Alles über den Immobilienkauf in Ungarn: von der Statistik bis zur Abwicklung der Transaktion

Immobilien in Ungarn werden immer teurer, aber im Vergleich zu anderen EU-Ländern sind sie immer noch mit am günstigsten. In unserem Leitfaden erfahren Sie, wie es um die Verkaufszahlen und Preise auf dem Markt bestellt ist, wie Sie Schritt für Schritt eine Immobilie in Ungarn kaufen und mit welchen zusätzlichen Kosten Sie rechnen müssen.

Ausländer können in Ungarn Immobilien kaufen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Baudenkmälern. Um einen solchen Kauf zu tätigen, ist es jedoch erforderlich Es ist notwendig, die Genehmigung des Grundstücksausschusses einzuholen und die Transaktion von Anwälten begleiten zu lassen. Aber haben Sie keine Angst: Dies ist eher ein formaler Schritt, denn sie können nur ablehnen, weil sie in Ungarn vorbestraft sind.

Ungarische Staatsangehörige benötigen keine Genehmigung; Staatsangehörige der EU-Länder sowie Norwegens, Liechtensteins, Islands und der Schweiz; Staatsangehörige aller Länder, an die Immobilien vererbt werden.

Eine solche Genehmigung ist auch nicht erforderlich, wenn der Kauf für eine juristische Person getätigt wird.

Verkaufsvolumen auf dem ungarischen Immobilienmarkt

Nach Angaben des Statistischen Zentralamtes Ungarns wurden bis Ende 2023 89.965 Wohnimmobilien verkauft (dazu gehören Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) - das sind 34,8% weniger als 2022.

Unter den Regionen Ungarns wurden die größten Verkaufsmengen traditionell in der Hauptstadt des Landes - Budapest - beobachtet, wo fast 21 Tausend Wohneinheiten verkauft wurden. Dies ist die niedrigste beobachtete Rate seit 2007. Die wenigsten Wohnungen wurden in der Region Pest verkauft - 6591.

Bis Ende 2023 betrug der Anteil des Sekundärmarktes am ungarischen Wohnimmobilienmarkt 96%, der des Primärmarktes 4%. Auf dem Primärmarkt wurden insgesamt 3.431 Wohnimmobilien verkauft, davon 49% in Budapest. Das Verkaufsvolumen auf dem Primärmarkt ist im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022, als 10.273 Objekte auf dem Primärmarkt verkauft wurden, um fast das Dreifache gesunken.

Das Statistische Zentralamt Ungarns hat noch keine Daten über die Zahl der im 1. und 2. Quartal 2024 verkauften Wohnungen veröffentlicht, aber die Ungarische Nationalbank berichtet in ihrem Wohnungsmarktbericht für Mai 2024 Folgendes: Im 1. Quartal 2024 stieg die Zahl der Verkäufe landesweit um 30% im Vergleich zum 1. Quartal 2023 (damals wurden in Ungarn 24.139 Wohnungen verkauft). Auch die Nationalbank des Landes berichtet über das Wachstum der Nachfrage.

Nach Angaben der Nationalbank ging der Anstieg des Verkaufsvolumens mit einer Wiederbelebung der Wohnungsbaufinanzierung einher: So war die Zahl der abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehensverträge im Zeitraum Januar-März 2024 doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor. Ein solches Kreditvolumen wurde durch folgende Faktoren möglich: Deflation im Land, niedrigere Kreditzinsen und die Wiederaufnahme der Wohnungsbauförderung.

Die Wachstumsrate der Wohnungspreise

Ungarn hat die höchste Steigerungsrate der Immobilienpreise in der gesamten Europäischen Union: seit 2015 sind die Hauspreise im Land um mehr als das 2,7-fache gestiegen während die Preise in den Nachbarländern im Durchschnitt um das 1,7-fache stiegen.

Die teuersten Immobilien befinden sich in der Hauptstadt. Nach den Ergebnissen des 4. Quartals 2023 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter auf dem Primärmarkt bei 3.562 EUR/qm, das sind 19% mehr als im vorherigen Zeitraum. Auf dem Sekundärmarkt kostete ein Quadratmeter 2.434 EUR/qm, was ähnlich wie im 3. Quartal 2023 ist. Im 4. Quartal 2023 waren die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt im Durchschnitt 46% teurer als auf dem Sekundärmarkt.

Einfamilienhäuser, Stadthäuser und Wohnungen in Wohnkomplexen sind auch auf dem Zweitwohnungsmarkt der Hauptstadt beliebt. Die Dynamik der Preisveränderungen für diese Wohnungstypen wird im Folgenden dargestellt.

Das Statistische Zentralamt hat die Durchschnittspreise für den Kauf und Verkauf von Wohnungen in den ersten 1-2 Quartalen 2024 noch nicht veröffentlicht, aber da das Volumen der Wohnungsbaudarlehen im Land zugenommen hat und sich die allgemeine wirtschaftliche Lage verbessert hat, kann man davon ausgehen, dass die Preise steigen werden. Der Preisanstieg wird auch durch den Preisindex des Wohnungsmarktes bestätigt, nach vorläufigen Daten für das 1. Quartal 2024 stiegen die Preise auf dem Primärmarkt um 3% gegenüber dem 4. Quartal 2023, die Preise auf dem Sekundärmarkt stiegen um 5,3%.

Je nach Region können die Wohnungspreise erheblich variieren. Nachstehend finden Sie eine Tabelle mit den Durchschnittspreisen für Wohnimmobilien nach Region und Art der Wohnung auf dem Sekundärmarkt nach den Ergebnissen des 4. Quartals 2023.

Wohnungspreise nach Regionen, abhängig von der Art der Wohnung, EUR/qm:

Wohnungspreise nach Regionen, je nach Gebiet, EUR/qm:

Aus dem Bericht der Ungarischen Nationalbank über den Wohnimmobilienmarkt im Mai 2024 geht hervor, dass sich der Markt zu Beginn des Jahres belebt hat. Dazu beigetragen haben die Verbesserung der wirtschaftlichen Lage im Land, die Senkung der Zinssätze und die Wiederaufnahme der Wohnungsbauförderung. Es ist zu erwarten, dass die Marktaktivität in den kommenden Monaten noch zunehmen wird und dass das Jahr 2024 im Allgemeinen viel produktiver sein wird als das Jahr 2023.

Unter dem Gesichtspunkt der Investitionen kann der ungarische Wohnimmobilienmarkt für diejenigen attraktiv sein, die zu langfristigen Investitionen bereit sind. Es ist erwähnenswert, dass die Immobilienpreise in Ungarn zu den niedrigsten in der gesamten Europäischen Union gehören und Budapest eine der günstigsten Hauptstädte in der EU ist.

"Der Markt hat sich kaum bewegt." Die aktuelle Situation auf dem ungarischen Immobilienmarkt

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Ungarn

Beim Kauf einer Immobilie in Ungarn müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen, die sich auf etwa 10% der Kosten des Objekts belaufen. Sie setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:

• Die Steuer auf die Übertragung des Eigentums. Sie beträgt 4% des Wertes der Immobilie, wenn ihr Preis 2,6 Millionen Euro nicht übersteigt, und 2%, wenn die Immobilie teurer ist. Diese Steuer ist innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Transaktion zu zahlen.
• Mehrwertsteuer für Käufer von Neubauten. Sie beträgt 27% und ist normalerweise bereits im Preis des Objekts enthalten.
• Verwaltungsgebühren: für die Erteilung einer Genehmigung zum Erwerb von Immobilien - zwischen 170 und 200 €; für das Einlegen eines Vetos gegen Immobiliengeschäfte - 60 €; 3O € für einen Auszug aus dem Grundbuch; 22 € für den Reisepass des Vermieters.
• Die Gebühren von Anwälten, Maklern und Notaren - in der Regel belaufen sie sich auf nicht mehr als 5% der Kosten des Objekts.

Immobilienerwerb in Ungarn in Schritten

Was müssen Sie also tun, um eine Immobilie in Ungarn zu kaufen?

• Kontaktieren Sie die Anwälte. Wie sich herausstellte, können Ausländer ohne diesen Schritt keine Immobilien in Ungarn kaufen. Nur Anwälte haben das Recht, einen Kaufvertrag zu registrieren, eine Kaufgenehmigung zu erhalten und einen Reisepass des Eigentümers der Immobilie vorzulegen.
• Wählen und reservieren Sie ein Objekt. Die Besichtigung kann sowohl persönlich als auch aus der Ferne organisiert werden. Dann müssen Sie einen Antrag an den Verkäufer senden und 1% des Gesamtbetrags als Anzahlung zahlen - so buchen Sie das gewünschte Objekt.
• Überprüfen Sie das Objekt. Ein Rechtsanwalt ist für die rechtliche Überprüfung zuständig - er prüft den Titel sowie das Vorhandensein von Schulden und anderen Belastungen.
• Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag und leisten Sie eine Vorauszahlung. Der Rechtsanwalt setzt einen vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrag in ungarischer Sprache auf (auf Wunsch der Parteien kann ein Dolmetscher an dem Verfahren teilnehmen). In diesem Dokument werden alle Einzelheiten der Transaktion festgelegt: die technischen Merkmale des Objekts, der Betrag, die Adresse, die Verantwortung der Parteien usw. Bei der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Vorauszahlung in Höhe von 10-15% des Kaufpreises. Wert des Objekts (falls der Käufer die Transaktion ablehnt, wird ihm dieser Betrag nicht zurückerstattet).
• Holen Sie die Genehmigung zum Kauf ein.Anschließend stellen die Anwälte beim ungarischen Landkomitee einen Antrag auf eine Kaufgenehmigung. Während dieses Zeitraums legt die Behörde ein Veto gegen jegliche Geschäfte des Eigentümers mit der ausgewählten Immobilie ein.
• Bezahlen Sie das Objekt und schließen Sie das Geschäft ab. Nach Erhalt der Genehmigung müssen Sie einen grundlegenden Kauf- und Verkaufsvertrag abschließen. Dann überweist der Käufer den Restbetrag an den Verkäufer (sowohl Barzahlung als auch bargeldlose Zahlung sind möglich).
• Registrieren Sie das Eigentumsrecht. Nach dem erfolgreichen Abschluss der Transaktion benachrichtigt der Anwalt das Grundbuchamt. Der Punkt in diesem Prozess ist die Änderung des Namens des Eigentümers auf der Karte des Objekts.

Häufig gestellte Fragen über den Immobilienmarkt in Ungarn

Können Ausländer in Ungarn Immobilien kaufen?

Ja, Ausländer können in Ungarn Immobilien kaufen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Baudenkmälern. Es ist jedoch eine Genehmigung des Landkomitees erforderlich.

Brauchen EU-Bürger eine Genehmigung für den Erwerb von Immobilien?

Nein, Bürger der EU-Länder sowie Norwegens, Liechtensteins, Islands und der Schweiz benötigen keine Sondergenehmigung.

Wo ist die teuerste Immobilie in Ungarn?

Die teuersten Immobilien befinden sich in Budapest, der Hauptstadt des Landes.

Wie viel kostet ein Quadratmeter Wohnraum in Budapest?

Nach den Daten von Ende 2023 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Primärmarkt in Budapest 3562 EUR/qm, auf dem Sekundärmarkt 2434 EUR/qm.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Ungarn in den letzten Jahren gestiegen?

Seit 2015 sind die Immobilienpreise in Ungarn um mehr als das 2,7-fache gestiegen, was die höchste Rate in der Europäischen Union darstellt.

Welche zusätzlichen Kosten sollten beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden?

Die zusätzlichen Kosten belaufen sich auf etwa 10% der Kosten der Immobilie und umfassen die Steuer auf die Übertragung des Eigentums, Verwaltungsgebühren, Gebühren für Anwälte, Immobilienmakler und Notare.

Wie läuft der Kauf einer Immobilie in Ungarn ab?

Das Verfahren umfasst die Auswahl eines Objekts, die Überprüfung, den Abschluss eines Vorvertrags, die Einholung einer Kaufgenehmigung, die Zahlung und die Registrierung des Eigentums. Der gesamte Prozess wird in dem Artikel ausführlich beschrieben.

Brauche ich einen Anwalt, um in Ungarn eine Immobilie zu kaufen?

Ja, die Beteiligung eines Anwalts ist für ausländische Käufer obligatorisch. Nur Anwälte können den Kauf- und Verkaufsvertrag registrieren und die erforderlichen Genehmigungen einholen.

Autor

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

Mitverfasser

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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