Wohnungsmarkt: Ausgangslage - 28 Plätze

Viele Experten sind zuversichtlich, dass das Verbot des Baus von Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 28 Quadratmetern in der Hauptstadt eine landesweite Fortsetzung finden wird. Und sie rechnen schon jetzt vor, welche Folgen das für den Neubaumarkt, seine professionellen Akteure und Käufer haben könnte

Die Absicht der Moskauer Behörden, den Bau von Wohnungen in Moskau mit einer Fläche von weniger als 28 Quadratmetern zu verbieten (was in der Praxis das Verschwinden von Studios und kleinen Einzimmerwohnungen aus dem Immobilienangebot bedeutet), hat den Markt aufgewühlt und zwingt Experten, sowohl die Folgen einer solchen Entscheidung als auch ihre Auswirkungen auf den aktuellen Stand der Dinge zu analysieren. Es sei daran erinnert, dass zur gleichen Zeit die Mindestgröße von Räumen mit einer großen Anzahl von Zimmern in der Hauptstadt festgelegt ist: für Zwei-Zimmer-Wohnungen - 44 Quadratmeter, Drei-Zimmer - 56, Vier-Zimmer - 70. Aber der Markt diskutiert diesen Teil viel weniger und konzentriert sich auf den wichtigen Bezugspunkt "28".

Das Unternehmen Metrium hat sich jedoch die Mühe gemacht, zu berechnen*, welcher Prozentsatz der derzeit zum Verkauf stehenden Wohnungen nicht dem vorgegebenen Minimum entspricht. Es stellte sich heraus, dass er recht gering ist: Von den mehr als 20 Tausend Zweizimmerwohnungen, die im April 2024 auf dem Markt der Neubauten in "Alt-" und "Neu-Moskau" angeboten werden, sind beispielsweise nur 86 Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 44 Quadratmetern im Angebot. Die Angebote befinden sich in acht Projekten, von denen vier dem Massensegment und eines der Businessklasse im "alten" Moskau angehören und drei in Neu-Moskau verkauft werden. Darüber hinaus wurden sechs weitere Angebote im Wohnungssegment gefunden.

"Nichtstandardmäßige "Zwei-Zimmer-Wohnungen" mit einer Fläche von weniger als 44 Quadratmetern werden im Durchschnitt für 12,95 Millionen Rubel (313,8 Tausend Rubel pro Quadratmeter) verkauft. Im Massensegment erreichen die durchschnittlichen Kosten für eine kleine Zweizimmerwohnung 15,88 Millionen Rubel, und der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt 376,3 Tausend Rubel. In New Moscow, sind die Entwickler für weniger als 44 Quadratmetern für eine Zwei-Zimmer-Wohnung, ein Durchschnitt von 11,63 Millionen Rubel (275,2 Tausend Rubel pro Quadratmeter) fragen", teilt das Unternehmen Berechnungen.

Übrigens, laut dem föderalen Portal "World of Apartments "* befinden sich die teuersten Wohnungen bis zu 28 Quadratmetern in Moskau (wo sie durchschnittlich 8.336.663 Rubel kosten) und in Sotschi (8.274.382 Rubel). Dann gibt es Kasan (5.994.260 Rubel), St. Petersburg (5.583.962 Rubel) und Sewastopol (5.276.122 Rubel). Am billigsten sind sie in Nischni Tagil (1.850.000 Rubel), Orel (2.243.100 Rubel), Magnitogorsk (2.277.142 Rubel), Orenburg (2.362.344 Rubel) und Kurgan (2.335.330 Rubel). Im Durchschnitt kostet eine Baby-Wohnung in einem Neubau in allen 65 wichtigsten Städten des Landes 3.622.903 Rubel; im Laufe des Jahres (ab Mai 2023) stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 11,3% und der durchschnittliche Grundstückspreis um 10,7%, wobei speziell in Moskau der Zuwachs 5,3% bzw. 6% betrug.

Was die Drei- und Vier-Zimmer-Grundstücke der "verbotenen" Größe betrifft, so hat Metrium solche auf dem heutigen Großstadtmarkt weder unter den Wohnungen noch unter den Appartements gefunden. Generell wird eine solch strenge Regulierung der Wohnungsgröße in der Gesellschaft als nicht der kompetenteste Schritt bezeichnet. "Nicht standardisierte, kleinteilige Wohnungen können eine wichtige soziale Funktion haben. Eine Wohnung mit zwei Wohnzimmern zum Preis einer Einzimmerwohnung, mit drei - zum Preis einer Zweizimmerwohnung und so weiter zu kaufen, ist ein großer Erfolg für Käufer, die mit einem sehr begrenzten Budget ein Maximum an Funktionalität erhalten wollen. Angesichts der demografischen Herausforderungen ist eine künstliche Beschränkung des Baus solcher Wohnungen unpraktisch, denn für eine junge Familie ist oft nicht so sehr die Fläche wichtig, sondern die Möglichkeit, auch auf einem kleinen Meter so viele getrennte Zimmer wie möglich zu haben", sagt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium.

Vor dem Hintergrund der getroffenen Entscheidungen könnten die Preise für Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 28 Quadratmetern in den im Bau befindlichen Projekten steigen, da das Produkt knapp zu werden verspricht, - so die Meinung von Nikita Popov, Direktor der Kundenabteilung der Precisely Group of Companies*. Er schließt nicht aus, dass einige der Projekte, die noch keine Baugenehmigung erhalten haben, umgestaltet werden: Die Quadratmeterzahl der Studios sowie der Wohnungen, "Eurodwells", die manchmal sogar weniger als 40 Quadratmeter groß sind, wird erhöht werden müssen. "Es ist erwähnenswert, dass diese Vorschrift noch nicht für Einrichtungen in der Region Moskau gilt und auch nicht das Wohnungssegment betrifft, in dem noch Mini-Studios zu finden sind. Es wird sich jedoch zeigen, ob solche Einrichtungen für Investitionen attraktiver werden", betont der Experte.

Er erinnert auch daran, dass zum Beispiel in der Region Krasnodar, wo die Projekte des Unternehmens durchgeführt werden, eine ähnliche Entscheidung in der Hauptstadt noch nicht getroffen wurde, aber es wird erwartet, dass solche Beschränkungen in naher Zukunft eingeführt werden. "Dies ist darauf zurückzuführen, dass der russische Präsident Wladimir Putin in seinen Dekreten zu den nationalen Entwicklungszielen die Vorgabe gemacht hat, den Russen bis 2030 eine Wohnfläche von mindestens 33 Quadratmetern pro Person zur Verfügung zu stellen. Studios mit einer Fläche von 15-20 Quadratmetern sind in den letzten Jahren überall aufgetaucht, nicht nur in der Komfort-, sondern auch in der Business-Klasse. In Verbindung mit dem oben genannten Präsidialerlass wird es möglich sein, solche Formate zu vergessen", ist sich Nikita Popow sicher.

Die Experten der CIAN-Abteilung sind sich auch darin einig, dass die Diskussion über die Anwendung der "Flächennorm" auch in anderen Regionen beginnen könnte.Analytics": Insbesondere wurde die Initiative der Hauptstadtbehörden bereits vom Gouverneur des Leningrader Gebiets, Alexander Drozdenko, unterstützt, der den Baublock anwies, sich mit diesem Thema zu befassen. "Jetzt darf die Fläche von Studios in neuen Gebäuden im Leningrader Gebiet nicht unter 24 Quadratmetern liegen. Ab dem 1. Juni werden wir die geforderte Mindestfläche für neue Projekte auf 28 Quadratmeter erhöhen", schrieb Herr Drozdenko in seinem persönlichen Telegrammkanal, berichtet "Kommersant".

Foto: AGN "Moskau"

In "CYANOGEN.Analytics" beschlossen, um herauszufinden, * was Marktanteil von Neubauten jetzt besteht aus Wohnungen und Studios bis zu 28 Quadratmetern in den größten Städten der Russischen Föderation (Berechnungen wurden für die wichtigsten Märkte durchgeführt - 35 Städte mit einer Bevölkerung von 500 Tausend Menschen, sowie Sotschi, Kaliningrad, Moskau und Leningrad Regionen). Hier sind nur einige der von den Experten ermittelten Daten.

In den meisten der untersuchten Orte machen Grundstücke mit einer Fläche von bis zu 28 Quadratmetern nicht mehr als 10% des gesamten aktiven Angebots auf dem Markt für Neubauten aus, und in drei Städten (Novokuznetsk, Saratov und Stavropol) werden derzeit überhaupt keine derartigen Objekte zum Verkauf angeboten. Das heißt, selbst wenn das Moskauer Verbot eine landesweite Fortsetzung erfährt, wird es keine spürbaren Auswirkungen auf den Markt für Neubauten haben.

In St. Petersburg (25%), im Leningrader Gebiet (23%), in Sotschi (21%), in Moskau (16%), in Sewastopol (15%), in Jekaterinburg (13%), im Moskauer Gebiet (12%) und in Nowosibirsk (12%) - an Orten, an denen das Studioformat üblich ist - belegen solche Einrichtungen mehr als 10% des Marktes. Kompakte Wohnungen und Studios sind hier ein bedeutendes Marktsegment (insbesondere in der Region St. Petersburg und Sotschi).

Die Experten stellen gesondert fest, dass auf dem Markt der Neubauten in Moskau und St. Petersburg der Anteil der kleinen Wohnungen und Studios in der Angebotsstruktur in den letzten Jahren zugenommen hat. Zum Beispiel, jetzt in St. Petersburg solche Lose machen 25% des Marktes, vor einem Jahr - 24%, im Frühjahr 2022 - 19%, im Frühjahr 2021 - 17%, im Frühjahr 2020 - 11%, im Frühjahr 2019 - 9%. In Moskau ist die Dynamik ähnlich: In fünf Jahren ist der Anteil von 4% auf 16% gestiegen, während sich der Wert in den letzten anderthalb Jahren kaum verändert hat (er blieb auf dem Niveau von 16-18%).

In der Region Moskau war das Wachstum verhaltener: Im Frühjahr 2019 machten Einrichtungen mit einer Fläche von bis zu 28 Quadratmetern etwa 8% des Marktes aus, jetzt sind es 12%. In der Region Leningrad war in den letzten zwei Jahren ein Anstieg des Anteils von 10% auf 23% zu verzeichnen, davor veränderte sich der Wert von 11% auf 32% (der Anteil stieg stark an, dann ging er stark zurück).

"An anderen Orten, wo der Anteil der Grundstücke an der entsprechenden Fläche jetzt mindestens 10% beträgt, ist die Situation anders. Nowosibirsk hat die ähnlichste Dynamik wie die Hauptstadt - in fünf Jahren hat der Anteil zugenommen, aber leicht, und in den letzten zwei Jahren war er auf dem Niveau von 10-12%. In Jekaterinburg stieg der Anteil der kompakten Lose in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 und in der ersten Hälfte des Jahres 2021, danach sank er auf 10-15% und ist jetzt praktisch unverändert. In Sotschi war der Indikator am wenigsten stabil, in einigen Monaten stieg der Anteil auf 50%. In Sewastopol waren in einigen Monaten ebenfalls starke Veränderungen des Indikators zu verzeichnen (z. B. ein Anstieg auf 36% im Februar 2022). Es gibt also keinen einheitlichen Trend für die Zunahme oder Abnahme des Anteils kompakter Grundstücke im Markt von neuen Gebäuden", teilt CIAN data.Analytics".

Sie sind zuversichtlich, dass das Verschwinden von Kleinstgrundstücken aus der Verkaufsstruktur den Anstieg der Durchschnittspreise pro Quadratmeter verlangsamen wird. "Viele Marktteilnehmer sind besorgt, dass nach dem Verbot von Kompaktwohnungen und Studios auf dem Markt für Neubauten die Angebotspreise in die Höhe schnellen werden. Tatsächlich dürfte diese Entscheidung keine gravierenden Auswirkungen auf das Preisniveau haben, da sie auf einen kleinen Teil des Marktes abzielt und zeitlich gestreckt wird. Nun ist es nicht verboten, solche Wohnungen zu verkaufen, man kann nur neue Projekte mit einer solchen Wohnung in die Anfangsphase der Genehmigung bringen. In Moskau werden die verfügbaren Verkaufsmengen gemäß den erhaltenen Unterlagen, aber nicht die eingeleiteten Verkäufe, noch einige Quartale andauern, bevor die Käufer einen akuten Mangel an solchen Grundstücken bemerken", so die Experten.

Darüber hinaus erinnern sie Sie daran, dass, alle anderen Dinge gleich sind, ist es die kleinsten Parzellen in den meisten Standorten, die einen höheren Preis pro Quadratmeter haben. So ist beispielsweise in Moskau ein Quadrat in kompakten Losen 7% teurer als der Marktdurchschnitt, in St. Petersburg - um 2%, im Moskauer Gebiet - um 27%, im Leningrader Gebiet - um 8%, in Jekaterinburg - um 13%, in Sotschi - um 9%. Ein möglicher Rückzug solcher Einrichtungen aus dem Markt kann im Gegenteil das Wachstum der durchschnittlichen Quadratmeterpreise verlangsamen.

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"Die Zielgruppe von Wohnungen und Studios mit einer Fläche von bis zu 28 Quadratmetern sind in den meisten Fällen Investoren, die beschlossen haben, ihre Ersparnisse "in Beton" zu halten, sowie Käufer ihrer ersten Wohnung (die ihren eigenen Wohnraum haben wollen, aber noch nicht über ausreichende Mittel verfügen, um eine geräumigere Wohnung zu kaufen). Für Investoren ist das Verbot kompakter Studios nicht kritisch: Für sie sind die Kosten von drei bis vier Quadratmetern in der Regel eine machbare Aufgabe.

Für diejenigen, die solche Wohnungen für sich selbst kaufen, kann diese Entscheidung sehr schmerzhaft sein. Daher werden einige der gescheiterten Käufer auf den Mietmarkt ausweichen", fasst die Expertin von CIAN.Analysts" Elena Lapshina zusammen.

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