Flipping in St. Petersburg: Wie Investoren mit der Renovierung und dem Wiederverkauf von Wohnungen Geld verdienen

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"Flipping" und "Homesteading" sind neue Begriffe, aber keine neuen Phänomene auf dem St. Petersburger Immobilienmarkt. Investoren kaufen vielversprechende Wohnungen, renovieren sie, richten Möbel ein und schaffen eine gemütliche Atmosphäre zum Leben - und verkaufen sie dann für mehr, als sie gekauft haben, oder vermieten sie über dem durchschnittlichen Marktpreis. Was für eine Art von Aktivität das ist und wie profitabel sie unter den Bedingungen hoher Hypothekenzinsen ist, erzählten die Teilnehmer des Fontanka-Rundtischs.

- Flipping ist eine Anlagestrategie, bei der der Gewinn aus dem Wiederverkauf von Immobilien entsteht, und die Marge bei diesem Wiederverkauf ist auf seine Verbesserung zurückzuführen, - sagt Igor GaluzinGründer und CEO der Immobilien-Investmentagentur Todayprice. - Das heißt, es handelt sich um einen vollständigen Arbeitszyklus: Auswahl eines Objekts, Kauf, Verbesserung, Verkauf und Gewinnerzielung.

Viele der Leute, die mit dem Flippern anfingen, wussten nicht einmal, was das ist.

- Im Jahr 2019 kaufte ich eine Zwei-Euro-Wohnung im Moskauer Bezirk - sie machten darin Design-Reparaturen und dachten, sie zu vermieten, aber dann beschlossen, sie zu verkaufen. Das war vor der Pandemie - ganz am Anfang des Jahres 2020, angeblich ist der Winter nicht die Saison, aber die Nachfrage war unerwartet hoch", sagt Alexey Petlevany, Gründer von New Stage Invest, über die Gründung eines Unternehmens. "Damals wusste ich noch nicht einmal, dass es sich um Flipping handelt. Wir dachten einfach, wir würden kaufen, reparieren und verkaufen. Dann haben wir zwei Ateliers in Shushary in der Valdai-Straße gekauft. Und schon 2021 sagten Freunde: "Du bist also ein Flipper". Ich begann zu recherchieren: Es stellte sich heraus, dass flip im Englischen ein Coup ist. Das ist in den USA bei Landhäusern sehr beliebt: Ein Haus wird in schlechtem Zustand gekauft, es werden Reparaturen vorgenommen, Möbel und Geräte werden verbessert. So fing das Geschäft an, das jetzt 16 Mitarbeiter hat, wir "flippen" 26 Wohnungen in St. Petersburg und 6 Häuser in den Vororten.

Seiner Meinung nach ist das Flipping ein tieferes Eintauchen in das Projekt, bei dem die Reparaturen buchstäblich "von A bis Z" durchgeführt werden. Zum Beispiel wird die Wohnung einer "Großmutter" gekauft, in der seit 30 Jahren nichts mehr repariert wurde, es werden neue Wände gebaut, Fenster ausgetauscht, Böden gegossen. Dann wird die Wohnung komplett eingerichtet, manchmal sogar mit Gardinen, Handtüchern und Löffeln und Gabeln.

- Und die Umwandlung in ein Haus ist einfach, wenn eine kleine Reparatur oder sogar nur ein Austausch von Möbeln und das Aufräumen von Dingen ausreichen, - erklärtAlexey Petlevany. - Manchmal reicht es aus, ein Objekt zu reinigen, um es teurer zu verkaufen. Im Allgemeinen sind wir damit beschäftigt, ein visuell attraktives Bild zu schaffen, denn mit kahlen Wänden ist es für die Menschen schwieriger, sich vorzustellen, in einer Wohnung zu leben.

- Homesteading ist eine der Phasen des Flippings, die nach der Renovierung und Einrichtung der Wohnung durchgeführt wird, - hinzugefügt Igor Galuzin. - Dies ist eine Art von Neuromarketing: Es ermöglicht Ihnen, eine Wohnung näher an die Zielgruppe, die potenzielle Käufer ist zu bringen. Daher bedeutet die Erhöhung der Liquidität der Anlage eine Verkürzung der Durchführungszeit und eine Erhöhung des Preises.

Wählen Sie ein Objekt

Es gibt keine einheitliche Vorstellung davon, welche Objekte besser zu erwerben sind, Igor Galuzin zur Kenntnis genommen. Flipping ist in verschiedenen Segmenten möglich: Wirtschaft, Komfort, Business, Vorstadt-Immobilien, Luxuswohnungen, Altbestand. Und je nach Immobiliensegment, müssen Sie verschiedene Sätze von Merkmalen für den Kauf zu studieren.

- Wenn wir über die Merkmale sprechen, dann haben wir bei Todayprice mehr als 60 Merkmale, die wir gemeinsam auswerten, um zu verstehen, ob ein Objekt zum Flippen geeignet ist oder nicht, - fügte er hinzu.

Alexey Petlevany glaubt, dass Wohnungen auf dem Sekundärmarkt sind immer noch mehr populär jetzt. Zur gleichen Zeit, können Sie auch auf dem Sekundärmarkt entweder in der Wirtschaft Segment arbeiten, dh in Wohngebieten, den Kauf von Wohnungen in relativ schlechtem Zustand, oder im Zentrum von St. Petersburg in den alten Fonds - es gibt Holzböden, komplexe Genehmigungen, und dieser Prozess ist viel länger, aber Sie können viel mehr Geld am Ausgang zu verdienen. Darüber hinaus stellt der Experte fest, gibt es nicht immer cool Objekte in der Wirtschaft, die den Kauf wert sind.

- Das Ziel des Flippings ist nicht, die billigste Wohnung zu kaufen - manchmal ist sie nicht umsonst billig. Man muss verstehen, welches Objekt das Potenzial für Wachstum hat", erklärte Alexey Petlevany. - Das ist möglich, weil es in der Nähe eine Poliklinik, eine Schule, einen Kindergarten oder ein Einkaufszentrum gibt. Entweder gibt es eine vielversprechende Entwicklung in der Gegend, es entwickelt sich. Auf dem Höhepunkt der Aktivität - in den Jahren 2020-2021 - war es möglich, alles zu kaufen, zu reparieren, zu verkaufen und mit jedem Objekt Geld zu verdienen. Jetzt ist die Nachfrage aufgrund des Anstiegs des Leitzinses für Hypotheken definitiv gesunken, so dass Sie bei der Auswahl der Einrichtungen aufmerksamer sein müssen.

Die "Checkliste" kann Parameter wie Nachbarn, Sicht aus Fenstern, Layout, Verfügbarkeit von Dokumenten usw. enthalten.

- Ich sage immer, dass Wohnungen, die für Investoren attraktiv sind, sich für den schnellen Wiederverkauf einer Wohnung eignen, - Igor Galuzin bestätigt. - Und wenn wir eine Finanzkalkulation für das Projekt machen, schauen wir, dass wir nach der Investition von Geld für Verbesserungen das Objekt mit einer gewissen Marge verkaufen können.

Gleichzeitig muss man bei der Auswahl eines Objekts die Eigenschaften berücksichtigen, die man für die Zielgruppe untersucht, meint er. So spielt die Verfügbarkeit von Tiefgaragenplätzen für die Business Class und die Economy Class eine unterschiedliche Rolle. Wenn man sich in der Economy Class mehr auf die öffentlichen Verkehrsmittel konzentriert, dann ist die Zielgruppe in der Business Class meist mit dem Auto unterwegs, d.h. die Rolle des Parkplatzes nimmt zu.

Der Primärmarkt ist nach Angaben von Alexey PetlevanyAber erstens ist der Transaktionszyklus länger, wenn Sie warten müssen, bis der Wohnkomplex fertiggestellt ist. Dann dauert es länger, bis die Reparaturen abgeschlossen sind. Und in diesem Fall sollte es einen interessanten Einstiegspreis geben, damit die Wohnung beim Ausstieg im Preis steigt. Der Experte verwies auf die Erfahrung, als das Unternehmen im Jahr 2020 zwei Wohnungen kaufte, in der Hoffnung, sie zu verkaufen, wenn sie im Jahr 2022 in Betrieb genommen werden. Aber dann gab es einen kleinen "Drawdown" des Marktes, so dass es nicht klappte, sie "in Beton" zu verkaufen, also mussten wir dort Reparaturen vornehmen, Möbel einbauen - und dann war der Verkauf erfolgreich.

- Wenn die Wohnungen gerade erst gebaut worden sind, kann man in ihnen Investitionsreparaturen durchführen, sie können verbessert werden, - sagt Igor Galuzin. - Dies wird ein weiterer Vorteil sein, wenn Sie nach der Entwicklung die Ergonomie ändern können und dadurch die Liquidität der Anlage erhöhen. Dies ist nicht nur möglich, sondern auch notwendig, um auf dem Primärmarkt zu tun. Und nicht nur das: Jetzt startet unser Unternehmen Todayprice zusammen mit dem Unternehmen Airplane Plus ein gemeinsames Projekt, das Neubauten in ganz Russland verbessern wird.

Wie viel ist ein Plus

Die wichtigste Frage, die Investoren interessiert, die sich mit dem Verkauf von Wohnungen befassen, ist, wie viel man bei einem solchen Weiterverkauf verdienen kann.

- Der Rekord meiner Einnahmen aus einer Wohnung ist jetzt 7 Millionen Rubel, jetzt gibt es Erwartungen von 10 Millionen Rubel, - Alexey Petlevany teilte. - Aber Sie müssen verstehen, dass in diesem Fall das Volumen der Investitionen sollte etwa 30 Millionen Rubel sein. Natürlich können Sie nicht verdienen solche Summen in einer gewöhnlichen Wohnung in einem Wohngebiet.

- Der klassische Maßstab für die Marginalität ist 15% des investierten Geldes, - sagt Igor Galuzin. - Das heißt, wenn wir 10 Millionen Rubel in ein Objekt, seinen Kauf und seine Verbesserungen investieren, dann sollten wir im Durchschnitt 1,5 Millionen Rubel mit dieser Wohnung verdienen.

Ihm zufolge reicht die Spanne von 10-20% und hängt außerdem vom Timing ab.

- In einem guten aktiven Markt hielten wir die Fristen für 3-4 Monate ein, und die Rendite betrug 35-60% pro Jahr. Jetzt liegt die durchschnittliche Kapitalrendite bei 45-50%," Igor Galuzin hinzugefügt. - Sie müssen das Objekt umsetzen, ohne das Maximum aus ihm herauszuquetschen. Bei einem Flip-Projekt ist es oft wichtiger, das Projekt schneller umzusetzen, als es teurer zu machen. Wenn Sie 10 Millionen Rubel in ein Projekt investiert haben und es für 11,5 Millionen Rubel verkaufen können, aber in sechs Monaten, dann wird die Rendite 30% pro Jahr betragen. Und wenn Sie es für 11 Millionen Rubel verkaufen, aber in 3 Monaten, dann beträgt die Rendite 40% pro Jahr. Es scheint, dass Sie weniger verdient haben, aber aus der Sicht der Kapitaleffizienz hat Ihr Geld effizienter gearbeitet.

- Viele Leute denken, dass man automatisch Geld verdienen kann, wenn man die billigste Wohnung kauft und darin Reparaturen durchführt. Alexey Petlevany. - Wir empfehlen, Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen mit Designer-Renovierung zu beobachten, um zu berechnen, wie viel es möglich sein wird, eine Wohnung zu verkaufen. Sie können auch liquide Standorte studieren, an denen renovierte Wohnungen gefragt sind - auch das analysieren wir. Schließlich können Sie eine Wohnung im selben Haus für 6 Millionen Rubel und 10 Millionen Rubel kaufen. Und natürlich sollten Sie die Dokumente so gut wie möglich überprüfen, um nicht an Betrüger zu geraten, die zum Beispiel eine Wohnung von einer Großmutter gekauft haben.

Ein weiterer Aspekt, den es beim Flippen zu beachten gilt, ist der rechtliche Aspekt. Wenn die Wohnung seit weniger als 5 Jahren in Ihrem Besitz ist, müssen Sie Steuern zahlen.

- Es gibt zwei Möglichkeiten: Sie arbeiten als Einzelperson und zahlen Steuern auf die Differenz. Zum Beispiel, Sie für 6 Millionen Rubel gekauft, verkauft für 7 - zahlen eine Steuer von 13% von 1 Million Rubel, - erklärt Alexey Petlevany. - Ich rate Ihnen, in weiß zu arbeiten, öffnen Sie ein Einzelunternehmen: dann, wenn der Wiederverkauf von Immobilien, die Steuer wird nicht mehr 13%, aber 7% (wenn Sie in St. Petersburg registriert sind) oder 5% (wenn Sie in der Region Leningrad registriert sind). In Moskau gilt übrigens der Satz von 13%. Wenn Sie als Einzelunternehmer tätig sind, können Sie außerdem den Ausgabenanteil für Bauarbeiten und Materialien berücksichtigen - und Sie müssen nicht nur die Differenz, sondern auch alle Ausgaben versteuern. Das ist viel rentabler, auch wenn Sie nur eine Wohnung renovieren und verkaufen wollen.

Küche-Wohnzimmer und sanfte Farben

Um das Projekt so schnell wie möglich zu verwirklichen, müssen Sie solche Reparaturen durchführen, damit es den potenziellen Käufern gefällt.

- Reparaturen für die Weiterveräußerung (Investitionsreparaturen) und Reparaturen für den Hausbesitzer sind zwei verschiedene Reparaturen. Der Eigentümer, wenn er es für sich selbst tut, berücksichtigt seine Bedürfnisse und seinen persönlichen Geschmack, - sagt Igor Galuzin. - Wenn wir eine Wohnung zum Verkauf anbieten, müssen wir mit dieser Renovierung ein breiteres Zielpublikum erreichen. Das bedeutet, dass wir neutrale Lösungen anwenden müssen, die die Leute nicht abschrecken - seien Sie neutral in Bezug auf Farben, Möbel, Sanitäranlagen, Innenraumlösungen. Gleichzeitig sollte ein Gefühl von Komfort und Gemütlichkeit, von innenarchitektonischer Ästhetik geschaffen werden. Und wir versuchen, auf die Geschmacksvorlieben einer großen Zahl von Menschen einzugehen. Wir fangen Trends in Bezug auf Farben und einige Möbellösungen auf. Unsere Designer in der Firma studieren diesen Punkt

- Wir testeten sehr coole, kühle, mutige Designlösungen und stellten fest, dass wir einen Fehler gemacht hatten: blaue, rote Wände mussten neu gestrichen werden, grüne sind noch fragwürdig, - sagt Alexey Petlevany. - Deshalb versuchen wir jetzt, mehr klassische Versionen zu erstellen, die für ein größeres Publikum geeignet sind. Außerdem sind die Hypothekenzinsen derzeit hoch, und angesichts der geringen Nachfrage brauchen wir ein Angebot, das möglichst viele Menschen anspricht.

Gleichzeitig ist es notwendig, dass die Wohnung Emotionen hervorruft, so dass ein Aha-Effekt entsteht, ist er sich sicher: Für diese Emotionen sind die Menschen bereit, zu viel zu bezahlen.

- Es ist nicht mehr möglich, wie früher identische Wohnungen in der Economy Class zu stempeln - in diesem Segment gibt es jetzt eine Menge Wettbewerb, da immer mehr Leute dieses Geschäft machen wollen, - erklärte er. - Im teureren Segment gibt es weniger Wettbewerb, es ist schwieriger, dort Reparaturen durchzuführen, aber man kann auch höhere Einnahmen erzielen.

Nach Angaben von Alexey PetlevanyAuch kleine Dinge sind wichtig für Investitionen Reparaturen: ein Spiegel am Eingang, Fußbodenheizung, Klimaanlagen und Luftreiniger, ein Smart Home - all dies ist kostengünstig, aber es ermöglicht Ihnen, den gewünschten Effekt zu erzeugen. Unter den Dingen, die oft in Flipping verwendet werden, schrieb er: die Organisation einer Wohnküche, eine Erhöhung im Bad (durch den Korridor), bequeme Betten mit einem einziehbaren Mechanismus, so dass es mehr Stauraum, große Schränke an der Decke.

- Wir machen von Zeit zu Zeit Raumbesichtigungen in unseren Einrichtungen: Wir kommen, setzen uns selbst an den Tisch und stellen uns vor, dass wir Käufer sind. Wie bequem wäre es für uns, hier einen Löffel liegen zu haben, wie geht die Spülmaschine auf, wo wird man sitzen und fernsehen? Es ist wichtig, dies nicht nur zu tun, um Geld zu verdienen, sondern wirklich darüber nachzudenken, wie sich ein Mensch wohlfühlen wird. Dann wird man ein gutes finanzielles Ergebnis erzielen. Der Markt hat sich verändert, aber er ist auf jeden Fall da - und es gibt Leute, die bereit sind, einen bestimmten Betrag zu zahlen, um eine coole Wohnung zu kaufen, und nicht, um sich selbst zu reparieren.

Es ist wichtig, dass die Verbesserung der Einrichtung in der richtigen Qualität, im richtigen Budget, im richtigen Zeitrahmen, mit den richtigen Ziellösungen und Lösungen für das Zielpublikum erfolgt, Igor Galuzin vermerkt: "Wenn Sie einen Schreibtisch brauchen, dann machen Sie ihn. Wenn es ein potenziell kleines Kind gibt, dann bauen Sie eine Badewanne, um das Kind zu baden. Wir müssen alle Aspekte der Verbesserung der Einrichtung an die Zielgruppe anpassen, die wir ermittelt haben.

Igor Galuzin Er fügte hinzu, dass die durchschnittliche Prüfung von der Höhe der Reparatur und der Region abhängt, in der sie durchgeführt wird - sogar im gleichen Immobiliensegment, aber in verschiedenen Regionen gibt es unterschiedliche Prüfungen.

- Die Reparatur der Economy-Klasse in St. Petersburg unterscheidet sich zum Beispiel von der Economy-Klasse in Moskau, - erklärte er. - Und gleichzeitig ist unsere Economyklasse in St. Petersburg besser als die Komfortklasse in Perm. Das liegt daran, dass die Wohnungen in unterschiedlichen Preiskategorien liegen: eine Einzimmerwohnung in St. Petersburg kostet nach der Renovierung 9-10 Mio. Rubel und in Moskau 14-16 Mio. Rubel, das heißt, der Unterschied beträgt fast 50%. Und das Niveau der Kundenbedürfnisse variiert in verschiedenen Fällen, so dass unterschiedliche Materialien und verschiedene Techniken verwendet werden. Und die Ansprüche des Käufers an die Wohnung in Moskau wird höher sein als in St. Petersburg.

Für St. Petersburg in der Economy-Klasse, die durchschnittliche Reparatur Rechnung für flipping jetzt beläuft sich auf etwa 40 Tausend Rubel pro Quadratmeter auf einer schlüsselfertigen Basis mit Möbeln, Geräten und Heimarbeit, Igor Galuzin sagte.

Verstehen Sie die Risiken

Wie jede Investitionstätigkeit birgt auch das Flipping gewisse Risiken. Zunächst einmal ist es nicht zu den erwarteten Einkommen zu erhalten.

- Ich habe immer gesagt, dass beim Flippen nur das Risiko besteht, über einen längeren Zeitraum weniger zu verdienen, - sagt Alexey Petlevany. - Das Hauptrisiko besteht nun darin, eine teure Hypothek aufzunehmen und Zinsen zu zahlen, auch wenn die Wohnung lange Zeit zum Verkauf steht. Es gibt wirklich viele Risiken, es ist wichtig, sie abzuschätzen und abzuwägen, was man auf sich nehmen kann und was nicht. So kann es zum Beispiel Probleme mit Dokumenten geben, insbesondere bei der Abrechnung von Gemeinschaftswohnungen im alten Fonds usw.

Igor Galuzin sieht seine Risiken in jeder Phase des Umdrehens.

Die erste Phase ist die Auswahl eines Objekts. In dieser Phase kann man Fehler bei den Liquiditätsmerkmalen machen, sie falsch einschätzen, etwas unterschätzen.

- Viele unterschätzen zum Beispiel, wie sich der Zustand des Eingangs auf die Liquidität auswirkt, - erklärt der Experte. - Wir haben ein Objekt aufgenommen - ein gutes Haus, eine gute Lage, gut mit Dokumenten und einem Eingangspunkt, aber ein schlechter Eingang mit Gerüchen und vielleicht Probleme mit Nachbarn. All dies wirkt sich auf den Preis und den Zeitpunkt des Verkaufs von Wohnungen

In der zweiten Phase geht es um die Verbesserung der Einrichtung.

- Sie können den Kostenvoranschlag falsch berechnen, d.h. zunächst davon ausgehen, dass eine Million Rubel ausgegeben werden, aber am Ende werden sich die Kosten auf 1,5 Millionen Rubel belaufen, d.h. 500 Tausend werden von Ihrer Marge abgezogen, - sagte Igor Galuzin. - Es ist auch möglich, die Arbeit zu verzögern und die Fristen nicht einzuhalten. Auf einer Baustelle ist man von Dritten abhängig - Vorarbeiter, Auftragnehmer, Mitarbeiter usw. -, so dass man die Frist falsch berechnen kann. Und wenn die Durchführung länger dauert, dann ist die Rentabilität bei gleicher Marge geringer. Wenn Sie mit einem neuen Team arbeiten, besteht die Gefahr, dass es die Arbeit nicht korrekt ausführt - dies wird die Attraktivität der Wohnung für den Käufer beeinträchtigen. Sie werden Leute verlieren, die eine Wohnung kaufen wollen, was den Umsetzungszeitraum verzögern wird. Um die Qualität der Arbeit zu kompensieren, müssen Sie möglicherweise auch den Preis senken.

Nun, die dritte Phase ist der Verkauf. Hier gibt es nach Ansicht des Experten Risiken, die auf dem Markt bereits offensichtlich sind: hohe Hypothekenzinsen, ein Rückgang der Aktivität in der Kaufphase. Sie können sich auch auf den Zeitpunkt des Verkaufs einer Wohnung auswirken, wenn man sie nicht im Voraus berücksichtigt.

Finden Sie Ihre Nische

Trotz der Tatsache, dass das Flipping sehr beliebt ist, gibt es nicht viele professionelle Akteure auf diesem Markt.

- Ich denke, es wird weniger kleine Spieler sein. Diejenigen, die 1-2 Wohnungen machen, werden sie verkaufen und vielleicht nicht weiter wegen der hohen Hypothekenzinsen, - Alexey Petlevany glaubt. - Eine andere Möglichkeit ist, die Richtung des Geschäfts zu ändern. Wir sind zum Beispiel teilweise in den Wohnungs- und Kommunalbereich, in den Wohnungsbau eingestiegen: Wir kaufen auch Häuser zum Weiterverkauf, statten sie aus, um sie später zu verkaufen. Oder wir bauen Häuser von Grund auf auf der Baustelle.

Auch die Richtung der Fertigvermietung entwickelt sich - wenn die Wohnung nach Abschluss der Renovierung nicht zum Verkauf, sondern zur Vermietung steht.

- Manchmal ist es genug, um ein Gehöft zu mieten - wir haben einen Fall, wenn nach einer kleinen Renovierung, die Wohnung war in der Lage, doppelt so teuer zu mieten, - hinzugefügt Alexey Petlevany. - Es gibt eine sehr hohe Nachfrage nach Miete jetzt, da die Rate ist hoch und die Menschen sind nicht bereit, Wohnungen zu kaufen, aber sie brauchen, um irgendwo zu leben.

Und damit das Flipping unter den derzeitigen Bedingungen erfolgreich ist, ist es sehr wichtig, alle Phasen so professionell und sorgfältig wie möglich anzugehen, Igor Galuzin ist sicher: Bewerten Sie bei der Auswahl alle Merkmale richtig und verstehen Sie sofort, unter welche Zielgruppe die Wohnung fällt.

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Источник: www.fontanka.ru