Immobilieninvestitionen in Bulgarien: Marktübersicht und Schritt-für-Schritt-Anleitung für Käufer

Bulgarien wird ein zunehmend attraktives Land für Immobilieninvestitionen. Die Kombination aus erschwinglichen Preisen, einem wachsenden Markt und den Aussichten auf eine europäische Integration macht dieses Balkanland zu einem interessanten Ziel für Wohnen und Investitionen. In diesem Artikel befassen wir uns mit der aktuellen Situation auf dem bulgarischen Immobilienmarkt, analysieren Trends und geben eine schrittweise Anleitung zum Erwerb von Immobilien in diesem Land.

Die aktuelle Situation auf dem bulgarischen Wohnungsmarkt

Den Ergebnissen des 1. Quartals 2024 zufolge hat der bulgarische Immobilienmarkt gute Ergebnisse erzielt. So wurden nach Angaben der Registrierungsagentur der Republik Bulgarien im 1. Quartal 2024 in der Hauptstadt des Landes, Sofia, 7.298 Transaktionen registriert. Es ist wichtig zu erwähnen, dass trotz der Tatsache, dass im 1. Quartal 2024 weniger Transaktionen registriert wurden als im 4. Quartal 2023 (damals wurden mehr als 10.000 Transaktionen registriert), eine jährliche Steigerung von +14% im Vergleich zum 1.

Eine ähnliche Situation hat sich in anderen Großstädten (Plovdiv, Burgas, Varna) entwickelt, mit Ausnahme von Stara Zagora, wo die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 3% zurückging. Im Allgemeinen hat der bulgarische Immobilienmarkt zu Beginn des Jahres einen hervorragenden Start hingelegt.

Der Trend zum Preiswachstum ist ungebrochen. Nach Angaben des Nationalen Statistischen Komitees Bulgariens ist der Wohnungspreisindex bis Ende 2023 in allen größeren Städten gestiegen. Auf Jahresbasis stellt sich das Wachstum des Preisindex wie folgt dar (Veränderung im 4. Quartal 2023 gegenüber dem 4. Quartal 2022):

Im Jahr 2024 steigen die Preise auf dem Wohnungsmarkt weiter an, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend heute ändern wird. Die hohe Nachfrage treibt die Preise auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe. Die hohe Nachfrage wiederum ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: Lohnwachstum in der Bevölkerung (nach Angaben der bulgarischen Nationalbank steigen die Einkommen der Bevölkerung schneller als die Immobilienpreise), niedrige Kreditzinsen und eine nachlassende Inflation. Der Beitritt Bulgariens zum Schengen-Raum und die Erwartung eines Beitritts zur Eurozone wirken sich ebenfalls auf das Preiswachstum aus.

Die beliebtesten Wohnungen bei den Käufern sind Zweizimmer- und Dreizimmerwohnungen. Der Anteil der Zwei-Zimmer-Wohnungen in der Marktstruktur ist mehr als 50%, Drei-Zimmer-Wohnungen sind mehr als 40%.

Laut der größten Website des bulgarischen Immobilienmarktes imot.bg liegt der Durchschnittspreis für den Kauf einer Zweizimmerwohnung in Sofia im 2. Quartal dieses Jahres bei 1.433 EUR/qm, das sind 7% mehr als vor einem Jahr. In Sofia selbst liegen die Preise für Zweizimmerwohnungen je nach Qualität der Wohnung und ihrer Lage zwischen 1000 EUR/qm und 2500 EUR/qm.

Die Durchschnittspreise für den Kauf von Zweizimmerwohnungen sind auch in anderen Großstädten gestiegen. Die Dynamik der Veränderungen bei den Durchschnittspreisen für Zweizimmerwohnungen in den größten Städten Bulgariens ist nachstehend dargestellt.

Varna und Burgas waren die Spitzenreiter beim Preiswachstum - in diesen beiden Küstenstädten stiegen die Wohnungspreise im Laufe des Jahres um 18%. Und das ist nicht überraschend, denn der Kauf einer Wohnung in den sich entwickelnden Städten an der Schwarzmeerküste, zu denen auch viele kulturelle Attraktionen und Erholungsgebiete gehören, scheint eine ausgezeichnete Investition zu sein, nicht nur für den ständigen Aufenthalt, sondern auch für Investitionen.

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Auch die Durchschnittspreise für Ein- und Dreizimmerwohnungen sind größtenteils gestiegen. Ausnahmen waren Zwei-Zimmer-Wohnungen in Plovdiv und Stara Zagora sowie Drei-Zimmer-Wohnungen in Burgas.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf in Bulgarien 

Was ist vor dem Kauf zu beachten? 

1. Eröffnen Sie ein Bankkonto. 

Hier ist alles klar - von diesem Konto aus können Sie das Objekt bezahlen und alle zusätzlichen Gebühren abdecken.
Das ist wichtig. Russen ohne Aufenthaltsgenehmigung dürfen in Bulgarien keine Konten eröffnen. Käufer können jedoch Geld direkt auf das Konto des Verkäufers oder des Bauträgers aus einem Drittland überweisen.

2. Wählen und reservieren Sie ein Objekt.   

Um ein Objekt zu buchen, müssen Sie eine Anzahlung leisten, die in der Regel 3 T€ nicht übersteigt. Die Kaution wird auf der Grundlage des Buchungsvertrags auf das Konto der Agentur überwiesen, ist in den Gesamtkosten des Objekts enthalten und verbleibt bis zum Abschluss der Transaktion bei der Agentur.

3. Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag und setzen Sie eine notarielle Urkunde auf.

Nach Einzahlung der Kaution muss innerhalb von 30 Tagen ein Vorvertrag mit dem Eigentümer geschlossen werden. In diesem Vertrag werden die grundlegenden Bedingungen festgelegt, die dann in die notarielle Urkunde übernommen werden. Zu den festgelegten Bedingungen gehören die Beschreibung des Objekts, der Preis, die Zahlungsbedingungen und - bei unfertigen Objekten - die Frist für die Fertigstellung des Baus.

Anschließend erstellt der örtliche Notar in Anwesenheit des Käufers und des Verkäufers eine notarielle Urkunde (Title Deed), die als rechtliches Dokument gilt und das Eigentum an der Immobilie bestätigt. 

4. Bezahlen Sie die Transaktion.

In der Regel überweist der Käufer nach der Unterzeichnung des Notariatsakts sofort den Restbetrag auf das Konto des Verkäufers. Zu diesem Zeitpunkt werden auch zusätzliche Gebühren gezahlt.

Denken Sie daran, dass Barzahlungen für alle Transaktionen, deren Wert 10 Tausend Lewa (5 Tausend Euro) übersteigt, verboten sind.

Registrieren Sie das Eigentumsrecht.

Nach Abschluss des Geschäfts reicht der Notar die Unterlagen beim Amtsgericht ein, wo die neuen Daten in das staatliche Register eingetragen werden. Innerhalb einer Woche danach erhält der Käufer eine Urkunde vom Notariat mit einem Vermerk über die Eintragung des Eigentums.

Käufer, bei denen es sich um juristische Personen handelt, müssen beachten, dass sie sich eine Woche nach Erhalt der notariellen Urkunde im System des bulgarischen Statistikamtes registrieren lassen müssen. Die Registrierung der Immobilie bei der Steuerbehörde erfolgt automatisch bei der Übertragung des Eigentums. 

Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien

Die Kosten für den Kauf eines Hauses in Bulgarien belaufen sich auf 3-11% des Transaktionsbetrags. Dies sind die Gebühren:

• Die Grunderwerbssteuer beträgt 0,1-3%. Der genaue Betrag hängt von der Region ab, in der Sie eine Wohnung kaufen. 
• Die Notargebühr hängt von der Höhe der Transaktion ab und beträgt in der Regel 0,1-1,5%.
• Die Anmeldegebühr beträgt 0,1%.
• Die Maklerprovision liegt zwischen 2,5-6%. Der Anteil, den der Käufer übernehmen muss, wird im Vertrag festgelegt. 

Kauf eines Hauses in Bulgarien mit einer Hypothek

Bulgarische Staatsbürger und Ausländer mit Wohnsitz in Bulgarien sind bereit, einen Kredit zu gewähren, aber Ausländern ohne Aufenthaltsgenehmigung wird von den Banken oft eine Hypothek verweigert. Dies gilt vor allem für Ausländer, die keine enge Verbindung zu Bulgarien nachweisen können und kein Einkommen auf dem bulgarischen Staatsgebiet haben. Solche Kreditnehmer werden von den Kreditgebern als risikoreicher eingestuft und müssen unter Umständen höhere Zinssätze und hohe Anzahlungen leisten (30-40%).

Personen, die in Bulgarien oder in EU-Ländern arbeiten und über ein bestätigtes legales Einkommen verfügen, haben bessere Chancen, einen Kredit zu erhalten. Außerdem steigen die Chancen für diejenigen, die ein stabiles und legales Einkommen aus anderen Quellen beziehen, regelmäßig Steuern zahlen, eine positive Kreditgeschichte haben und bereits Immobilien in Bulgarien besitzen. 

Hypothekenzinssätze in Bulgarien Sie reichen von 6,25 bis 14%. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Zinssätze im Laufe der Zeit ändern können. Die aktuellsten Informationen sollten daher direkt bei Banken oder Hypothekenmaklern eingeholt werden.

Was können wir vom bulgarischen Wohnungsmarkt in Zukunft erwarten?

Das erste Quartal 2024 war ein hervorragender Start für den bulgarischen Wohnungsmarkt - die hohe Nachfrage der Käufer ließ die Preise weiter steigen. Das zweite Quartal ist noch nicht zu Ende, aber es kann bereits davon ausgegangen werden, dass die Zahl der registrierten Transaktionen den Wert des 1. Quartals übersteigen wird. 

Die Preise werden weiter steigen, und es ist unwahrscheinlich, dass dies für irgendjemanden eine Entdeckung sein wird. Die positive wirtschaftliche Lage des Landes bestätigt dies: Wie bereits erwähnt, werden sich Faktoren wie das Lohnwachstum in der Bevölkerung, niedrige Kreditzinsen, die Verlangsamung und der Rückgang der Inflation (und dies ist eine der Bedingungen für die Aufnahme Bulgariens in die Eurozone) positiv auf das Preiswachstum auswirken.

Bulgarien ist Ende März dem Schengen-Raum beigetreten, und es wird erwartet, dass Bulgarien 2025 der Eurozone beitreten wird. Dies schafft bereits jetzt hervorragende Bedingungen, um Investitionen in Immobilien aus dem Ausland anzuziehen, da die Preise in Bulgarien viel niedriger sind als in anderen europäischen Ländern. Dabei ist zu beachten, dass dies zwangsläufig Auswirkungen auf den Preisanstieg haben wird.

Wir können mit Sicherheit sagen, dass Bulgarien sowohl unter dem Gesichtspunkt des Erwerbs von Wohnimmobilien als auch unter dem Gesichtspunkt von Investitionen attraktiv ist.

Insgesamt wird für 2024 ein weiteres erfolgreiches Jahr auf dem bulgarischen Wohnungsmarkt erwartet.

Häufig gestellte Fragen

Wie ist die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien?

Den Ergebnissen des 1. Quartals 2024 zufolge verzeichnet der Markt ein Wachstum. In Sofia stieg die Zahl der Transaktionen um 14% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Immobilienpreise steigen in allen größeren Städten weiter an.

In welchen Städten Bulgariens sind die Immobilienpreise am stärksten gestiegen?

Varna und Burgas waren die Spitzenreiter beim Preiswachstum - in diesen Küstenstädten stiegen die Wohnungspreise im Laufe des Jahres um 18%.

Welche Wohnungen sind in Bulgarien am gefragtesten?

Die beliebtesten sind zwei und drei-Zimmer-Wohnungen. Der Anteil der Zwei-Zimmer-Wohnungen in der Marktstruktur ist mehr als 50%, Drei-Zimmer-Wohnungen - mehr als 40%.

Wie hoch ist der Durchschnittspreis für eine Zweizimmerwohnung in Sofia?

Nach den Daten für das 2. Quartal 2024 liegt der Durchschnittspreis für eine Zweizimmerwohnung in Sofia bei 1.433 EUR/qm, das sind 7% mehr als vor einem Jahr.

Was sind die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien?

Die wichtigsten Etappen sind: Eröffnung eines Bankkontos, Auswahl und Reservierung eines Objekts, Unterzeichnung eines Vorvertrags, Abfassung eines Notariatsakts, Bezahlung der Transaktion und Eintragung der Eigentumsrechte.

Welche zusätzlichen Kosten sollten beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien berücksichtigt werden?

Die zusätzlichen Kosten belaufen sich auf 3-11% des Transaktionsbetrags und umfassen die Grunderwerbssteuer, die Notargebühr, die Eintragungsgebühr und die Maklerprovision.

Können Ausländer in Bulgarien eine Hypothek aufnehmen?

Ausländern ohne Aufenthaltsgenehmigung verweigern die Banken oft Hypotheken. Die Chancen sind besser für diejenigen, die in Bulgarien oder der EU arbeiten, ein stabiles Einkommen und eine positive Kredithistorie haben.

Wie lauten die Prognosen für den bulgarischen Immobilienmarkt in der nahen Zukunft?

Es wird erwartet, dass die Preise weiter steigen werden. Der Beitritt Bulgariens zum Schengen-Raum und der für 2025 erwartete Beitritt zur Eurozone schaffen attraktive Bedingungen für Immobilieninvestitionen.

Autor

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

Mitverfasser

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

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