Eine kommunale Katastrophe hat den Immobilienmarkt getroffen

Коммунальная катастрофа обрушилась на рынок недвижимости

Foto: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Auf dem russischen Markt für Immobilienkredite geschehen seltsame Dinge. Die Banken ändern eigenständig die Bedingungen für staatlich subventionierte ("bevorzugte") Hypotheken, klären die Beziehungen zu den Bauträgern und ... stornieren bereits genehmigte Kredite. Offensichtlich warten alle auf etwas, und es scheint katastrophal und global zu sein. Und die Bewegungen, die gemacht werden, sind nichts weiter als eine Absicherung nach hinten und eine Minimierung der Risiken.

Alles begann mit der Tatsache, dass die größten Akteure auf dem Hypothekenmarkt: Sberbank und VTB - gleichzeitig Provisionen von Bauträgern einführten, deren Wohnungen mit einer Vorzugshypothek gekauft werden. Die Abgaben sind in der Tat unerschwinglich, so etwas hat es noch nie gegeben.

"Der Grund für die Einführung von Provisionen war die geringe Rentabilität von Vorzugsdarlehen für Banken - am Rande der Rentabilität. In einer solchen Situation wurde eine Quelle zur Steigerung der Rentabilität der Banken gefunden - die Einführung von Provisionen für Entwickler. Sie werden aufgefordert, eine Gebühr für die Vergabe jedes Kredits im Rahmen des staatlichen Programms zu zahlen. Die Höhe der Provisionen schwankt zwischen 8% und 13%, im Durchschnitt sind es 10% des jeweiligen Kreditbetrages", sagt Sergey Gordeyko, Chefexperte von Rusypoteka.

Die Rentabilität ist natürlich gut, aber diese Gebühr ähnelt am ehesten der Schaffung einer Art "Barriere" durch die Banken für den Fall, dass unvorhergesehene Umstände im Immobilienmarkt. Und der Rest der Fakten passt in dieses Konzept.

Für Drittkunden "von der Straße" beträgt die Anfangszahlung jetzt mindestens 50% des Immobilienwerts. Nach den neuen Regeln für Vorzugshypotheken wurde sie anscheinend nur auf 30% angehoben, aber die Banken waren der Meinung, dass dies nicht genug sei. Und jeder, der neue Gebäude kauft, wird jetzt nicht mehr arbeiten - nur von "Partnern".

All dies betraf Vorzugshypotheken in jeder ihrer Erscheinungsformen, es gibt mehrere bestehende Programme dieser Art. Aber das Interessanteste ist, dass die gleichen Bewegungen auf dem Markt der "normalen" Hypotheken begannen.

"Neulich rief die Bank an und teilte mir mit, dass meine Genehmigung für ein Hypothekendarlehen zurückgezogen worden sei. Warum? Weil sich dort einige "wesentliche Bedingungen" geändert haben - so wurde es mir erklärt. Welche Bedingungen das sind, wurde nicht gesagt. Es wurde nicht klargestellt, welche Unterlagen benötigt werden, damit der Kredit erneut genehmigt werden kann. Sie werden sich mit mir in Verbindung setzen. So schnell wie möglich, also sofort. Ich bin sozusagen von der Straße, ich arbeite in einer großen Struktur, wir haben eine enge Beziehung zu der Bank. Die Anfangszahlung ist nicht minimal, und ich habe eine eigene Wohnung - ich beabsichtige, die Lebensbedingungen zu verbessern. Ich verdiene recht gut, im Allgemeinen bin ich fast ein idealer Kunde. Und ich kann die Logik der Bank nicht verstehen", klagt Victor, ein junger IT-Spezialist.

Im Prinzip ist es klar, welche "wesentlichen Bedingungen" sich geändert haben. Genauer gesagt, es wird erklärt.

"Am 15. Dezember 2023 beschloss die Bank von Russland, den Leitzins um 1,0 Prozentpunkte zu erhöhen - von 15% auf 16%. In diesem Zusammenhang erhöht die Sberbank ab dem 10. Januar 2024 die Zinssätze für grundlegende Hypothekarkreditprogramme um 1,1 Prozentpunkte. Zur gleichen Zeit, die Preise für Programme mit staatlicher Unterstützung nicht ändern", sagte Sberbank in einer Erklärung.

Alle anderen folgten dem Marktführer. Aber das ist noch nicht alles. Nach indirekten Informationen zu urteilen, haben die Banken begonnen, Programme zu günstigeren Konditionen für "ihre eigenen" (Mitarbeiter der Kundenunternehmen) abzuschließen sowie die Höhe der Anfangsbeiträge zu überarbeiten. Natürlich in Richtung auf eine Erhöhung.

Die Gültigkeitsdauer der "Genehmigung" für ein Hypothekendarlehen beträgt normalerweise 90 Kalendertage ab dem Datum dieser Entscheidung. Nach den geltenden Rechtsvorschriften können Sie diese Genehmigung jederzeit widerrufen. Auch wenn der Darlehensvertrag bereits unterzeichnet wurde, darf Ihnen das Geld nicht ausgehändigt werden. Alles ist legal!

"Der Darlehensgeber hat das Recht, dem Darlehensnehmer das im Darlehensvertrag vorgesehene Darlehen ganz oder teilweise zu verweigern, wenn Umstände vorliegen, die offensichtlich darauf hindeuten, dass der dem Darlehensnehmer zur Verfügung gestellte Betrag nicht rechtzeitig zurückgezahlt wird", heißt es in Absatz 1 des Artikels 821 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.

Im Falle eines jungen Mannes ist also alles im Einklang mit dem gesetzlichen Rahmen. Eine andere Sache ist, dass bis vor kurzem Ablehnungen nur aus einem Grund erfolgten - in der Phase der Überprüfung Liegenschaftentauchten alle möglichen "Untiefen" auf, mit denen die Banker nicht zufrieden waren. Das heißt, es gab ganz objektive Probleme im Zusammenhang mit Dokumenten für Wohnungen (Häuser). Leider gibt es mehr als genug Immobilienobjekte mit "krummen" Sicherheiten im Lande.

Dies ist eindeutig etwas anderes. Aber was? Die erste Phase der "Verschärfung" wurde im Herbst beobachtet, aber dann wurden potenzielle Hypothekennehmer einfach zur Überprüfung der Kreditbedingungen geschickt. In Übereinstimmung mit dem erhöhten Refinanzierungssatz.

"Die Banken weigern sich inzwischen, Russen unter den zuvor genehmigten Bedingungen Hypotheken zu gewähren. Insbesondere waren etwa 30% der Bürger, die im August-September eine Genehmigung erhielten, nicht in der Lage, einen Kredit zu den genehmigten Bedingungen aufzunehmen". Tatjana Reschetnikowa, stellvertretender Leiter der Hypothekenabteilung des Bundesunternehmens Etagi, sagte Ende Oktober letzten Jahres.

Jetzt werden die Menschen einfach abgewiesen - als ob sie auf bessere Zeiten warten würden. Die anscheinend nicht bald kommen werden...

"Unsere Bank hat sich noch nie mit Hypotheken beschäftigt und beschäftigt sich auch nicht damit, aber ich kenne das Problem von meinen Kollegen. Es ist ganz einfach: Es wird ein "Big Boom" erwartet in den Immobilienmarkt - wie in diesem berühmten Film. Und mit den gleichen katastrophalen Folgen. Das heißt, der Zusammenbruch der Preise. Bis zu welchem Niveau alles fallen wird (um es nicht weniger anständig auszudrücken ...), kann niemand sagen, aber manchmal ist es sicher. Das Bankensystem der Russischen Föderation hat bereits mehr als 16 Billionen Rubel an Hypothekarkrediten, die in der Tat unbesichert bleiben werden. Und niemand wird diese unerträgliche Last noch erhöhen. Deshalb gibt es "Razzien" bei Bauträgern, Stornierungen von Hypothekengenehmigungen und alles andere", sagt ein Topmanager eines renommierten Kreditinstituts.

Im Allgemeinen ist alles völlig logisch. Die Banken minimieren die Risiken, obwohl es sich natürlich lohnen würde, dies früher zu tun - "es ist zu spät, Borjomi zu trinken." Angesichts der ständig sinkenden Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung der Russischen Föderation hätten diese Maßnahmen schon vor einigen Jahren eingeführt werden müssen.

Außerdem ist im Moment ganz offensichtlich, dass die nächste Erhöhung des Refinanzierungssatzes, die am 15. Dezember 2023 stattfindet, nichts damit zu tun hat. Das ist also eher ein Vorwand, eine Verschleierung. Die Finanziers haben offensichtlich eine Art "Insider" erhalten, d. h. zuverlässige Informationen über den tatsächlichen Stand der Dinge auf dem Immobilienmarkt.

Deshalb begann man, die Bauträger stark zu "bedrängen", und die Vorzugshypotheken wurden de facto über Nacht gestrichen. Was die üblichen "Markt"-Darlehen für den Kauf von Immobilien betrifft, so sind die Zinssätze dort seit langem unerschwinglich - in Höhe von 20% pro Jahr. Die anfänglichen Beiträge betragen mindestens 30%, das heißt, sie sind das Minimum für potenzielle Kunden. Aber jetzt sind sie auch die losgeworden. Nur für den Fall der Fälle.

Was war der Auslöser? Offensichtlich ist dies nicht die letzte Erhöhung des Zinssatzes der Zentralbank im Jahr 2023, denn seitdem ist ein Monat vergangen, und in der Welt der Finanzen ist es nicht üblich, so lange zu denken, es ist heikel. Offensichtlich haben die Banker nicht nur einige interessante Informationen erhalten, sondern auch schnell die Folgen der kommunalen Katastrophe vom Dezember und Januar überdacht.

Im Prinzip reicht das schon aus, ohne das "Innenleben". Schließlich hat sie deutlich gezeigt, dass all diese ungenutzten Millionen von Wohnungen einfach nicht in Betrieb genommen werden müssen. Denn wenn diese neuen Gebäude anfangen, Licht, Wärme, Gas und Wasser zu verbrauchen, dann werden alle Netze, an die sie angeschlossen sind, sofort zusammenbrechen.

Das heißt, es handelt sich nicht um einen wertvollen Liegenschaftennicht ein Vermögenswert, sondern eine Illiquidität. Nur Geld und Baumaterial, das im Boden vergraben ist. Ein solcher "Vermögenswert" wird nur dann etwas wert sein, wenn riesige Investitionen in die Infrastruktur getätigt werden. Und darauf werden sich die Entwickler natürlich nicht einlassen. Sie haben zwar Geld, sind aber daran gewöhnt, aus heiterem Himmel Supergewinne zu machen.

Dies gilt für die "primären" und alle bevorzugten Hypothekenprogramme. Und das "sekundäre" wurde aus den oben genannten Gründen einfach für den Stapel geschlossen. Gefährlich. Bald werden alle Liegenschaften Die Preise werden fallen, also ist es besser, sich von diesem Markt zu distanzieren. Mit dem oben erwähnten Hypothekenportfolio von 16 Billionen Rubel wird es nicht sehr gut laufen, aber wenigstens so. Der Donner hat noch nicht eingeschlagen, aber sie beginnen bereits, getauft zu werden. Es ist allerdings ein bisschen spät.

Источник

Schreibe einen Kommentar

Wir verwenden Cookies, um Ihnen die bestmögliche Erfahrung auf unserer Website zu bieten. Indem Sie auf "Akzeptieren" klicken, stimmen Sie unserer Verwendung von Cookies zu.

Akzeptieren
de_DEGerman