Von Belgrad bis zu den Ferienorten: Wie hat sich der serbische Immobilienmarkt in den letzten Jahren entwickelt? Maria und Roman Belyaev, die Gründer der Immobilienagentur "Don Balkan", erläutern die wichtigsten Aspekte des serbischen Marktes: von Preisen und Steuern bis hin zu den Möglichkeiten, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Die Experten analysierten die aktuellen Trends und gaben praktische Tipps für potenzielle Käufer.
Auf dem Balkan hat fast jeder Einwohner eine Immobilie, die vermietet wird.
Die allgemeine Lage auf dem serbischen Immobilienmarkt
- Die Nachrichten über den serbischen Immobilienmarkt können unterschiedlich bewertet werden: wenn Sie bereits eine Immobilie gekauft haben, dann sind sie positiv - der Preis steigt; wenn Sie noch kaufen, dann ist alles teurer geworden, sogar im Vergleich zum letzten Jahr; nun, wenn Sie noch darauf warten, dass alles billiger wird, dann fürchte ich, dass Ihre Erwartungen sehr lange dauern werden.
Immobilien sind in Serbien, wie in den meisten Ländern der Welt, ein Investitionsinstrument. Der einzige Unterschied besteht darin, dass auf dem Balkan fast jeder Einwohner eine Immobilie besitzt, die vermietet wird und dem Eigentümer ein passives Einkommen bringt oder sein Vermögen schont. Was bedeutet das? Das bedeutet, dass der lokale Markt absolut autark ist und für eine hohe Nachfrage sorgt.
Es sollte auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der Balkan eine sich entwickelnde Region ist, die den europäischen Entwicklungsweg eingeschlagen hat. Daher investieren viele große Konzerne, Unternehmen und Privatinvestoren ihr Kapital, was dem Immobilienmarkt Auftrieb verleiht.
Objekte, die nachgefragt werden
- Der Immobilienmarkt bewegt sich selbstbewusst in Richtung neuer Wohngebäude mit entwickelter Infrastruktur und einem modernen Ansatz zur Raumgestaltung. Daher ähneln immer mehr neue Projekte der gewohnten Umgebung eines Stadtbewohners in russischen Großstädten. Beim Kauf/Mieten einer Wohnung ist "unser" Mensch bestrebt, die Atmosphäre und Bequemlichkeit zu kaufen/entfernen.
Die steigende Nachfrage nach neuen Wohnungen zieht auch den Rest des Marktes mit nach oben. Die Einzigartigkeit des serbischen Immobilienmarktes besteht derzeit darin, dass der Markt selbst ein Flickenteppich ist: Selbst im Zentrum Belgrads kann man alles auf einmal finden, von Neubauten und "Zweitwohnungen" bis hin zu einem Duplex oder Penthouse.
Hochwertige Wohnkomplexe werden unabhängig von der wirtschaftlichen Lage immer ihren eigenen Kundenkreis haben. Jetzt sehen wir, dass neben der Lage und den Kosten pro Quadratmeter auch die Qualität der Bauausführung, der Service und die Besetzung der Dienste in der Verwaltungsgesellschaft der Wohnanlage eine wichtige Rolle spielen.
Die jüngsten Änderungen der serbischen Gesetzgebung verpflichten den Bauträger (oder die Gemeinschaft der Bewohner), eine Verwaltungsgesellschaft zu wählen, die die Wartung des Hauses, der Netze usw. übernimmt, was zur Entstehung neuer großer Akteure und zum Wettbewerb in diesem Bereich führen wird.
Wenn Sie Immobilien unter dem Gesichtspunkt der Investition betrachten, dann ist wahrscheinlich der Kauf einer Wohnung / Wohnungen die verständlichste und geeignete Option. Es ist nur wichtig, das richtige Objekt zur gleichen Zeit zu wählen - die eine, die derzeit ein "Venture" ist, aber in der Zukunft ist es wahrscheinlich zu "schießen".
Wenn Serbien für Sie das Land ist, in das Sie gezogen sind und beschlossen haben, hier zu bleiben, dann kann eine Investition in Grund und Boden auch eine gute Investition sein, allerdings mit den Nuancen des Erwerbs.
Andere, komplexere Optionen sind möglich, wie z. B. Mini-Hotels / fertige Unternehmen usw., aber um die richtige Beratung zu geben, müssen Sie mehrere wichtige Parameter kennen: Budget, Ziele, Fristen, Erwartungen.
Der Anstieg des Preises pro Quadratmeter kann 15% pro Jahr erreichen.
Preise für serbische Immobilien
- Belgrad ist eine große Stadt, und wenn wir analysieren, was Belgrad ist und was man dort kaufen kann, wird es Stunden dauern.
Um das zu verdeutlichen, wollen wir ein ganz einfaches Beispiel anführen. Vor anderthalb Jahren hieß es aus allen Rohren, dass "der Markt überhitzt ist und bald alles verschenkt wird - man müsse nur warten." Damals hatte ein Besucher Belgrads für ein Budget von 50.000 Euro zwar keine sehr große, aber immerhin eine Auswahl an Wohnungen, und z.B. in Vrnjacka Banja - dem wichtigsten Kurort Serbiens und gleichzeitig unsere Hauptarbeitsregion - gab es sogar eine Auswahl in den zentralen Straßen.
Im Laufe der Zeit hat sich der Einstiegspreis auf etwa 70.000 Euro eingependelt, und wenn Sie nur Belgrad in Betracht ziehen, empfiehlt jeder der Makler, das Budget auf 100.000 Euro zu erhöhen, um die richtige Wahl zu treffen.
Die Kosten pro Quadratmeter für Neubauten in Belgrad kann 12.000 Euro pro qm überschreiten. Natürlich gibt es Optionen 7 mal billiger - Sie können eine Wohnung für 1.750 Euro pro qm kaufen, aber schon ganz am Rande.
In abgelegenen Regionen der Republik kann man immer noch preiswerten Wohnraum erwerben. Die Stadt/das Dorf selbst kann über eine vollwertige Infrastruktur verfügen: eine Schule, Geschäfte, Cafés, ein Krankenhaus, aber die Lage ist der entscheidende Faktor. Gleichzeitig gibt es schon seit langem keine Preise mehr von, sagen wir, 500 Euro pro Meter.
Wenn Sie eine Wohnung für Ihr persönliches Leben suchen und mit allem zufrieden sind, dann ist es eine ausgezeichnete Lösung für Sie, das zu kaufen, was Sie für Ihr persönliches Budget wollen.
Wenn Ihr Ziel eine Investition ist, dann sollte die Wahl auf die Hauptstadt, große Städte mit Potenzial oder entwickelte touristische Zentren fallen.
Steuern und Rechnungen für Versorgungsleistungen
- Wenn Sie serbische Immobilien auf dem Sekundärmarkt kaufen, müssen Sie eine Steuer für die Eigentumsübertragung in Höhe von 2,5% des Katasterwerts des Objekts zahlen.
Wenn Sie eine Immobilie auf dem Primärmarkt gekauft haben, dann enthält der Wert der Immobilie eine Mehrwertsteuer (entspricht der russischen Mehrwertsteuer), die 10% beträgt. Zur gleichen Zeit, in der Regel wird der Preis pro Quadratmeter ohne Mehrwertsteuer gesagt.
Außerdem zahlen Sie jährlich eine Grundsteuer von etwa 0,1% des Katasterwerts. Wenn Sie sich entschließen, eine Immobilie zu verkaufen, nachdem Sie sie weniger als 10 Jahre besessen haben, müssen Sie eine Einkommensteuer von 15% auf die positive Differenz zwischen dem Verkauf und dem Kauf zahlen.
Nebenkostenabrechnungen sind in Serbien ein großer Ausgabenposten, besonders für diejenigen, die gerade erst umgezogen sind. Hier merkt man, dass es sich lohnt, das Sparen von Licht, Wasser, Wärme und anderen Ressourcen von Kindesbeinen an zu lernen.
Serbien ist ein kleines Land, das nicht über große Wärmekraftwerke verfügt, und der größte Teil des Landes heizt individuell und versucht gleichzeitig, Geld zu sparen.
Auf der Rückseite der Quittung steht eine ganze Reihe von Tipps für "sparsame Hausfrauen": Töpfe mit einem Deckel abdecken, nachts waschen, usw.
Aber wenn Sie den ersten Winter überlebt haben und das Prinzip eines vernünftigen und sparsamen Haushalts verstanden haben, dann sollte alles in Ordnung sein, und das wird kein Problem sein.
Die durchschnittlichen monatlichen Unterhaltskosten für eine Einzimmerwohnung betragen etwa 70 Euro.
Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf in Serbien
Merkmale des Immobilienerwerbs durch Ausländer
- Ein Ausländer kann in Serbien leicht Eigentümer der begehrten Quadratmeter werden. Was Sie wissen und beachten müssen:
- Die Zahlungen erfolgen in der Regel in Euro;
- der Vertrag nur in notarieller Form vorliegt;
- über 10.000 Euro, müssen alle Zahlungen über ein Bankkonto abgewickelt werden;
- Die Transaktion muss einen zugelassenen Übersetzer und 2 Zeugen mit Kenntnissen der russischen und serbischen Sprache haben.
Eine wichtige Nuance ist, dass ein Ausländer als Einzelperson kein Grundstück ohne Gebäude kaufen kann. Es ist auch erwähnenswert, dass der Kauf einer Immobilie nicht automatisch die Möglichkeit bietet, eine Aufenthaltsgenehmigung / einen ständigen Wohnsitz / die Staatsbürgerschaft Serbiens zu erhalten. Hierfür müssen Sie ein bestimmtes Verfahren durchlaufen.
Neben den Russen gibt es in Serbien eine sehr große chinesische, türkische und arabische Diaspora sowie Expats aus Europa. Der Ort, an dem die meisten Ausländer einkaufen, wird durch den Arbeitsort bestimmt, und auch hier gilt wieder, dass es sich entweder um Großstädte oder touristische Orte wie Vrnjachka Banja, Zlatibor usw. handelt.
Die Möglichkeit, eine Hypothek abzuschließen
- Theoretisch können Ausländer eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. So hat die serbische Raiffeisenbank sogar eigene Hypothekenlinien für Gehaltsprojekte für Mitarbeiter der IT-Branche entwickelt.
Wenn Sie für einen serbischen Arbeitgeber arbeiten oder ein erfolgreiches serbisches Unternehmen gegründet haben, können Sie ein Hypothekendarlehen beantragen, aber stellen Sie sich darauf ein, dass das Verfahren langwierig sein wird und von Ihnen Geduld verlangt.
Es gibt nur sehr wenige Hypothekengeschäfte im ganzen Land - in den drei Jahren, in denen wir in der serbischen Immobilienagentur arbeiten, haben wir keine solchen Geschäfte getätigt, weil es keinen Kreditkunden gab.
Der Hypothekenzins hängt von vielen Faktoren ab: Ihrem Status in Serbien, der Anfangszahlung, den Kreditbedingungen usw.
In einer breit angelegten Diskussion ist es sinnvoll, die Situation nüchtern zu betrachten und zu verstehen, dass sie für die meisten Ausländer unerreichbar ist und es sinnvoll ist, sich nur auf ihre Ersparnisse zu verlassen.
Die Attraktivität Serbiens für Investoren
- Serbien hat viele Vorteile für Investoren:
- niedriger Eintrittspreis im Vergleich zu anderen europäischen Ländern;
- einen einfachen und verständlichen Mechanismus für den Immobilienerwerb;
- eine einfache Möglichkeit, Geld zu überweisen. Zum Beispiel haben Russen immer noch die Möglichkeit, ein Bankkonto zu eröffnen und die Kosten für den Vertrag aus der Russischen Föderation zu bezahlen;
- ein wachsender Markt;
- eine große Auswahl an Angeboten auf dem Markt;
- die Möglichkeit, ein Immobilienobjekt zu vermieten;
- die Leichtigkeit, mit der Sie Ihr eigenes Unternehmen gründen können.
Eine Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage von Immobilieneigentum und dann eine Daueraufenthaltsgenehmigung sind große Vorteile, aber Sie müssen bedenken, dass für eine Daueraufenthaltsgenehmigung Anforderungen an die Dauer der Abwesenheit von Serbien gestellt werden - nicht mehr als 10 Monate für insgesamt 3 Jahre.
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- Das Haupteinkommen der Investoren auf dem lokalen Markt ist ein Anstieg des Quadratmeterpreises.
Wenn es sich also um eine Kapitalbeteiligungskonstruktion handelt, dann ist die Differenz zwischen Ihrem Einstiegs- und Ausstiegspunkt Ihr Einkommen. Unter der Voraussetzung, dass das Objekt für den Markt interessant ist, kann der Preisanstieg 15% pro Jahr erreichen.
Bei der Vermietung geht es eher um ein zusätzliches Einkommen neben der Änderung des Quadratmeterpreises. Es ist nicht ganz richtig, die Vermietung als eine Möglichkeit zur Erzielung eines hohen Einkommens zu betrachten - die Rendite wird in den meisten Fällen 5% nicht überschreiten.
Übrigens sind die Serben selbst aktive Marktteilnehmer. Sie versuchen, wann immer möglich, Immobilien zu kaufen, um ein passives Einkommen zu erzielen oder Geld zu sparen. Sie leben häufiger in ihrer Wohnung oder ihrem Haus.
Bei der Miete geht es in der Regel um Studenten, eine junge Familie oder um einen Wechsel der Region aus beruflichen Gründen. Jeder strebt danach, Eigentümer seiner eigenen persönlichen Quadratmeter zu werden.
Anständige Angebote auf dem Mietmarkt gehen weg wie warme Semmeln.
Serbischer Mietmarkt
- Dem serbischen Mietmarkt geht es gut. Anständige Angebote gehen mit der Geschwindigkeit des Verkaufs heißer Torten auseinander. Im Premium-Segment gibt es nach wie vor eine hohe Nachfrage von Umsiedlern aus der Russischen Föderation, aber auch Einheimische sind aktive Teilnehmer auf diesem Markt.
Die Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment wird vom Standort, der Ausstattung und dem wichtigsten Parameter - dem Preis - abhängen.
Im Allgemeinen konkurrieren alle Vermieter unabhängig vom Angebotspreis in Bezug auf Qualität und Preis miteinander, so dass unsere Verpackungsdienstleistungen im Vermietgeschäft sehr gefragt sind.
2022 war das Jahr des Tsunamis auf dem Mietmarkt: totale Nachfrage, Mangel an Angebot usw. Aber in wenigen Monaten flachte er ab, entwickelte Regeln und Anforderungen für Vermieter und Mieter, und jetzt befindet sich der Markt in einem gleichmäßigen Wachstum. Aber wie immer werden die flexibelsten und widerstandsfähigsten Mieter überleben.
Aussichten und Prognosen
- Für einen modernen Menschen ist es schwierig, jetzt Prognosen zu erstellen, da es viele Unsicherheiten gibt, aber wir sehen einen Trend zu steigenden Immobilienpreisen. Und dieser Trend wird sich fortsetzen, da globale Projekte wie z. B. die EXPO 2027 vor uns liegen.
Wir sehen eine Steigerung der Qualität der Dienstleistungen, was sich natürlich auch positiv auf den Markt auswirken wird.
Die Vereinfachung des Verfahrens zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in Serbien wird es ermöglichen, Ausländer anzuziehen, die Wohnraum mieten/kaufen und ihre Unternehmen entwickeln wollen.
Wir können daher nur allen einen erfolgreichen Kauf auf dem serbischen Immobilienmarkt wünschen.
Autor
Julija Janukowitsch Chefredakteur
Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.
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