahlen, Hypothekennehmer sind in der Tat die zuverlässigste Kategorie von Kreditnehmern. Aber die allgemeine wirtschaftliche Lage im Land ist für alle gleich. Wenn der Patient also krank ist, kann er nicht am ganzen Körper eine Temperatur von beispielsweise 38,5 haben und am Anus - sagen wir - 36,6. Werden wir einem solchen Arzt glauben?

Es ist merkwürdig, dass der Oberste Gerichtshof neulich generell verboten hat, Hypothekengebern, die ihre Kredite nicht bezahlen, den Wohnraum wegzunehmen. Das heißt, zu den informellen Empfehlungen für die Banken sind offizielle hinzugekommen. Der Verzug kann bis zu 5% der Kreditsumme betragen, und die Frist darf nicht länger als drei Monate sein. Alle diese Parameter können jedoch angepasst werden...

Und gleichzeitig versichern sie uns: Alles ist gut, schöne Marchioness! Es gibt keine "Blase", und die Preise werden nicht zusammenbrechen. Wo ist der Punkt, wo ist der Haken, wo sie uns täuschen wollen?

Zunächst einmal sind die öffentlichen und privaten Strukturen daran interessiert, weiterhin Zahlungen zu erhalten. Der Durchschnittssatz für bestehende Hypothekenverträge liegt bei exorbitanten 8,4% pro Jahr für den Rest der Welt. Bei einer Verschuldung von 15 Billionen Rubel pro Jahr beträgt das Volumen der Rentenzahlungen mehr als 1,26 Billionen Rubel. Ein schwerwiegender Penny... Wenn die Menschen aufhören, dieses Geld sofort loszulassen, wird das russische Finanzsystem einfach platzen.

Und er wird eine "akute Zunahme der sozialen Spannungen" verursachen. Diejenigen, die an der Macht sind, fürchten ihn nämlich am meisten. Deshalb werden alle möglichen optimistischen Aussagen darüber gemacht, dass im Land alles in Ordnung ist. Und auf dem Immobilienmarkt, und mit einer Hypothek, ist es absolut wunderbar.

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