80% der Bauträger haben verschiedene Programme zur Förderung des Verkaufs in Moskau aufgelegt. Die Bauträger haben verschiedene Mechanismen vorbereitet, um die Nachfrage aufrechtzuerhalten - von Ratenzahlungen und Rabatten auf einzelne Grundstücke bis hin zu eigenen Ratenzuschussprogrammen und Tranchenhypotheken. Aber nicht alle Sonderangebote werden auf den Websites angekündigt
Zwei Monate nach Beendigung des massiven staatlichen Hypothekenprogramms in Höhe von 8% pro Jahr fand der Neubaumarkt neue Bedingungen vor: Der Anteil der Hypotheken an der gesamten Kreditvergabe ging innerhalb eines Monats um die Hälfte zurück, das Volumen der Hypothekarkredite verdreifachte sich. Dies wirkte sich vorhersehbar auf die Nachfrage aus - sowohl die Erstverkäufe im Allgemeinen als auch die Investitionstransaktionen gingen zurück, wobei deren Anteil auf ein Minimum sank.
Vor diesem Hintergrund bemühen sich die Bauträger, die Verkaufsunterstützung zu maximieren - insbesondere, um die Treuhandkonten schneller auszufüllen und die Kosten der Projektfinanzierung zu senken. Die Zentralbank stellt fest, dass der Abzug von Neubauten zum Verkauf beschleunigt wird. Angesichts der hohen Marktzinsen und der eingeschränkten Möglichkeiten für Vorzugshypotheken müssen die Bauträger jedoch weitere Anreize für Käufer schaffen.
"Die Bauträger nutzen eine Vielzahl von Mechanismen, um die Nachfrage aufrechtzuerhalten: Ratenzahlungen, Rabatte auf einzelne Grundstücke, eigene Preisnachlassprogramme usw.", kommentiert die Expertin von CIAN.Analysts" Elena Lapshina und stellt fest, dass sich die meisten dieser Angebote an ein breites Spektrum von Käufern richten und nicht an die Zusammensetzung der Familie oder des Berufs gebunden sind. Der Anteil solcher Sonderangebote, die nach Angaben der Expertin die Nachfrage von potenziellen Käufern ankurbeln sollen, die nicht unter eines der übrigen Vorzugsprogramme fallen, beträgt 74% (die Schätzung basiert auf einer Analyse von mehr als 900 Werbeangeboten in 441 Wohnkomplexen in 35 Regionen).
Welche Programme bieten die Entwickler an?
Dieser Trend wird auch von anderen Marktteilnehmern bestätigt. Die Sberbank stellt fest, dass unter den derzeitigen schwierigen Bedingungen der Bedarf der Bürger an Krediten weiterhin besteht, aber diese Nachfrage wird gezielter und die Kreditlaufzeiten werden kürzer.
Moskau (Foto: Sergey Bulkin / TASS)
"Das Interesse an verschiedenen Hypothekenmodellen nimmt weiter zu und spiegelt die veränderten Verbraucherpräferenzen und die wirtschaftliche Situation auf dem Immobilienmarkt wider", sagt Dmitry Efimov, stellvertretender kaufmännischer Direktor von PIONEER. "Eine Tranchenhypothek bedeutet, dass ein Treuhandkonto nach einem bestimmten Zeitplan aufgefüllt wird. Diese Lösung wird von den meisten Bauträgern genutzt, deren Projektökonomie und Finanzmodell es ihnen erlaubt, mit akkreditierten Partnerbanken zusammenzuarbeiten", nennt der Experte Beispiele. "Ähnlich funktioniert das Akkreditiv- und Ratenzahlungsmodell, das ebenfalls von den Bauträgern aktiv genutzt wird."
Ermäßigungen und Sonderangebote
Nach Angaben des CIAN, 53% der Anteile auf dem Markt für Neubauten in Russland insgesamt sind Direktrabatte, 28% sind besondere Hypothekenbedingungen, 15% sind Raten, 4% sind Geschenke des Entwicklers (der letzte Punkt umfasst auch Ermäßigungen für Nichtwohngebäude und Ausbauarbeiten).
Sonderangebote für alle Käufer
"Im Allgemeinen haben etwa 80% der Bauträger verschiedene Maßnahmen vorgeschlagen, um den Absatz auf dem Markt der Region Moskau aufrechtzuerhalten. Diese sind meist große Entwickler. Das häufigste Programm sind Ratenzahlungen, die von etwa 70% der Bauträger angeboten werden", sagt Ilya Vitkovsky, Vizepräsident für Vertrieb und Marketing bei DOGMA IC. "Es hat schon früher für viele funktioniert, aber durch die Beschränkungen hat es einen neuen Impuls erhalten."
Die Gründerin des Unternehmens Best-New Building und der Plattform bnMAP.pro, Irina Dobrokhotova, schätzt den Anteil der Ratenzahlungen bei Neubauten in Moskau auf 60%. "In hohen Stadien der Baureife haben Ratenzahlungen jedoch keinen Sinn, da sie vor der Genehmigung zur Inbetriebnahme gewährt werden", erinnert die Expertin. Laut Dobrochotowa gibt es auch eine Zunahme von Projekten mit einem Akkreditiv, etwa zehn weitere Bauträger bieten eine solche Option als Tranchenhypothek an. "Im Grunde genommen ist die Subventionierung durch den Bauträger die beliebteste Art, die Zahlung zu reduzieren", schließt die Expertin.
"Seit dem 1. Juli haben etwa 20% der großen Bauträger ihren Kunden Tranchenhypothekenprogramme angeboten", teilt Ilja Vitkowski seine Einschätzung. "Es wird hauptsächlich von führenden Banken umgesetzt." Die Kreditnehmer nutzen dieses Programm, weil es ihnen erlaubt, die Zahlungen in den ersten Monaten der Hypothek zu reduzieren, erklärt der Experte. Später, wenn der Schlüssel sinkt und sich die Marktzinsen stabilisieren, erwarten diese Kreditnehmer, dass sie einen Überkredit erhalten.
Der Leiter von "CYANOGEN.Analysts" Alexey Popov weist darauf hin, dass die überwiegende Mehrheit der Bauträger bestimmte Verkaufsprogramme anbietet, die die Nachfrage unter den Bedingungen prohibitiv hoher Hypothekenzinsen anregen. Eine genauere Bewertung wird jedoch durch die Tatsache erschwert, dass nicht alle Bauträger auf ihren Websites über die gesamte Bandbreite der Sonderangebote berichten. "Einige der Programme können in den Verkaufsbüros bei der konkreten Kommunikation mit dem Käufer angesprochen werden", erklärt er. - Dies geschah aufgrund der zweideutigen verbalen Interventionen der Zentralbank, deren Vertreter ihre Absicht ankündigten, nicht standardisierte Hypothekenmodelle zu bekämpfen. Gleichzeitig ist noch unklar, inwieweit es sich bei diesem Signal um die "letzte Warnung" handelt, weshalb die Art der Information über derartige Möglichkeiten von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich ist."
Die Haltung der Zentralbank zu grauen Modellen
Die Zentralbank ist seit langem besorgt über verschiedene Modelle für den Verkauf von Neubauten. Ende Juli erklärte die Chefin der Zentralbank, Elvira Nabiullina, dass die Aufsichtsbehörde gegen verschiedene Systeme vorgehen werde, die vor dem Hintergrund des Abschlusses des Programms für vergünstigte Hypotheken mit staatlicher Unterstützung auf dem Wohnungsmarkt florierten. "Vor der Beendigung des breit angelegten Vorzugsprogramms florierten diese Systeme wieder mit neuem Schwung. Was es nicht alles gibt: Ratenzahlungen, so genanntes Cashback und sehr günstige Zinsen. Doch hinter all diesen Verlockungen verbirgt sich entweder eine Überbewertung des Wohnungspreises oder eine drastische Erhöhung der späteren Zahlungen. Und all das ist undurchsichtig und verwirrend für die Menschen", so Elvira Nabiullina.
Inzahlungnahme
Auch die Inzahlungnahme wird unter den Sonderangeboten vorgestellt, ergänzt Dmitry Efimov von PIONEER. Der Experte nennt auch Rent-to-Buy als Einzelangebote. Irina Dobrokhotova erwähnt auch Programme mit Mitkreditnehmern, auch aus den privilegierten Kategorien. "Bisher gibt es sie nur bei einer minimalen Anzahl von Bauträgern. Diese Regelung ist nicht sehr beliebt, da beispielsweise bei einer Familienhypothek der Mitkreditnehmer das Recht auf eigenständige Nutzung der Familienhypothek verliert, bis dieses Darlehen abgeschlossen ist oder ein weiteres Kind geboren wird", erklärt sie.
Werbeaktionen für eine begrenzte Anzahl von Kunden
CIAN stellt fest, dass 26% der Aktien nur für einen Teil der Käufer bestimmt sind. Mehr als die Hälfte von ihnen sind mit zusätzlichen Bedingungen für die Familie und IT-Programme (letztere nicht in Moskau und St. Petersburg arbeiten, ist aber in der Region Moskau und der Region Leningrad zur Verfügung) verbunden. "Dabei handelt es sich um einen ermäßigten Zinssatz oder eine niedrige Anzahlung, in einigen Fällen auch um deren Fehlen", so die Analysten. - Die Bauträger subventionieren zusätzlich die Hypothekenzinsen, indem sie sie von 6% auf 3-4% (manchmal auch niedriger) für die gesamte Laufzeit oder für das erste Jahr senken."
Bild: Maxim Shipenkov / EPA / TASS
Weitere gezielte Unterstützungsmöglichkeiten sind Ermäßigungen für Angestellte bestimmter Berufe (Militärangehörige, einschließlich Angehörige des Militärs, Lehrer, medizinisches Personal usw.) sowie Ermäßigungen und besondere Hypothekenkonditionen für kinderreiche Familien und Personen, die Mutterschaftsgeld in Anspruch nehmen. Es gibt auch Unterstützungsmaßnahmen für Einwohner anderer Regionen, Käufer aus betroffenen Regionen oder solche, die eine Aufenthaltsgenehmigung für einen bestimmten Ort haben, für Wiederholungskäufer oder für solche, die auf Empfehlung kamen. "Darüber hinaus gibt es Vergünstigungen für Jungvermählte, Gehaltsempfänger und Angestellte bestimmter Banken", fügt das CIAN hinzu.
Vorzugshypotheken bleiben Haupttreiber der Nachfrage
Die Experten des Unternehmens kommen zu dem Schluss, dass vor dem Hintergrund der Änderungen bei den Hypothekenprogrammen in Moskau das Volumen neuer Produkte von Bauträgern stark zurückgegangen ist, während das Volumen des aktiven Angebots im Gegenteil zugenommen hat - sowohl aufgrund geringerer Verkäufe als auch aufgrund der Rücknahme von Beständen an im Bau befindlichen Gebäuden.
Das wichtigste Instrument zur Aufrechterhaltung des Absatzes bleibt das Familienprogramm, sind sich die befragten Marktteilnehmer einig. "Die Hypothekarkreditvergabe unter den Bedingungen der knappen PREP wird durch ein aktualisiertes Familienhypothekenprogramm unterstützt", sagte Kirill Tsarev, Erster Stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Sberbank. "Der Haupttreiber für den Absatz im Segment der Massenwohnungen ist und bleibt die Familienhypothek. Unsere Hauptaufgabe besteht nun darin, verschiedene wirtschaftliche Modelle zu berechnen, um Hypothekenzahlungen für Kunden zu ermöglichen, für die eine Familienhypothek nicht in Frage kommt", so Ilya Vitkovsky.
"Der Markt befindet sich jetzt in einer Phase der Anpassung an eine neue Realität - das Arbeiten ohne Vorzugshypothek. Diejenigen Bauträger, die im Voraus Optionen entwickelt haben, um die Nachfrage aufrechtzuerhalten, sind in einer besseren Position als diejenigen, die dies nicht getan haben. Umfassende Schlussfolgerungen über den Verlauf dieser Anpassung werden jedoch erst im Herbst möglich sein, da der Markt in den letzten zwei Jahren zwei bis drei Monate für die "Akklimatisierung", d. h. die Gewöhnung an die neuen Bedingungen, benötigt hat", so Irina Dobrokhotova abschließend.
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