Werden die Immobilienpreise in Dubai in den kommenden Jahren sinken?

09.09.2024 13.09.2024 112 0 0 Autor Elena Kirichenko

Die Erwartungen und Prognosen zahlreicher Analysten haben sich nicht bestätigt, und der Wert der Immobilien in Dubai ist weiter rasant gestiegen. Weder im ersten noch im zweiten Quartal 2024 gab es einen Rückgang der Preise. Der lokale Markt hat wieder einmal neue Rekorde erreicht und die Zahlen des Vorjahres übertroffen.

Welche Preisdynamik werden die Immobilien im Emirat in naher Zukunft aufweisen? Wird der Sektor beginnen, sich zu stabilisieren? Es gibt mehrere Szenarien für die Entwicklung der Ereignisse.

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Indikatoren für die erste Hälfte des Jahres 2024

Viele Experten für den Immobilienmarkt in Dubai sagten zu Beginn des Jahres einen Wertverlust voraus. Die Gründe für den erwarteten Rückgang könnten Inflationsschübe, der palästinensisch-israelische Konflikt und Änderungen der Bankzinsen in der Welt sein, die immer schwieriger vorherzusagen sind. Die Indikatoren der ersten drei Monate entsprachen jedoch nicht den Erwartungen der Analysten: der Markttrend zum Wachstum blieb bestehen.

Nach den Statistiken der Online-Plattform DXB Interact wurden von Januar bis März 2024 36.506 Transaktionen im Immobiliensektor von Dubai getätigt. Dieser Indikator stieg im Vergleich zum Vorjahr um 17,5%. Im zweiten Quartal belief sich die Zahl der Transaktionen auf 43.261, das sind 43,8% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Im Juli erreichten die durchschnittlichen Kosten für 1 m2 im Emirat 17.513 AED ($4.768). Dies ist ein Rekordwert für das letzte Jahrzehnt. Laut Natalia Bakalym, Verkaufsleiterin der Entwicklungsgesellschaft Object 1, ist es äußerst schwierig anzunehmen, dass die Preise für Dubai-Immobilien vor dem Hintergrund der aktuellen Statistiken sinken werden.

"Von 2020 bis 2023 stiegen die Preise für den Kauf von Immobilien um 33%, und für die Miete - um 42%. Und bis jetzt gibt es keine Voraussetzungen, um zu erwarten, dass sie im Jahr 2024 fallen werden. Dies belegt das Rating der Schweizer Bank UBS, die seit 2015 die Immobilienmärkte in verschiedenen Ländern untersucht und das Risiko einer sogenannten Preisblase feststellt, deren Auftreten für Dubai seit vielen Jahren vorhergesagt wird. Die Städte in diesem Ranking werden in 3 Kategorien eingeteilt: mit hohem Blasenrisiko, mit einem überbewerteten Markt und mit einem gesunden Markt und fairen Preisen. Dubai liegt derzeit auf Platz 23 von 25, in der grünen Zone der fairen Preise, mit einem Koeffizienten von 0,14. Das bedeutet, dass sein Risiko einer Blase zu den geringsten der Welt gehört. Zum Vergleich: Zürich liegt in der roten Zone mit einem Koeffizienten von 1,71 an erster Stelle. Andere Städte in der roten und orangen Zone sind Tokio, Miami und München. In diesen Städten sind die Immobilien überbewertet, und das Risiko einer Blase ist ebenfalls hoch, viel höher als in Dubai", sagt Natalia Bakalym.

Der zyklische Charakter des Marktes

Experten haben über den Rückgang der Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2024 auf der Grundlage der Theorie des zyklischen Marktes spekuliert. Die erste Phase ist ein schnelles Wachstum, die zweite eine Rezession und die dritte eine neue Phase der Erholung, und zwar mit einer höheren Rate. Insgesamt umfasst die Theorie drei Zyklen.

Der Höhepunkt der ersten Phase fand 2009 statt. Es folgte der erwartete Wertverlust vor dem Hintergrund der weltweiten Finanzkrise. Danach stiegen die Preise wieder an und erreichten 2014 ein Rekordniveau, um dann zusammen mit den Ölpreisen wieder zu fallen. Die dritte Phase wurde mit dem Ende der COVID-19-Pandemie eingeleitet und ist noch nicht abgeschlossen.

Einige Analysten gehen davon aus, dass der Höhepunkt des Wachstums im dritten Zyklus in den Jahren 2023-2024 erreicht wird. Und es wird erwartet, dass es keinen starken Rückgang der Kosten geben wird. Es wird angepasst werden, nach denen, zusammen mit dem Zustrom von ausländischen Investitionen, wird der nächste Zyklus beginnen.

Ist die Zyklustheorie nicht mehr relevant?

Immer mehr Experten sind sich einig, dass der Immobiliensektor in Dubai die zyklische Dynamik hinter sich gelassen und einen Zustand des stetigen Wachstums erreicht hat. Anhänger einer alternativen Sichtweise stellen fest, dass die meisten Objekte derzeit für den persönlichen Gebrauch gekauft werden - zum Umziehen und Wohnen. Dieser Trend sorgt für einen kontinuierlichen Wertzuwachs.

Die aktuellen Immobilienpreise in den meisten Teilen des Emirats haben die Zahlen von 2014 übertroffen. Der Grund dafür ist das ungebrochene Interesse europäischer und südasiatischer Investoren an lokalen Projekten.

Ein weiterer Faktor, der sich auf das Wachstum des Marktes auswirkt, ist der Bevölkerungszuwachs in Dubai, der durch Regierungsinitiativen gefördert wird. Im Rahmen des staatlichen Programms werden im Jahr 2040 5,8 Millionen Menschen auf dem Gebiet des Emirats leben.

Der rasche Bevölkerungszuwachs wird einer der Gründe für die hohe Nachfrage nach 40.000 Einrichtungen, die 2023 in Betrieb genommen werden, und nach 39.000 Einrichtungen, deren Fertigstellung für 2024 geplant ist, sein. Einige Analysten sagen voraus, dass die Kostenanpassung aufgrund des hohen Angebots in den Jahren 2026-2027 erfolgen wird.

Was unternimmt die Regierung des Emirats, um den Markt zu erhalten?

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Natalia Bakalym sagte, dass sich die aktuellen Markttrends in Dubai deutlich von den Trends der vergangenen Jahre unterscheiden.

Im Jahr 2009 versuchten die Anleger, von einem starken Wertzuwachs zu profitieren, aber der Sektor litt unter der weltweiten Finanzkrise. Im Jahr 2014 kam es zu einer Überschwemmung des Marktes und einem Überangebot an Angeboten. Die Regierung von Dubai hat diese beiden Fälle berücksichtigt und eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um ähnliche Situationen in Zukunft zu vermeiden.

Zu den Reformen, die auf die Erhaltung des Marktes abzielen, gehören:

• Sanktionen für Unternehmen, die den Bauzeitplan nicht einhalten;
• Erhöhung des Steuersatzes für die Übertragung des Eigentums an Immobilien auf 4% des Wertes;
• die obligatorische Verwendung von Treuhandkonten für Entwicklungsorganisationen.

Vor dem Hintergrund dieser Maßnahmen entwickelt sich der Immobilienmarkt in Dubai stetig, und die Investoren haben keine Angst vor einer weiteren Rezession.

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