Die Errichtung von großen Geschäftsblöcken als Teil von Wohnkomplexen oder sogar der Bau von freistehenden Einkaufszentren ist eine immer häufigere Entwicklungslösung, insbesondere in Moskau. Was ist dabei zu beachten? Und was sollte man beachten, damit man es später nicht bereut?
Vor kurzem wurde das Einkaufszentrum "ZOOM. ZILART department store", das Teil des ZILART-Projekts ist und vier Etagen eines der Wohngebäude belegt, dem Immobilienmarkt der Hauptstadt vorgestellt. Bauherr des neuen Einkaufszentrums ist die LSR-Gruppe, die ZILART auf dem Gelände des ehemaligen Likhachev-Werks realisiert, und die Karat-Gruppe hat die Entwicklung des Konzepts, die Vermittlung und das anschließende integrierte Management des Einkaufszentrums übernommen. Das Kaufhaus mit einer Gesamtfläche von 30 Tausend Quadratmetern (einschließlich einer großen Lebensmittelhalle "ZILART Food" mit 18 gastronomischen Einrichtungen verschiedener Konzepte und einer Tiefgarage mit 250 Stellplätzen) wird im vierten Quartal 2024 eröffnet: Es wird erwartet, dass es täglich von mehr als 15 Tausend Menschen besucht wird.
Die Präsentation des neuen Einkaufszentrums - übrigens das erste Objekt dieses Formats für die LSR-Gruppe und die erste Erfahrung in der Zusammenarbeit des Entwicklers mit der Karat Group Management Company - gibt Anlass, das Thema "Einzelhandelsflächen als Teil von Wohnkomplexen" näher zu beleuchten. Natürlich ist ZILART kein klassischer Wohnkomplex, und auch ZOOM ist weit davon entfernt, ein gewöhnliches Einkaufszentrum zu sein, das für die Bewohner der benachbarten Häuser und ein paar weitere Nachbarn gedacht ist. Evgeny Zavorotnov, Generaldirektor der Karat Group Management Company, nennt es ein regionales Einkaufszentrum, in dem sich dank der internen und externen Infrastruktur des Viertels ein ernsthafter Durchgangsverkehr bilden wird.
Das Sammlungsmuseum und Ausstellungszentrum, die CSKA-Eisarena, die vielleicht größte Schule Russlands für 2.500 Schüler, das ZIL-Wassergebiet sind nicht alle Objekte, die viele Menschen zu ZILART bringen, potenzielle Besucher und Käufer des Kaufhauses, dessen Ambitionen sich deutlich mit dem Stadtteilmaßstab überschneiden. Gleichzeitig ist sich Jewgeni Zavorotnow sicher: Schließlich unterscheidet sich das Konzept eines Stadtteil-Einkaufszentrums radikal von den regionalen und überregionalen Formaten eines Einkaufszentrums.
Evgeny Zavorotnov, Generaldirektor der Karat Group Management Company: "In erster Linie ist das Bezirks-Einkaufszentrum darauf ausgelegt, die primären Bedürfnisse der Bewohner des Wohnkomplexes zu befriedigen, daher überwiegen unter den Mietern der Einrichtung die Lebensmittel- und Dienstleistungsanbieter, die im Durchschnitt 50-60% der GLA der Einrichtung belegen. In großen Einkaufszentren werden die Hauptflächen von Anbietern aus den Bereichen Mode und Unterhaltung belegt. Es ist auch wichtig, den Unterschied zwischen den qualitativen und quantitativen Indikatoren der Besucherzahlen zu beachten. Die Besucherzahlen eines Stadtteil-Einkaufszentrums beschränken sich auf die Bewohner des Gebiets, in dem es sich befindet, während sich die qualitativen und quantitativen Besucherzahlen solcher Projekte leichter vorhersagen lassen. Die durchschnittliche Besucherzahl eines Stadtteil-Einkaufszentrums liegt bei 10-15 Tausend Personen pro Tag, und die Besucherfrequenz in solchen Einrichtungen ist um ein Vielfaches höher als in großen Einkaufszentren. Wenn ein Besucher in ein Stadtteil-Einkaufszentrum kommt, weiß er, welche Dienstleistungen und Waren er benötigt, bzw. die Verweildauer in solchen Einkaufszentren ist geringer als in großen Einkaufszentren. Und auch die Wahrscheinlichkeit von Impulskäufen ist geringer. Und natürlich sind auch die technischen Aspekte und Koordinationsfragen zu beachten. Um beispielsweise die Medienfassaden am Gebäude des Hauses zu koordinieren, haben wir die Bewohner des Hauses um Erlaubnis gebeten, eine Versammlung der Eigentümer einberufen und ein Protokoll des OSS verfasst. Große Einkaufszentren befinden sich meist in größerer Entfernung zum Wohngebiet und sind nicht mit solchen Abstimmungsproblemen konfrontiert."
Wahrscheinlich, angesichts der Größenordnung von Zilart, die Frage, warum der Entwickler war nicht zufrieden mit dem Einzelhandel Infrastruktur in den Erdgeschossen, sondern beschlossen, eine ganze konzeptionelle Einkaufszentrum unter separater Verwaltung zu bauen, in diesem Fall können Sie nicht fragen. Nun, haben Wohnkomplexe im Allgemeinen oft eingebaute Einzelhandelseinheiten oder sogar freistehende Geschäftsgebäude? Ja, sagt Denis Kolokolnikov, geschäftsführender Gesellschafter von RRG: In modernen Projekten schaffen die Entwickler zunehmend kommerzielle Infrastrukturen, die über die Standardkonzepte der ersten Stockwerke hinausgehen. Dabei kann es sich um Stylobate, zwei- oder dreigeschossige "Jumper" zwischen Gebäuden, freistehende Multifunktions-, Sport- und Freizeit- oder Einkaufszentren handeln. Und die Umsetzung hängt von zwei Faktoren ab.
Denis Kolokolnikov, geschäftsführender Gesellschafter von RRG: "Die erste ist der Bedarf und die Marketingbegründung für die Schaffung eines Einkaufszentrums oder eines größeren Objekts. Die zweite ist die Schaffung von Arbeitsplätzen, die es beispielsweise in Moskau einem Bauträger mit einem Einkaufszentrum mit einer Fläche von mehr als 5.000 Quadratmetern ermöglicht, Vorteile für die Änderung der Art der zulässigen Nutzung (VRI) zu erhalten. Es ist eine gängige Praxis, wenn Bauträger Wohnungen bauen und das Grundstück für ein Einkaufszentrum an einen Drittinvestor verkauft wird, der es selbständig realisiert. Der Grund für die Schaffung solcher Einrichtungen liegt darin, dass in der Umgebung möglicherweise nicht genügend gewerbliche Infrastruktur vorhanden ist und die Unterbringung von Mietern wie Fitnesscentern mit Schwimmbädern oder großen Supermärkten in den Erdgeschossen aufgrund von Vorschriften nicht immer möglich ist - sie benötigen ein separates Gebäude. Dasselbe gilt für Großmieter wie Bekleidungsgeschäfte, Schuhgeschäfte und Restaurantbetreiber: Sie ziehen es vor, in Einkaufszentren zu arbeiten, in denen Food-Courts und andere großflächige Flächen untergebracht werden können. Ein weiteres beliebtes Format, mit dem wir aktiv arbeiten, sind Thermalbäder, die ein Schwimmbad benötigen, das nicht in einem Stylobat oder in den Erdgeschossen untergebracht werden kann. Große medizinische und sportliche Zentren, kreative Räume - all dies ist in der Regel ebenfalls in separaten Gebäuden untergebracht.
Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers, stimmt dem zu: Individuelle Einkaufszentren innerhalb eines Wohnkomplexes werden zu einer immer beliebteren Entwicklungslösung. Dies ist auf die wachsende Nachfrage nach Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung von der Wohnung zurückzuführen, und das LCD ist nur ein Produkt mit der Notwendigkeit, ein komfortables Lebensumfeld zu schaffen.
Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers: "Im Gegensatz zu Einkaufszentren arbeiten Geschäftsräume in den Erdgeschossen oft ohne Konzept, und man kann leicht eine Reihe von Spirituosengeschäften, Apotheken, PVZ und anderen Mietern mit hohen Gebühren bekommen, während gefragte, aber weniger zahlungskräftige Mieter (Unterhaltung, Soziales) nicht auftauchen. Durch den Bau eines Einkaufszentrums mit einem Konzept und professionellem Management ergänzt der Bauträger daher die Wohnanlage als Produkt und kann das Objekt dann auch verkaufen oder Mieteinnahmen erzielen. Darüber hinaus ermöglicht ein erheblicher Rabatt auf den Ersatz des Grundstücks, der durch den Bau von Einkaufszentren in Moskau zur Verfügung gestellt wird, die teilweise Zahlung für den Bau des Gebäudes. Es ist anzumerken, dass das Bezirkseinkaufszentrum innerhalb des Wohnviertels zu einem Anziehungspunkt für seine Bewohner wird und somit selbst für Verkehr sorgt. Ich denke, diese Praxis wird sich fortsetzen. Dies ist auf den allgemeinen Trend zur Schaffung multifunktionaler Räume und die Entwicklung des Konzepts der "Stadt in der Stadt" zurückzuführen, das den Bedürfnissen der modernen Verbraucher entspricht. Die Integration von Handel, Dienstleistungen und öffentlichen Räumen in Wohnkomplexe erhöht deren Wettbewerbsfähigkeit und schafft attraktive Lebensbedingungen".
Denis Kolokolnikov schätzt, dass eine gut konzipierte kommerzielle Infrastruktur bis zu 20-25% des LCD-Produkts ausmachen kann und die Liquidität und Kosten von Wohnungen erhöht. "Eine andere Frage ist, wie gut sie konfiguriert und umgesetzt wird. Ein anderes Segment, mit dem wir uns seit zehn Jahren beschäftigen, ist zum Beispiel das Parken. Ich glaube, dass es auf gesetzlicher Ebene notwendig ist, das Parken im Erdgeschoss eines mehrstöckigen Gebäudes zu verbieten, da dies ineffektiv ist. Es ist besser, diese Bereiche in kommerzielle Aktivitäten einzubeziehen, die es Ihnen ermöglichen, für das Parken zu bezahlen und zusätzliche Arbeitsplätze zu schaffen. Was kann in den Erdgeschossen anstelle von Parkplätzen untergebracht werden? Sporteinrichtungen, Supermärkte, leichtes Industriegewerbe, dunkle Geschäfte, dunkle Küchen, Werkstätten, Autodienstleistungen und so weiter. Diese Orte können zu einem lokalen Einkaufszentrum werden, wenn es nicht möglich ist, ein separates Einkaufszentrum in der Nähe zu bauen", ist sich der Experte sicher.
Doch Nikita Kornienko, CEO der Investitionsplattform für Gewerbeimmobilien Simple Estate, hat keinen Zweifel: Der Entwickler entscheidet sich für den Bau eines Einkaufszentrums, wenn er damit Geld verdienen kann. "Der Schlüsselparameter ist hier die Möglichkeit des Verkaufs, nicht die Notwendigkeit. Es ist wahrscheinlicher, dass mit dem Bau begonnen wird, wenn es einen bestimmten Käufer gibt oder der Entwickler glaubt, dass er ihn finden und verdienen wird. Die Entscheidung kann auch von den Ergebnissen der Marktforschung und dem Niveau der Nachfrage nach Geschäftsräumen im Allgemeinen beeinflusst werden", erklärt der Experte.
Nikita Kornienko, CEO der Investitionsplattform für Gewerbeimmobilien Simple Estate: "Ein separates Einkaufszentrum versucht, alles unterzubringen, was in der Umgebung seines Standorts benötigt wird. Gleichzeitig sollte das Einkaufszentrum innerhalb des Wohnkomplexes das Vorhandensein von Straßeneinzelhandel in der Umgebung berücksichtigen und die Funktionen anbieten, die dort nicht vertreten sind. Für die Bewohner ist es in den meisten Fällen umso besser, je mehr Einzelhandelsflächen, Schwimmbäder, Fitnesszentren und alles andere vorhanden sind. Aber es muss immer einen goldenen Mittelweg geben. Wenn es zu viele Einzelhandelsflächen im Wohnkomplex gibt und dazu noch ein separates Einkaufszentrum "von oben", werden einige Mieter einfach nicht in einen solchen Markt eintreten, sie werden aufgrund des hohen Wettbewerbs und des möglichen Punktverlustes nicht eröffnen. Andere werden eröffnen und schließen. Infolgedessen wird es in dem Wohnkomplex einen Pool von Mietern minderer Qualität geben, weil die guten Mieter einfach nicht dorthin gehen, und die Dominanz unerwünschter und instabiler Mieter kann den Mietern einen grausamen Streich spielen."
Nach den Beobachtungen des Gesprächspartners BFM.ru hat das Vorhandensein oder Fehlen eines Einkaufszentrums eine sehr indirekte Auswirkung auf den Wohnungsbau, seine Verkäufe und Kosten. "Die Einzelhandelsinfrastruktur ist ein wichtiger Faktor für Käufer, aber nicht der entscheidende. Wer entscheidet sich für den Kauf einer Wohnung, weil es in der Nähe ein Einkaufszentrum gibt? Umgekehrt, wer würde diese Idee wegen seines Fehlens ablehnen? Viel wichtiger ist die soziale Infrastruktur: Kindergärten, Schulen. Aber die gibt es jetzt überall, also ist das auch kein Wettbewerbsvorteil", betont Nikita Kornienko.
Und hier ist ein weiterer Gedanke, den er äußert: "Für mich als Käufer von Gewerbeimmobilien im Straßeneinzelhandel ist das Vorhandensein eines Einkaufszentrums in einem Wohnkomplex ein negativer Faktor. Das Einkaufszentrum macht den Wohnkomplex für Investitionen weniger attraktiv. Während der Bauphase muss sich der Bauträger darüber im Klaren sein, wie viel Geld er beim Verkauf von Straßeneinzelhandel verlieren wird, wie viel schwieriger oder billiger es sein wird, Räumlichkeiten dieses Formats zu verkaufen. Das Entstehen von Wettbewerb ist unvermeidlich, und die Mieter werden ihre Entscheidung von der Höhe des Preises abhängig machen. Der Bauträger trifft seine Entscheidungen auf der Grundlage seiner finanziellen Interessen. Wenn der Bau rentabel ist, wird er ihn durchführen. Wenn er im Straßenverkauf mehr verliert als er im Einkaufszentrum verdient, wird er es nicht tun.
Auch die Einzigartigkeit eines jeden Wohnkomplexes muss berücksichtigt werden, stellt Nikita Kornienko fest. "Es gibt Komplexe, in denen es in den Erdgeschossen keine Geschäfte gibt, sondern nur Wohnungen. Hier ist ein Einkaufszentrum sehr nützlich, denn es gibt eigentlich keine Einzelhandelsinfrastruktur. Das Einkaufszentrum eignet sich hervorragend für Wohnkomplexe, die direkt am Ausgang der U-Bahn liegen: In diesem Fall richtet es sich nicht nur an die Bewohner, sondern auch an den U-Bahn-Verkehr, so dass es nicht in Konkurrenz zum Einzelhandel auf der Straße steht. Das umgekehrte Beispiel ist eines der Flachbauprojekte in Neu-Moskau: wenige Menschen, wenige Wohnungen und viel Handel. Das gesamte Erdgeschoss besteht aus Geschäftsräumen, angrenzenden Nebengebäuden, mehreren kleinen freistehenden Einkaufszentren und einem großen am Eingang des Wohnkomplexes. Der schlechteste Wohnkomplex für gewerbliche Immobilieninvestitionen. Die Konkurrenz ist riesig - 33 Supermärkte pro Quadratmeter. Die armen Eigentümer und die armen Mieter tun mir aufrichtig leid", räumt der Experte ein.
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Was denken die Entwickler darüber? Wie erklärt sich die Entscheidung derjenigen, die sich dazu entschlossen haben, einen Schritt weg von der Standard-Einzelhandelsinfrastruktur in den ersten Stockwerken ihrer Wohnkomplexe zu machen? Und haben sie diesen Schritt später bereut? Wir sprechen beim nächsten Mal darüber.
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