Genehmigung des polnischen Innenministeriums zum Erwerb von Immobilien: alles, was ein Ausländer wissen muss

In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der Ausländer, die eine Genehmigung zum Erwerb von Immobilien in Polen erhalten haben, um 43% gestiegen. Diese Tatsache zeigt die wachsende Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren und Expats. Der Prozess des Immobilienerwerbs in Polen für Ausländer hat jedoch seine eigenen Merkmale, und eine professionelle Beratung ist hier unerlässlich. Deshalb haben wir uns an die Marktexpertin Galina Kharlamova gewandt, um Antworten zu erhalten.

Genehmigung des Ministeriums für den Erwerb von Immobilien in Polen: alle Details und Feinheiten

- Wie kann ein Ausländer eine Wohnung oder ein Haus in Polen kaufen? Gibt es irgendwelche Feinheiten in der Gesetzgebung, über die man im Voraus Bescheid wissen muss?

- Bevor Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, müssen Sie wissen, dass jedes Land seine eigenen Gesetze hat, die diesen Vorgang regeln. In Polen gibt es ein Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Wenn man die Anwaltskanzleien nicht berücksichtigt, dann gelten als Ausländer die Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union und diejenigen, die nicht die polnische Staatsbürgerschaft besitzen. 

Nach der Gesetzgebung muss ein Ausländer, der in Polen eine Immobilie kaufen möchte, eine Genehmigung des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Verwaltung mit Zustimmung des Ministers für nationale Sicherheit einholen, und im Falle von landwirtschaftlichen Immobilien - auch mit Zustimmung des Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung. Ein Ausländer, der ein Haus auf einem Grundstück, eine Parzelle, eine Gewerbeimmobilie oder ein Reihenhaus kaufen möchte, benötigt eine Genehmigung des Innenministeriums. Wohnungen können ohne Einschränkungen gekauft werden, aber auch hier gibt es Nuancen.

Ich möchte Ihnen mehr über den Kauf einer Wohnung erzählen, denn dies ist die häufigste Anfrage. Wenn ein Käufer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, erwirbt er auch einen Teil des Grundstücks, auf dem dieses Haus steht. In diesem Fall braucht der ausländische Käufer keine Genehmigung des Innenministeriums. Es gibt jedoch Situationen, in denen der Bauträger beim Bau des Hauses auch eine Autobahn in der Nähe dieses Grundstücks gebaut hat, oder es handelt sich um einen großen Wohnkomplex, in dem es interne Straßen gibt. 

In diesem Fall erwirbt der Käufer nicht nur eine Wohnung mit einem Teil des Grundstücks, sondern auch einen Teil der Straße. Gleichzeitig gehört die Straße zu den Gewerbeimmobilien, was bedeutet, dass ihr Erwerb einer Genehmigung des Ministeriums bedarf. Wenn Sie auf eigene Faust eine Wohnung kaufen, müssen Sie hier sehr vorsichtig sein, denn ohne die Genehmigung des Ministeriums können Sie in diesem Fall das Eigentum an Ihrer Immobilie einfach nicht bei einem Notar eintragen lassen.

In meiner Praxis gab es kürzlich einen Fall, in dem im Kaufvertrag die Immobilie als "lokal mieszkalny" (Wohnung) aufgeführt war, und es schien, dass keine Genehmigungen erforderlich sind. Im siebten Absatz heißt es jedoch, dass ein Teil der Autobahn zusammen mit der Wohnung für 123 Zloty verkauft wird und der Käufer verpflichtet ist, diesen Teil zu erwerben - und daher eine Genehmigung des Innenministeriums für den Kauf einzuholen.

Anmerkung: Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und der Schweiz sind von der Genehmigungspflicht für den Erwerb der meisten Arten von Immobilien befreit, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Immobilien in Grenzgebieten. Britische Staatsbürger müssen ab dem 1. Januar 2021 generell eine Genehmigung einholen.

- Warum brauchen Sie eine solche Genehmigung? Was kontrolliert das Innenministerium? 

- Das Ministerium wird zunächst prüfen, ob ein solcher Kauf nicht den geopolitischen oder strategischen Interessen des Landes widerspricht. In Warschau gibt es an dieser Stelle in der Regel keine Probleme: Es handelt sich nicht um ein Grenzgebiet, es gibt keine Ostsee oder andere strategisch wichtige Einrichtungen. Deshalb läuft hier alles reibungslos ab.

Und als zweites prüft das Ministerium, ob der Käufer eine Verbindung zu Polen hat. Und hier entstehen die meisten Fragen, aber nicht vom Staat, sondern von den Käufern. Die Kunden denken fälschlicherweise, dass sie an diesem Punkt verpflichtet sind, eine familiäre Verbindung zu Polen nachzuweisen, aber das ist nicht der Fall. Um Ihre Verbindung mit dem Land zu bestätigen, reicht es heute aus, länger als sechs Monate hier zu leben, offiziell zu arbeiten, eine ständige Einkommensquelle zu haben und all dies mit einer Visitenkarte (befristete oder unbefristete Aufenthaltsgenehmigung) zu bestätigen. 

Anmerkung: Ausländische juristische Personen unterliegen ebenfalls dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Für sie gelten zusätzliche Anforderungen, wie die Vorlage von Jahresabschlüssen und die Bestätigung der Rechtmäßigkeit ihrer Aktivitäten in Polen.

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Besonderheiten beim Kauf von Stadthäusern durch Ausländer

- Stadthäuser sind bei Käufern in Warschau sehr beliebt. Gibt es irgendwelche Besonderheiten, wenn Ausländer diese besondere Immobilie kaufen?

- Ein Stadthaus ist im Wesentlichen ein Wohngebäude mit mehreren mehrstöckigen Wohnungen, in der Regel mit einem separaten Eingang für jede. Es gibt zwei Rechtsformen für die Registrierung solcher Immobilien in Polen:

• Ein Haus in der Siedlung Blizniak oder Szeregowiec (dom w zabudowie blizniaczej lub szeregowej). Dies gilt in der Regel für Häuser mit zwei oder mehr Wohnungen. In diesem Fall ist das Stadthaus als Haus mit einem eigenen Grundstück konzipiert, für dessen Erwerb eine Genehmigung des Ministeriums erforderlich ist. Solche mehrstöckigen Stadthäuser sind durch zwei Wände voneinander getrennt.
• Lokal mieszkalny. Dabei handelt es sich in der Tat um ein Gebäude mit zwei oder mehr Wohnungen. Reihenhäuser haben eine gemeinsame Wand, und jeder Käufer erwirbt eine Wohnung. Die Genehmigung des Innenministeriums ist hier nicht erforderlich.

Äußerlich sind solche Stadthäuser nicht anders. Um zu verstehen, dass Sie ein lokal mieszkalny oder ein Haus in der bliźniak- oder szeregowiec-Siedlung kaufen, müssen Sie die rechtlichen und technischen Unterlagen lesen.

Viele Kunden wissen nichts von dieser Möglichkeit, bevor sie sich an unsere Agentur wenden, und ziehen den Kauf von Stadthäusern gar nicht erst in Betracht. Meistens haben die Leute irgendwo gehört, dass die Genehmigung des Ministeriums erforderlich ist, aber es stellt sich heraus, dass dies nicht immer der Fall ist.

Gleichzeitig werden Bürger aus osteuropäischen Ländern immer häufiger zu Käufern von Immobilien in Polen, und die örtlichen Bauträger haben sich rechtzeitig orientiert und Reihenhäuser als Mehrfamilienhäuser angemeldet. Dies hat zur Folge, dass die Segmente der Stadthäuser in den Unterlagen als Wohnungen ausgewiesen werden, in Wirklichkeit aber ein eigener Teil eines Einfamilienhauses mit einem eigenen Grundstück sind.

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Gründe für die Verweigerung der Genehmigung

- Gab es in Ihrer Praxis irgendwelche Ablehnungen seitens des Ministeriums für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer?

- Ein Ausländer kann vom Ministerium sowohl eine Ablehnung als auch eine Genehmigung für den Kauf einer Immobilie in Polen erhalten. Um eine positive Entscheidung zu erhalten, müssen Sie jedoch genau wissen, welche Dokumente vorbereitet werden müssen. Wir arbeiten seit vielen Jahren mit einem Anwalt zusammen, der die gesamte Liste der Dokumente "in alphabetischer Reihenfolge" auswendig kennt.

Gleichzeitig ist es wichtig zu verstehen, dass das Ministerium keine allgemeine Genehmigung erteilt, sondern eine für ein bestimmtes Immobilienobjekt. Das heißt, der Käufer muss zunächst einen notariellen Vorvertrag abschließen, eine Anzahlung leisten und erst dann die Unterlagen für die Erteilung der Genehmigung einreichen. 

Im Falle einer Ablehnung durch das Ministerium wird die Anzahlung nicht an den Käufer zurückerstattet, was ein großes Risiko für den Käufer darstellt. Aus diesem Grund konsultieren wir in unserer Agentur vor der Unterzeichnung eines vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrags denselben Anwalt, der das Vorhandensein aller erforderlichen Dokumente vorab prüft. Dies gewährleistet die Sicherheit des Geldes unserer Kunden.

In meiner Praxis gab es einen Fall, in dem der Käufer beschloss, das Geld für einen Anwalt zu sparen und die Genehmigung auf eigene Faust zu erhalten. Und das ist in der Tat möglich, aber es gibt einen Vorbehalt: Das Innenministerium hat das Recht, innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung des Antrags zu antworten. Und wenn zum Beispiel ein Dokument fehlt, bittet das Ministerium darum, es in einem separaten Schreiben nachzureichen. Sobald der Erwerber das Schreiben abschickt, wird die Antwortfrist des Innenministeriums auf Null zurückgesetzt, und es hat wieder zwei Monate Zeit, um zu antworten. 

In diesem Fall erhielt der Käufer vom Ministerium die Genehmigung zum Kauf für etwa sechs Monate, und der Verkäufer war, gelinde gesagt, nicht glücklich über diesen Zustand. Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen eine Wohnung und haben einen Käufer gefunden, aber das Geschäft wird erst sechs Monate später abgewickelt.

Fassen wir das Gesagte in Form einer visuellen Tabelle zusammen:

* Bürger des EWR und der Schweiz benötigen keine Genehmigung (außer für landwirtschaftliche Flächen und Grenzgebiete).

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienerwerb in Polen durch Ausländer

Brauche ich eine Genehmigung, um eine Wohnung in Polen zu kaufen, wenn ich kein EU-Bürger bin?

In der Regel ist für den Kauf einer Wohnung keine Genehmigung erforderlich. Wenn Sie jedoch einen Anteil an einem Grundstück oder andere Objekte (z. B. einen Parkplatz) zusammen mit einer Wohnung erwerben, benötigen Sie möglicherweise eine Genehmigung des Innenministeriums.

Wie lange dauert es, eine Genehmigung des Innenministeriums für den Erwerb von Immobilien zu erhalten?

Die Standardfrist für die Prüfung eines Antrags beträgt bis zu 2 Monate. Diese Frist kann jedoch verlängert werden, wenn zusätzliche Prüfungen oder Unterlagen erforderlich sind.

Kann ich ein Reihenhaus ohne Genehmigung des Innenministeriums kaufen?

Dies hängt von der Rechtsform des Stadthauses ab. Wenn es als Wohnung (lokal mieszkalny) eingerichtet ist, ist keine Genehmigung erforderlich. Wenn es als Haus (blizniak oder szeregowiec) eingerichtet ist, ist eine Genehmigung des Innenministeriums erforderlich.

Welche Dokumente werden benötigt, um die Verbindung mit Polen zu bestätigen?

Dabei kann es sich um eine Visakarte (Aufenthaltsgenehmigung), Heiratsurkunden mit einem polnischen Staatsbürger, den Nachweis einer Geschäftstätigkeit in Polen, Dokumente polnischer Herkunft und andere handeln, je nach Ihrer Situation.

Gibt es irgendwelche Beschränkungen für die Fläche des erworbenen Grundstücks?

Ja, für Wohnzwecke können Sie ohne zusätzliche Begründung Grundstücke mit einer Fläche von bis zu 0,5 Hektar erwerben. Für eine größere Fläche oder für gewerbliche Zwecke ist eine zusätzliche Begründung erforderlich.

Was passiert, wenn Sie eine Immobilie in Polen ohne die erforderliche Genehmigung kaufen?

Ein Geschäft, das ohne die erforderliche Genehmigung getätigt wird, gilt als ungültig. Dies kann zu schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen.

Brauchen britische Bürger nach dem Brexit eine Genehmigung?

Ja, ab dem 1. Januar 2021 müssen britische Staatsbürger generell eine Genehmigung einholen, sofern sie nicht unter die im Gesetz aufgeführten Ausnahmen fallen.

Autor

Marina Kremer

Er verfügt über mehr als 18 Jahre Erfahrung im Bereich des Journalismus. Von 2005 bis 2010 studierte sie an der Skaryna-Universität an der Fakultät für Philologie und erwarb einen Abschluss als "Lehrerin für russische Sprache und Literatur, Linguistin". Seit 2005 arbeitete sie zunächst als Moderatorin bei einem Radiosender und dann als Korrespondentin für den mobilen Nachrichtendienst des Einkaufszentrums in Gomel. Von 2011 bis 2012 arbeitete sie als Journalistin für die Plattform Hata.by. Von 2012 bis 2021 arbeitete sie als Journalistin für die Plattform Realt.by. Später arbeitete sie hier als Redakteurin und Moderatorin des YouTube-Kanals des Unternehmens. Von 2021 bis 2023 - Chefredakteurin der Plattform Realting.com .

Mitverfasser

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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