Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie in der Türkei nach und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Unsere ausführliche Anleitung hilft Ihnen, den Ablauf zu skizzieren und Fehler und unnötigen Ärger zu vermeiden.
Wir setzen die Serie von Materialien in der neuen Rubrik "Verkaufsprozess" auf HomesOverseas.ru . Letztes Mal haben wir darüber gesprochen, wie man in Montenegro ein Geschäft abschließenund heute werden wir uns auf die Türkei konzentrieren.
Das Verfahren für den Verkauf von Immobilien in der Türkei ist recht einfach und schnell, aber es gibt viele Nuancen.
Stufe 1. Wir bereiten eine Wohnung oder ein Haus für Werbung und Anzeigen vor
Wir entfernen persönliche und im Allgemeinen unnötige Gegenstände, beauftragen die Reinigung oder, falls erforderlich, Schönheitsreparaturen. Wir machen Werbefotos und -videos von Immobilien sowie von dem Gebiet des Wohnkomplexes, wenn er es verdient.
Wir finden den Grundrissplan, erstellen eine Beschreibung der Wohnung, eine Liste der fußläufig erreichbaren Infrastruktur und eine Anzeige auf dem Immobilienportal schalten.
Wir empfehlen Ihnen, sich sofort an eine erfahrene Agentur zu wenden. Immobilienmakler helfen Ihnen, Ihre Immobilie gewinnbringend zu präsentieren, sie über Portale und Kanäle zum Verkauf anzubieten, sich am Preis zu orientieren, Besichtigungen zu organisieren und im Vorfeld mit potenziellen Käufern zu kommunizieren.
Wie lange wird es dauern, die Immobilie zu verkaufen?
Die Nachfrage nach Fertighäusern ist heute größer als die nach Neubauten, da die "Zweitwohnungen" sowohl zuverlässiger als auch billiger sind. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich in der Türkei ein Käufermarkt etabliert hat und nicht ein Verkäufermarkt, wie es noch vor 2-3 Jahren der Fall war. Es gibt viele Angebote für hervorragende, praktisch neue Immobilien, und die Geschwindigkeit des Verkaufs hängt von dem Preis ab, den Sie festlegen. Wenn man den Preis knapp unter dem Marktpreis ansetzt, kann man tatsächlich in 3-4 Monaten ein Geschäft abschließen.
Es kommt vor, dass Menschen schnell verkaufen wollen und einen Preis anbieten, der 30 Prozent unter dem Marktpreis liegt. In diesem Fall geht die Rechnung nicht für Monate, sondern für Wochen und sogar Tage auf, da professionelle Investoren nach solchen Objekten zum Zweck des Weiterverkaufs suchen.
Stufe 2. Wir bereiten die Unterlagen vor und reichen einen Antrag beim Katasteramt ein
In der Türkei werden die Transaktionen beim Katasteramt abgewickelt, und wenn der Verkäufer das Geld vollständig erhalten hat und die Steuern und Gebühren bezahlt wurden, erhält der Käufer sofort ein Tapu (Eigentumszertifikat). Der Vertrag ist nicht bindend, die Türken selbst schließen ihn in der Regel nicht ab. Bei Geschäften mit Ausländern wird der Vertrag in der Regel als eine Art Willenserklärung unterzeichnet, aber für das Kataster ist er nicht wirklich erforderlich.
Der Vertrag kann bilateral oder dreiseitig sein, wenn ein Immobilienbüro als Bürge auftritt. Der Vertrag regelt die Rechte und Pflichten der Parteien, die Fristen für die Einreichung der Unterlagen beim Katasteramt und die Bedingungen für die Zahlung der Steuern. Der in zwei Sprachen abgefasste Vertrag wird in einfacher schriftlicher Form abgefasst. Die Verträge werden notariell beglaubigt, zum Beispiel beim Kauf eines Objekts in einem neuen Gebäude für die Staatsbürgerschaft.
Wie ist der Ablauf, wenn der Käufer der Immobilie gefunden ist und alle Bedingungen vereinbart sind?
1. Es ist notwendig, eine Bescheinigung des Bürgermeisteramtes über die Kosten der Wohnung zu erhalten.
Bisher ist das in der Türkei eine Formalität, und der Preis, der in der Bescheinigung steht, hat nichts mit der Realität zu tun. Der Sinn der Hilfe ist es, zu zeigen, ob Sie etwas aus dem Wiederverkauf verdient haben. Und wenn Sie etwas verdient haben und gleichzeitig ein Objekt weniger als 5 Jahre lang besitzen, müssen Sie Kapitalertragssteuer zahlen. Nehmen wir an, Sie haben vor 2 Jahren eine Wohnung gekauft, die laut Wasserhahn 120.000 Lira gekostet hat. Das Bürgermeisteramt addiert zu diesem Betrag die Inflation der letzten zwei Jahre und schätzt den Wert auf 130.000 Lira. Wenn Sie bei der Neuausstellung des Tapu 140.000 Lira angeben, müssen Sie die Differenz von 10.000 Lira versteuern. In der Tat tut dies niemand, und in der Tapu wird bei der Neuausstellung des Käufers der vom Bürgermeisteramt festgelegte Betrag angegeben. Dies ist gerade wegen der weit verbreiteten Unterschätzung des Betrags im Kataster in den primorsky Regionen, und dementsprechend in der tapu, als Folge davon die meisten der Kosten der Wohnung nicht gehen irgendwo in den Dokumenten.
Die Behörden beabsichtigen jedoch offenbar ernsthaft, der Praxis der Unterschätzung der CAD-Werte ein Ende zu setzen. kosten. Vor kurzem wurde eine auf künstlicher Intelligenz basierende digitale Plattform eingeführtdie es Ihnen ermöglicht, den durchschnittlichen Marktpreis einer Wohnung an einem beliebigen Ort in einer beliebigen Region zu ermitteln. Das Katasteramt wird angewiesen werden, sich auf diese Plattformen zu konzentrieren, und die Steuerbehörden werden angewiesen werden, sie zu nutzen, um mehr Steuern einzutreiben.
2. Als nächstes müssen Sie einen elektronischen Antrag auf Eintragung der Transaktion beim Katasteramt einreichen. Der Antrag enthält einen Fragebogen des Verkäufers und des Käufers, er gibt den Betrag der Transaktion an (derjenige, der an den Tapu gehen wird).
Als Nächstes warten Sie auf eine Nachricht vom Katasteramt, in der das Datum und die Uhrzeit der Transaktion angegeben sind, sowie eine Erinnerung an die Notwendigkeit, Steuern und Gebühren in einer bestimmten Höhe zu zahlen. In der Regel trifft die Nachricht innerhalb von 4-5 Tagen ein, aber manchmal kann die Wartezeit auf eine Antwort bis zu 2 Wochen betragen.
3. Sammeln Sie die Dokumente, die für die Transaktion benötigt werden:
- Reisepass;
- Foto;
- Steuernummer;
- Erdbebenversicherungspolice (DASK).
Sie sollten sich auch vergewissern, dass es keine Grundsteuerrückstände gibt. Dazu können Sie sich an die Mitarbeiter des Bürgermeisteramtes wenden und ihnen die Tapa zeigen. Sie werden Sie in der Datenbank anhand der Telefonnummer finden und Ihnen sofort eine Antwort geben. Besteht eine Schuld, muss diese beglichen werden, da die Sachbearbeiter des Katasteramtes auch diese Informationen überprüfen, andernfalls wird die Transaktion nicht durchgeführt.
Beachten Sie, dass das Verkaufsverfahren mit einer Agentur abgeschlossen werden kann. Dies ist der einfachste Weg - Sie müssen nur während der Transaktion unterschreiben, und die Makler werden alles andere vorbereiten. Aber es gibt zwei Alternativen..:
- Wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung haben, können Sie den Verkauf selbst über die einheitliche staatliche Plattform e-devlet beantragen. Dazu müssen Sie die Daten des Verkäufers und des Käufers in das System hochladen.
- Wenn Sie keine Aufenthaltsgenehmigung haben, aber auf eigene Faust einen Käufer gefunden haben, können Sie sich an Ihre Begleitpersonen (tapu takip) wenden. Deren Büros befinden sich in der Regel in der Nähe eines Katasteramtes. Die Mitarbeiter des Unternehmens bereiten die Dokumente selbst vor und rufen Sie für die Transaktion zum Katasteramt, aber es gibt ein "aber" - sie sprechen normalerweise nur Türkisch. Ein Begleitservice in Alanya kostet 2000 Lira.
Stufe 3. Transaktion und Neuausstellung der TAPU an den Käufer
Am vereinbarten Tag kommen Sie zusammen mit dem Käufer und eventuellen Vermittlern zum Katasteramt. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie alle Dokumente vorbereitet, die Steuern und Gebühren sind bezahlt und es gibt keine Rückstände bei der Grundsteuer.
Es ist wichtig zu wissen, dass bei Geschäften mit Ausländern ein vereidigter Übersetzer anwesend sein muss. Sie arbeiten in jedem Notariat. Ihre Dienste kosten etwa 100 Euro.
Dann ruft der Sachbearbeiter, der Ihre Unterlagen bearbeitet hat, Sie an. Er fragt den Verkäufer vor laufender Kamera: "Haben Sie das Geld bekommen?", und den Käufer: "Haben Sie das Geld zurückgegeben?" Wenn die Fragen bejaht werden, tragen Verkäufer und Käufer ihre Unterschriften in das Registrierungsbuch und in den Antrag ein. Nach 15-20 Minuten erhält der Käufer im nächsten Fenster einen Hinweis.
Unmittelbar nach der Transaktion (oder unmittelbar davor) ist es wichtig, sich mit der Energie und das Wasserversorgungsunternehmen und bitten Sie sie, die Zähler abzuschalten oder sie auf den Käufer umzuschreiben. Der Dienstleistungsvertrag mit diesen Unternehmen gilt nicht für die Wohnung, sondern für den Eigentümer, und wenn Sie diesen Schritt auslassen, werden die Rechnungen weiterhin an Sie und nicht an den neuen Eigentümer gehen.
Der Verkäufer übergibt dem Käufer die Schlüssel am Tag der Transaktion oder nach Vereinbarung nach ein paar Tagen, wenn Sie etwas aus der Wohnung holen müssen.
Berechnungen für den Verkauf von Immobilien
Zahlungen können auf Wunsch des Verkäufers entweder in bar oder von einem Konto auf ein Konto in einer Fremdwährung erfolgen. Wenn eine Immobilie für die Staatsbürgerschaft erworben wird, dann nur von Konto zu Konto.
Die Zahlungen über die Bank erfolgen im Voraus und in bar unmittelbar vor der Transaktion im Katasteramt. In der Regel gibt es neben dem Katasteramt ein Büro für Begleitpersonen, in dem sich eine Zählmaschine befindet.
Häufig wird der für das Kataster ausgewiesene Betrag per Überweisung überwiesen, der Rest in bar.
Wichtig: Der ausländische Käufer muss nachweisen, dass er den Betrag in der Währung, die im Kataster angegeben wird, in das Land eingeführt hat. Wenn Sie den gesamten Betrag in einer Währung benötigen, muss er daher in Lira und wieder in Euro oder Dollar umgerechnet werden. Der Nachweis, dass die Währung eingeführt wurde, lautet eine Bescheinigung der Währungsumtauschbank (DAB bilgisi). Sie kann angefordert werden alssowohl der Käufer als auch der Verkäufer nach Erhalt des Geldes. Solche Zertifikate werden von Banken ausgestellt: VAKIF, ZIRAAT, DENIZ.
Wurden die Zahlungen in bar getätigt, kann der Verkäufer den Betrag einfach auf sein Konto einzahlen, indem er der Bank eine Kopie der beiden Überweisungen und eine Kopie des Vertrags vorlegt, die die Herkunft des Geldes bestätigt. Sie können auch Geld in die GUS-Länder überweisen, indem Sie die gleichen Dokumente vorlegen. Wenn der Betrag jedoch über $50.000 liegt, müssen Sie möglicherweise Ihre Vertrauenswürdigkeit als Bankkunde nachweisen. In Russland sind Überweisungen nur auf Konten bei einigen wenigen Banken möglich, die SWIFT unterstützen.
Wenn der Käufer aus dem Land des Verkäufers kommt, ist es möglich, die Überweisung des Geldes (mit Ausnahme des Katasterwertes) in dem Land zu veranlassen, dessen Staatsbürgerschaft beide besitzen. Zum Beispiel, in dem Moment, wenn der Verkäufer und der Käufer ein Geschäft in der Katasteramt, ihre Verwandten in Russland machen die Zahlung, ist es möglich, auch in Rubel.
Eine andere Möglichkeit, Geld in ein anderes Land zu überweisen, sind Wechselstuben: Sie nehmen jede beliebige Währung hier an und geben jede beliebige Währung in jedem Land aus. Allerdings verlangen die Wechselstuben eine Provision von 1 bis 3% des Betrags, und man kann auf Betrüger stoßen!
Steuern auf den Verkauf von Immobilien in der Türkei
1. Steuer auf den Kauf und Verkauf von Immobilien: 4% des Katasterwerts. Nach dem Gesetz sind 2% vom Verkäufer und 2% vom Käufer zu zahlen. In der Praxis zahlt in der Regel der Käufer die Steuer, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.
Der Katasterwert ist der Preis einer Wohnung oder eines Hauses, der in der Tapu angegeben ist. In der Türkei, insbesondere in den Küstenregionen, wird der Katasterwert seit langem erheblich unterschätzt. Wert, da wir haben wir bereits erörtert.Ein Beispiel: Eine Villa kostet eine Million Dollar, laut Kataster aber nur 50 Tausend. Es gibt zwar Fälle, in denen der Katasterpreis zu hoch angesetzt wird, z. B. wenn eine Immobilie für die Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltsgenehmigung erworben wird und der Schwellenwert von 400.000 / 100.000 Dollar laut Kataster überschritten werden muss.
2. Katastergebühr oder der sogenannte Betrag des Betriebskapitals. Seit dem 1. Mai hat sich die Gebühr erhöht und beträgt nun etwa 35.000 Lira für Ausländer.
3. Kapitalertragssteuer, wenn der Verkäufer das Haus seit weniger als 5 Jahren besitzt. Heute zahlt sie fast niemand mehr, da zu niedrige Angaben über den Preis im Katasteramt gemacht werden.
Wenn die Praxis der Überprüfung des Marktwerts von Immobilien über eine Online-Plattform eingeführt wird, müssen die Verkäufer diese Steuer zahlen, die je nach Höhe des Gewinns zwischen 15 und 40% für Privatpersonen liegt.
- bis zu 158.000 Türkische Lira - 15%
- von 158.000 bis 330.000 Türkische Lira - 20%
- von 330.000 bis 800.000 Türkische Lira - 27%
- von 800.000 bis 4.300.000 Türkische Lira - 35%
- über 4.300.000 Türkische Lira - 40%
Ist es möglich, eine Transaktion aus der Ferne durchzuführen?
Der Verkäufer muss nicht zum Geschäft kommen, wenn er eine Vollmacht für jemanden ausgestellt hat.
Es ist besser, die Erstellung einer Vollmacht beim türkischen Konsulat in Ihrem Land zu beantragen, da sie dort gemäß den Vorschriften erstellt wird.
Ein wichtiger Punkt: Russisch Notare versehen Vollmachten nicht mit Fotos, und das Katasteramt der Türkei verlangt ein Foto. Aus diesem Grund ist es korrekter, ein Dokument beim Konsulat zu bestellen.
Eine in Russland ausgestellte Vollmacht erscheint noch am selben Tag in der Datenbank und kann bei jedem Notar in der Türkei eingelöst werden.
Wir wünschen Ihnen erfolgreiche Transaktionen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in der Türkei!
Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials:
Anastasia Kezik, Marketing Direktor von Alanya Immobilienverkauf
Alena Asorgina, Direktorin der Gruppe Excluzival
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