Differenzierte Hypothekenzahlung: Was Sie wissen müssen

Jeder Fehler beim Abschluss eines Hypothekenvertrags kann das Budget belasten. Um die Banken nicht zu sehr zu belasten, ist es wichtig, die richtige Art der Rückzahlung zu wählen. Wir sagen Ihnen, was an einer differenzierten Zahlung gut ist

RBC-Real Estate hat bereits über die Merkmale von Annuitätenzahlungen geschrieben, bei denen sich die Höhe des monatlichen Beitrags während der gesamten Darlehenslaufzeit nicht ändert. Aber es stellt sich heraus, dass es eine große Überzahlung von Zinsen ist.

In diesem Artikel geht es um eine weniger verbreitete Rückzahlungsstrategie für Kreditnehmer - gestaffelte Zahlungen. Die meisten Banken legen selbst fest, wie die Rückzahlung eines Hypothekendarlehens erfolgen soll. Bei russischen Banken ist dies in der Regel ein Annuitätenplan. Einige Kreditinstitute überlassen diese Entscheidung jedoch den Kunden. Wir erklären, was eine differenzierte Zahlung ist und wie sie berechnet wird.

Was ist eine differenzierte Zahlung?

Eine gestaffelte Zahlung ist ein Darlehensrückzahlungssystem, bei dem der Darlehensnehmer monatlich unterschiedliche Beträge einzahlt, deren Höhe sich jedes Mal verringert. Die maximale finanzielle Belastung fällt auf die ersten Monate nach der Vergabe der Hypothek, und gegen Ende der Darlehenslaufzeit werden die Beiträge minimal.

Der Unterschied in der Höhe der Zahlungen ist darauf zurückzuführen, dass bei einer differenzierten Regelung der so genannte Darlehenskörper (sein Betrag ohne Zinsen) über den gesamten Zeitraum zu gleichen Teilen verteilt wird und auf den Restbetrag zusätzlich zu einem festen Betrag Zinsen anfallen.

Da sich die Kapitalschuld zum Ende der Laufzeit verringert, fallen weniger Zinsen an - daher ändert sich die Höhe der monatlichen Zahlung. Zum Vergleich: Bei einer Leibrente ist die Höhe der Mindestbeiträge immer gleich, aber das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert sich. In den ersten Monaten fließt der Löwenanteil der Zahlung in die Rückzahlung der Zinsen, während die Hauptschuld des Kreditnehmers fast nicht abnimmt. Erst wenn die Bank den größten Teil der geforderten Zinsen erhalten hat, beginnt die Rückzahlung der Hauptschuld. Die endgültige Überzahlung des Kredits fällt also deutlich höher aus.

Auf dem Diagramm können Sie sehen, wie bei differenzierten Zahlungen der Betrag der Überzahlungen im Prozess der Schuldentilgung abnimmt (Foto: credits.ru )

Annuität und differenzierte Zahlung: Unterschiede

1. Verschiedene Berechnungsmethoden

Die Berechnungsmethode für eine Annuitätenhypothek wird so angepasst, dass die monatlichen Zahlungen gleich bleiben. Zu diesem Zweck ändert sich der Betrag, der für die Zahlung des Kapitals verwendet wird, und der Betrag, der die aufgelaufenen Zinsen widerspiegelt, jeden Monat. Der Gesamtbetrag, der regelmäßig an den Darlehensnehmer zu zahlen ist, bleibt jedoch von Monat zu Monat unverändert.

Bei einer differenzierten Hypothek ist der Betrag, der für die Rückzahlung des Kapitals verwendet wird, immer gleich hoch. Die Höhe der aufgelaufenen Zinsen variiert jedoch in Abhängigkeit von der Höhe der Schuld. Daher sind die monatlichen Zahlungen jedes Mal anders.

Sie können die Unterschiede in den Methoden mit Hilfe eines Hypothekenrechners nachvollziehen, wenn Sie dieselben Darlehensbeträge, dieselben Laufzeiten und Zinssätze festlegen, aber verschiedene Arten von Hypotheken - differenzierte und Annuitätenkredite - angeben.

2. Unterschiedliche Zahlungsbeträge

Bei einer Annuitätenhypothek ist die monatliche Zahlung konstant, während sie sich bei einer differenzierten Hypothek jedes Mal ändert.

3. Unterschiedliche Kreditrückzahlungskosten

Aufgrund der unterschiedlichen Methoden ist der Betrag der über die gesamte Laufzeit der Hypothek anfallenden Zinsen bei einem Annuitätendarlehen höher als bei einem differenzierten Darlehen. Daher ist der Gesamtbetrag, der unter Berücksichtigung der Hauptschuld an die Bank zurückgezahlt wird, bei einem Annuitätendarlehen höher.

Differenzierte Zahlungen sind eine rentablere Hypothekenrückzahlungsstrategie für Kreditnehmer (Foto: Rahabi Khan/Pexels)

Wie man die monatlichen Beiträge berechnet

Bei Vertragsabschluss erhält der Darlehensnehmer einen Zahlungsplan. Wenn Sie sich bei einer Annuität nur eine Ziffer merken müssen, müssen Sie bei einer differenzierten Regelung dieses Dokument regelmäßig überprüfen. Sie können den aktuellen Betrag der obligatorischen Zahlung auch in der Geschäftsstelle der Bank, an einem Geldautomaten oder durch einen Anruf beim Kontaktzentrum überprüfen.

Falls gewünscht, kann der Zahlungsbetrag selbst berechnet werden. Dazu ist es am bequemsten, einen Hypothekenrechner oder einen speziellen Online-Dienst auf dem Portal der Bank zu verwenden. Eine zeitaufwändigere Möglichkeit ist die Berechnung mit Hilfe einer Formel. Das ist zwar nicht so schwierig, nimmt aber viel Zeit in Anspruch.

Der anfängliche Kreditbetrag wird durch die Laufzeit in Monaten geteilt - so erhalten Sie den Grundbetrag der Zahlung. Hinzu kommen jeden Monat die Zinsen. Um sie zu berechnen, muss der Saldo der Hauptschuld mit dem Zinssatz multipliziert und durch 12 geteilt werden.

Berechnungsbeispiel

Nehmen wir ein Beispiel für den Unterschied bei der Berechnung von Renten und differenzierten Zahlungen. Die endgültigen Zahlen werden ungefähr sein, da verschiedene Banken ihre eigenen Bedingungen für den Zeitplan und die Zahlung der Beiträge haben. Aber die Berechnung ist in der Regel die gleiche. Nehmen wir an, Sie haben eine Hypothek in Höhe von 6 Millionen Rubel für zehn Jahre zu einem Zinssatz von 10% pro Jahr aufgenommen.

Rentenzahlung

In diesem Fall müssen Sie jeden Monat 79,29 Tausend Rubel an die Bank zahlen. Die endgültige Überzahlung auf das Darlehen wird sich auf 3,51 Millionen Rubel belaufen.

Differenzierte Bezahlung

Nach den gleichen Ausgangsdaten, aber mit differenzierten Zahlungen, wird der monatliche Beitrag während der gesamten Kreditlaufzeit von 100 Tausend auf 50,42 Tausend Rubel sinken. Die Überzahlung von Zinsen wird eine halbe Million weniger sein - 3 Millionen Rubel.

Bei einer differenzierten Regelung können Sie die Höhe der monatlichen Pflichtbeiträge selbst berechnen (Foto: Khwanchai Phanthong/Pexels)

Das Für und Wider einer differenzierten Bezahlung

Der Hauptvorteil der differenzierten Zahlungen ist die spürbare Einsparung von Zinsen. Bei einer Annuität fallen sie nach einem für die Bank profitableren Schema an. Bei einem differenzierten Rückzahlungssystem zahlt der Kreditnehmer jedes Mal nur für die Mittel Zinsen, die er im Abrechnungsmonat tatsächlich verbraucht hat. Da die Darlehenssumme mit jeder Rate kleiner wird, verringern sich damit auch die Abzüge für den Darlehensgeber. Dadurch sinkt die Hauptschuld schneller, und die endgültige Überzahlung fällt deutlich geringer aus als bei einer Annuität. Dies zeigt sich am besten bei hohen Beträgen und Hypothekenlaufzeiten.

Andererseits sind differenzierte Zahlungen weniger zugänglich. Dieses System ist eher für Personen mit hohem Einkommen geeignet, da die Zahlungsfähigkeit potenzieller Kreditnehmer strenger geprüft wird. Das bestätigte Einkommen sollte im Durchschnitt etwa 20-25% höher sein als bei einer Rente. Das liegt daran, dass die Bank bei der Bewilligung eines Darlehens von den ersten Monaten ausgeht, in denen die höchsten monatlichen Zahlungen anfallen. Obwohl die Beiträge im Laufe der Rückzahlung halbiert werden können, werden den Kreditnehmern im Rahmen einer differenzierten Regelung geringere Beträge bewilligt.

Ein weiterer Nachteil ist die sich ständig ändernde Höhe der monatlichen Beiträge. Daher muss der Kreditnehmer ständig den Zahlungsplan überprüfen und festlegen, wie viel Geld im nächsten Abrechnungszeitraum eingezahlt werden muss. Außerdem wird die Planung des Familienbudgets immer komplizierter.

Der Hauptvorteil der differenzierten Zahlungen liegt in der Einsparung von Zinsen (Foto: Andrea Piacquadio/Pexels)

Wer eignet sich für eine differenzierte Hypothek?

Trotz der Vorteile differenzierter Zahlungen müssen Sie einen Rückzahlungsplan wählen, der auf Ihre Ziele und Ihre derzeitigen finanziellen Möglichkeiten abgestimmt ist. Mit einem gestaffelten Tilgungsplan können Sie gut Zinsen sparen, aber er ist nicht für jeden geeignet. Personen mit geringem Einkommen sollten sich besser für eine Annuität entscheiden, da die ersten Raten für sie unerschwinglich sein können. Wenn der Darlehensnehmer einen hohen Kredit erwartet und nicht plant, ihn vorzeitig zurückzuzahlen, haben gestaffelte Zahlungen ebenfalls nicht den gewünschten Effekt.

Wenn das Budget die erste Zahlung und ausreichend hohe Folgezahlungen abdecken kann, ist eine differenzierte Hypothek die beste Option. Experten empfehlen sie Personen mit hohem Einkommen und solchen, die über zusätzliche Einkommensquellen verfügen, die es ihnen ermöglichen, ihren gewohnten Lebensstandard während der Zeit der höchsten Kreditbelastung beizubehalten. Noch mehr können Sie sparen, wenn Sie die Hypothek vorzeitig abbezahlen. Dies ist vorteilhaft, da die Zinsen bei einer differenzierten Regelung nicht sofort zurückgezahlt werden, sondern über die gesamte Kreditlaufzeit verteilt werden.

Welche Banken haben differenzierte Hypothekenzahlungen

Zu Zeiten der Sowjetunion waren gestaffelte Zahlungen die einzig mögliche Option für die Rückzahlung von Darlehen, weshalb dieses System oft als klassisch bezeichnet wird.

Leider gibt es sie auf dem russischen Hypothekenmarkt heute fast nicht mehr. Für die Kreditgeber ist es viel profitabler, Annuitätenzahlungen zu leisten, da sie in diesem Fall fast sofort Zinsen erhalten. Nur wenige erlauben es den Kreditnehmern, das Rückzahlungsverfahren selbst zu bestimmen. Bei der Beantragung einer Hypothek werden zwei Tilgungspläne erstellt, aus denen der Kunde den für ihn günstigsten auswählt.

Nur wenige Banken dürfen das Rückzahlungsverfahren für Kreditnehmer selbst bestimmen. Bei der Beantragung einer Hypothek kann der Kunde den günstigsten Tilgungsplan wählen (Foto: Floriane Vita/Unsplash)

Einige Kreditinstitute verwenden ebenfalls beide Zahlungssysteme, aber ihre "Klassiker" gelten nur für Verbraucherkredite. Mehr über Kreditprogramme erfahren Sie in den entsprechenden Abschnitten auf den Websites der Kreditinstitute.

Die Mitarbeiter dieser Banken berücksichtigen die vom Kunden bevorzugte Rückzahlungsmethode, aber die endgültige Entscheidung wird nach Prüfung des Antrags, der Kreditgeschichte und der Analyse der finanziellen Lage des potenziellen Kreditnehmers getroffen. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, empfehlen wir, so viele Optionen und Angebote von Banken wie möglich zu vergleichen.

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