Banken, Gutachter, Investoren, Bauträger, Makler - sie alle unterstützen das Entstehen einer einheitlichen Klassifizierung von Objekten im Segment der Leichtindustrie. Aber bald wird es zwei solche Klassifizierungssysteme geben. Und was soll ich tun?
Die Worte von Partner Ricci können durchaus als Fortsetzung des beim letzten Mal begonnenen Gesprächs über das Projekt Re-Digest, die neue "Allianz der Immobilienmarktexperten" und die erste unternehmensübergreifende Klassifizierung von Objekten im Leichtindustriesegment dienen | Analytical Center, Mitbegründerin der NGO "Allianz der Immobilienmarktexperten" Yana Kuzina: "Erstens wird die Klassifizierung nach Produkt erstellt - nicht für Banken, sondern für den Markt als Ganzes, unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten und Nischen. Dabei werden nicht nur die Erfahrungen von Verkäufern (Makler-Berater) berücksichtigt, sondern auch die Erfahrungen (und die direkte Beteiligung) von spezialisierten Entwicklern, die das Produkt besser kennen und verstehen als diejenigen, die nur verkaufen."
Yana Kuzina ist Partnerin von Ricci | Analytical Center, Mitbegründerin der NGO "Alliance of Real Estate Market Experts" "Zweitens müssen erfahrene Experten, nicht nur Analysten, an der Arbeit an der Klassifizierung teilnehmen (Spitzenbeamte von Unternehmen, die seit 2005-2010 auf dem Markt tätig sind und bis heute in dieser Geschäftsnische bleiben). In einigen Segmenten wurden auch Produktbewertungspunkte in die Klassifizierung aufgenommen, die den Gutachtern helfen, besser zu verstehen, warum ein Projekt der Klasse A viel teurer ist als ein anderes, obwohl es der gleichen Klasse A angehört. Leider wird die Gebäudeklasse manchmal eher subjektiv bekannt gegeben, eher auf der Grundlage von PR-Zielen und den Bedürfnissen von Beratern, wenn das Gebäude für ein Mietangebot positioniert wird. oder zum Verkauf. Die Klassifizierung mit einem Rating hilft Fachleuten, die mit dem Produkt weniger vertraut sind, und Marktinsidern, die Produktpreise zu verstehen. Natürlich ist die Klassifizierung nicht obligatorisch, aber die NRO-Experten haben sie geschaffen, um dem Markt ein praktisches und relativ objektives Instrument für den Vergleich und die Bewertung eines Produkts an die Hand zu geben."
Laut Yana Kuzina wird die Klassifizierung vor allem als Grundlage für die Festlegung von Preisparametern dienen, die für diese spezielle Nische entscheidend sind. "Es ist wichtig zu beachten, dass Anfang 2026 eine Aktualisierung der aktuellen Klassifizierung geplant ist - bisher fehlen einige Merkmale und Parameter, wie z. B. "mehrstöckig", da es noch keine ausreichende Stichprobe von eingeführten Projekten auf dem Markt gibt. Es ist nur möglich, eine Vorklassifizierung oder Bewertung dessen vorzunehmen, was noch nicht gebaut wurde", fügt der Experte hinzu.
Was die Position der Banken in Bezug auf die Allianz selbst und die vorgeschlagene Klassifizierung betrifft, so beantwortete der VTB-Pressedienst die Fragen von Business FM: "Die VTB hat die Idee der Gründung der NGO-Allianz der Immobilienmarktexperten unterstützt, da sie daran interessiert ist, eine qualitative Bewertung des Wertes von Sicherheiten und ein Instrument zur Überwachung des Sicherheitenportfolios zu erhalten. Zusammen mit anderen Kreditinstituten sind Vertreter der VTB Mitglieder der Arbeitsgruppen für die Umsetzung von NGO-Projekten. Die VTB ist kein Gründungsmitglied der Allianz".
Die Experten des Sicherheitendienstes der Sberbank beteiligen sich aktiv an der Arbeit der Gemeinschaft und teilen ihr Fachwissen über Kapitalisierungssätze, Betriebskosten und die Höhe der Kosten im Verhältnis zu den Erträgen, die sie im Sicherheitenportfolio der Bank nach Segmenten beobachten, wenn relevante Vermögenswerte verfügbar sind, so Evgeny Shcheglov, Managing Director und Leiter der Abteilung für Bewertung und Sicherheitenoperationen bei der Sberbank weiter. "Der Sicherheitenservice der Sberbank sieht einen Wert in der einheitlichen Informationsplattform, die im Rahmen von Digests geschaffen wurde, in denen Banken ein wichtiges Bindeglied zwischen Entwicklern/Eigentümern, Beratern und der Bewertungsgemeinschaft sind. Dadurch wird der Immobilienmarkt für die Teilnehmer transparenter und verständlicher, und die Bewertungsgemeinschaft hat ein tieferes Verständnis für das Geschäft und die qualitativen Merkmale von Immobilienwerten", so der Experte.
Kurz gesagt, die Banken unterstützen die Idee der Klassifizierung an sich und sehen viele Vorteile für alle Teilnehmer des Prozesses, aber sie verpflichten sich nicht, die von der Allianz vorgeschlagene Klassifizierung bei der Entscheidungsfindung zu verwenden. Und hier ist es an der Zeit, sich daran zu erinnern, dass Ende letzten Jahres die größten Immobilienberatungsunternehmen NF Group und CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers und Commonwealth Partnership (CMWP), Mitglieder des Moskauer Forschungsforums (MRF), ihre Aktualisierung der Klassifizierungen von russischen Lagerimmobilien und Anlagen im Leichtindustriebereich bekannt gegeben haben.
"Im Mai 2024 stellten die Big Five eine aktualisierte Klassifizierung der Moskauer Büroimmobilien vor: Im Vergleich zur vorherigen Version aus dem Jahr 2013 wurden in der neuen Version eine Reihe von Kriterien und Anforderungen geändert, und vor allem wurde eine neue, fünfte Klasse von hochwertigen Büroeinrichtungen in der Hauptstadt, Prime, eingeführt. Wenig später, im September, wurde angekündigt, dass St. Petersburg im Jahr 2025 eine aktualisierte Klassifizierung des Bürosegments erhalten würde. Jetzt sind die Lagerhäuser und die Leichtindustrie an der Reihe. Ziel dieses Prozesses ist es, die bestehenden Normen an die aktuellen Gegebenheiten und Marktanforderungen anzupassen, einschließlich der technischen, wirtschaftlichen und ingenieurtechnischen Parameter von Gebäuden sowie der Besonderheiten der Flächennutzung. Zu den berücksichtigten Merkmalen gehören Bautechnologien, Betriebsfreundlichkeit, Flexibilität bei der Anpassung der Räumlichkeiten an verschiedene Arten von Aktivitäten, Verbesserung der logistischen Infrastruktur und eine Reihe anderer. Die neuen Dokumente werden im Jahr 2025 auf den Markt kommen", schrieb das Portal Business FM seinerzeit.
Foto: Marina Demidyuk/Lori Photo Bank
Braucht der Markt also zwei Klassifizierungsmöglichkeiten, wird das nicht alle verwirren? "Es besteht auf jeden Fall die Gefahr der Verwirrung, so sehr wir sie auch vermeiden wollen. Es ist sehr wichtig, auf die praktische Anwendung eines bestimmten Produkts zu achten und eine Nische richtig zu identifizieren (z. B. das Konzept eines Technoparks als spezielles Gebiet vom Konzept eines Produkts - einem leichten Industriegebäude - zu trennen). Die Klassifizierung in Re-Digest wird als Teil des Bewertungsprodukts erstellt, prüft die Parameter, die den Wert durch Rating-Punkte beeinflussen, sowie durch Bewertungsanpassungen und verbindet so die Welt der Bewertung mit der Welt der Entwickler und Makler. Wir sind offen für die Zusammenarbeit mit Organisationen, die über spezielle Erfahrungen in diesem Bereich verfügen, und wollen gemeinsam Lösungen entwickeln, die für alle Marktteilnehmer von Nutzen sind und zur Erreichung gemeinsamer Ziele beitragen", sagt Yana Kuzina.
"Ursprünglich wurden alle Vertreter der Big Five eingeladen, derzeit beteiligen sich einige von ihnen an der Arbeit an Digests in Segmenten, in denen sie über spezielle Erfahrungen verfügen. Nikoliers hat sich aktiv an der Erstellung von Digests zu Lagerhäusern und Wohnimmobilien beteiligt. Wir hoffen, dass die Vertreter von MWP an der Arbeit am Hotelsegment beteiligt sein werden, in dem die Experten dieses Unternehmens bei weitem die reichste Erfahrung der gesamten "Fünf" haben", - fährt Galina Bulycheva, Kandidatin der Wirtschaftswissenschaften, OKS Labs (von OKKAM), Mitglied des Bewertungsrates im Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung, Vorsitzende des Expertenrates der SMAO, fort.
Galina Bulycheva, Doktor der Wirtschaftswissenschaften, OKS Labs (von OKKAM), Mitglied des Evaluierungsrates beim Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung, Vorsitzende des Expertenrates der SMAO "Ich möchte darauf hinweisen, dass fast alle Kuratoren der Digests ehemalige Abteilungsleiter oder Top-Experten von JLL, CBRE, Colliers International, Shmap & Wakefield oder Knight Frank sind, die dort von 2005-2015 gearbeitet haben. Das Moskauer Forschungsforum wurde von diesen Fachleuten in den Jahren 2005-2008 ins Leben gerufen. So wurde die vorletzte Aktualisierung der Büroklassifizierung von MRF im Jahr 2013 vorgenommen, und im Jahr 2024 wurde die Büroklassifizierung erst nach dem Start der Digest-Gruppe aktualisiert, wobei einige der Experten dieser Gruppe von dem Prozess ausgeschlossen waren, da sie unter den Marken anderer oder ihrer eigenen Unternehmen arbeiten. Unsere Expertengemeinschaft besteht in erster Linie aus Menschen, nicht aus Unternehmensmarken. Daher sind die Gründer von gemeinnützigen Organisationen und die Mitglieder von Arbeitsgruppen Experten, Personen mit einschlägiger Erfahrung in der Immobilienbranche und in Nischensegmenten. Viele bekannte Maklerunternehmen haben zum Beispiel erst vor drei oder vier Jahren mit der Arbeit im Bereich der Leichtindustrie begonnen, sie betreiben nur selten Büros in den Regionen und sind manchmal nicht in St. Petersburg vertreten. Wir werden auf jeden Fall alle Dokumente analysieren und berücksichtigen, die von anderen relevanten Gemeinschaften in jenen Nischen und Regionen entwickelt wurden, in denen sie über eine umfangreiche Praxis verfügen, und wir würden uns auch freuen, Experten aus diesen Unternehmen als Mitglieder der Arbeitsgruppen der NGO Alliance of Real Estate Market Experts zu sehen.
Vertreter des Moskauer Forschungsforums (MRF) erklärten gegenüber Business FM, dass sie derzeit eine Aktualisierung der Klassifizierung von Lagerimmobilien und leichten Industrieanlagen vorbereiten, die Antworten auf alle Fragen geben wird. "Das MRF ist seit über 20 Jahren auf dem Markt für Gewerbeimmobilien tätig. Dieser Verband wurde von fünf internationalen Beratern gegründet, die trotz des Rückzugs von Unternehmen aus internationalen Netzwerken die Grundprinzipien der Arbeit und die Kontinuität der besten Praktiken beibehalten haben, einschließlich des Verständnisses für den Wert der Analytik und vor allem für professionelle Teams und gezielte Budgets. Es handelt sich um Analysten mit umfassender Erfahrung und hoher Kompetenz, Menschen, die die gesamte Fachwelt kennt und denen sie vertraut: Olga Shirokova, Ekaterina Nogai, Polina Afanasyeva, Vasily Grigoriev, Tatiana Divina und die von ihnen geleiteten Teams", erinnert der MRF.
Nach Angaben von Vertretern des Forums erfordert die Arbeit der Analysten eine ständige Beobachtung des Marktes, um eine riesige Menge an Informationen zu sammeln und zu aktualisieren, sie in Datenbanken zu systematisieren, Untersuchungen und Berichte zu erstellen, Transaktionen zu überprüfen und so weiter. "Fast alle heute verfügbaren Daten zum Immobilienmarkt, die von den Medien, Banken, Bauträgern und Gutachtern selbst verwendet werden, werden von MRF-Mitgliedern erstellt. Alle vom Markt anerkannten und genutzten Klassifizierungen (drei Ausgaben des Büros in Moskau und St. Petersburg, das Lagerhaus, das derzeit aktualisiert wird, und die vereinheitlichte Version der Leichtindustrie), auf die sich jede Analyse stützt, sind das Ergebnis einer eingehenden Untersuchung und eines integrierten Ansatzes, sie sind bewährte und getestete Produkte, und sie sind hochwertige Arbeitsinstrumente, die ein breites Anwendungsspektrum bieten", erklären die Experten des Moscow Research Forum.
"Außerdem reicht es nicht aus, nur eine Klassifizierung vorzunehmen - wir müssen das gesamte Volumen neu klassifizieren. MRF hat die Klassifizierung der Moskauer Büroimmobilien aktualisiert, und die Neuklassifizierung aller Objekte ist derzeit im Gange. Dies ist ein ressourcenintensiver Prozess, der nur von einem erfahrenen und spezialisierten Team von Analysten bewältigt werden kann. Ähnliche Prozesse werden auch bei Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien stattfinden. Und dann werden alle Analysen auf der Grundlage der neuen Klassifizierung erfolgen", so der MRF.
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Diejenigen, die zwischen den Zeilen lesen können und den Tonfall hinter bestimmten Formulierungen verstehen, werden wahrscheinlich verstehen: Fortsetzung folgt. Vor allem, wenn man bedenkt, dass die Klassifizierung "Doppelmacht" bald nicht nur im Segment der Leichtindustrie, sondern auch in allen anderen Segmenten auftauchen könnte, in denen die Allianz der Immobilienmarktexperten und das Moskauer Forschungsforum parallel arbeiten werden.
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