Vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek: Wie man eine Bank gewinnbringend tilgt

Wir sagen Ihnen, was eine vorzeitige und teilweise vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek im Jahr 2024 ist und wie Sie die Zahlungen bei der Bank richtig vornehmen

Häufig scheuen sich die Kunden, einen Hypothekarkredit für einen kurzen Zeitraum aufzunehmen, weil sie hohe monatliche Zahlungen leisten müssen und unsicher sind, ob die Wirtschaft stabil ist und es ihnen finanziell gut geht.

"Seit 2022 besteht die Tendenz, die durchschnittliche Laufzeit eines Hypothekendarlehens zu erhöhen. Die Kunden beantragen zunehmend ein Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 25 Jahren", sagt Alexey Novikov, Direktor der Abteilung für Hypothekenkredite bei Est-a-Tet. - Dies ist auf die Zahlungsfähigkeit der Kunden zurückzuführen. Sie sind bestrebt, die Kreditbelastung zu verringern und die Höhe der monatlichen Zahlungen zu reduzieren."

Vadim Butin, Leiter der Abteilung für Hypothekarkredite bei Glavstroy-Real Estate, fügt hinzu, dass einige Immobilienkäufer trotz der in den Unterlagen genannten Frist die Hypothek mindestens eineinhalb bis zwei Mal schneller zurückzahlen.

Wir sagen Ihnen, welche Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung von Wohnungsbaudarlehen für Kreditnehmer am vorteilhaftesten sind und wie Sie eine Hypothek richtig zurückzahlen.

In diesem Artikel beantworten wir die folgenden Fragen:

Wann lohnt es sich, eine Hypothek vorzeitig zu tilgen?

Russische Banken bieten ihren Kreditnehmern die Möglichkeit, ein Hypothekendarlehen ganz oder teilweise vorzeitig zu tilgen. Der Vorteil einer vorzeitigen Rückzahlung hängt direkt von der verbleibenden Darlehenslaufzeit ab - je näher das Ende der Darlehenslaufzeit rückt, desto weniger rentabel ist die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek. Langfristig gesehen ist es rentabler, die Laufzeit zu verkürzen. Entscheiden Sie sich jedoch für eine Verringerung der monatlichen Rate, so machen sich die Einsparungen sofort bemerkbar.

"Es ist möglich, den Gesamtbetrag der Überzahlung durch vorzeitige Rückzahlungen zu reduzieren, was besonders im ersten Drittel der Laufzeit des Kredits wichtig ist. Die Banken halten sich an das System der Annuitätenzahlung, so dass der Darlehensnehmer in erster Linie die Zinsen und nicht die Darlehenssumme selbst zurückzahlt", erklärt Natalia Kuznetsova, Generaldirektorin der Immobilienagentur Bon Ton.

Alle russischen Banken bieten ihren Kreditnehmern die Möglichkeit, einen Hypothekarkredit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen (Foto: fizkesshutterstock)

Nach dem Gesetz

Die vorzeitige Rückzahlung ist im Bundesgesetz 284 vom 19.10.2011 vorgesehen. Der dem Darlehensnehmer zur Verfügung gestellte verzinste Darlehensbetrag kann vorzeitig ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, sofern dies dem Darlehensgeber mindestens 30 Tage vor dem Datum der Rückzahlung mitgeteilt wird. In der Vereinbarung kann eine kürzere Frist für die Unterrichtung der Bank festgelegt werden. Die Entscheidung muss der Bank im Voraus mitgeteilt werden, sonst wird die Zahlung nicht angerechnet und im nächsten Monat gutgeschrieben.

Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek

Für die vorzeitige Rückzahlung gibt es mehrere Möglichkeiten: die Verringerung der monatlichen Rate, die Verkürzung der Laufzeit der Hypothek oder eine Kombination dieser beiden Regelungen. Um die geeignete Option zu wählen, muss der Hypothekengeber abwägen, was für ihn wichtiger ist - weniger Geld an die Bank zu zahlen oder die Höhe der monatlichen Zahlung zu reduzieren, um die laufenden Ausgaben zu senken.

Verkürzung der Laufzeit eines Hypothekendarlehens

Die Option, die Laufzeit des Kredits zu verkürzen, ist die günstigste, um die Überzahlungen zu minimieren. Wenn die Laufzeit verkürzt wird, steigt der Anteil der monatlichen Zahlung, der für die Tilgung des Kapitals verwendet wird, und der Anteil der Zinsen sinkt. Die weitere Rückzahlung verläuft dynamischer, da weniger Zinsen für einen geringeren Betrag anfallen und die Überzahlung verringert wird.

Verringerung der Hypothekenzahlungen

Wenn die Zahlung reduziert und die Laufzeit beibehalten wird, wird der Saldo der Hauptschuld für die verbleibende Zeit gestreckt, während der Zeitplan so umgestaltet wird, dass der größte Teil der monatlichen Zahlung für die Rückzahlung der Zinsen und ein kleinerer Teil für die Hauptschuld verwendet wird.

"Im Allgemeinen ist es für die Kreditnehmer vorteilhafter, einer Verkürzung der Kreditlaufzeit zuzustimmen, da sich in diesem Fall der Betrag der Überzahlung an die Bank (d.h. die aufgelaufenen Zinsen) verringert. Allerdings muss jeder Kreditnehmer selbst entscheiden, welche der Möglichkeiten zur teilweisen vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek für ihn günstiger ist, denn bei dieser Entscheidung müssen mehrere wichtige Faktoren berücksichtigt werden (Lebenssituation, aktuelle finanzielle Lage usw.)", sagt Irina Vekshina, Beraterin für Hypothekarkredite bei Inkom-Real Estate.

Die kombinierte Fassung

Ideal ist es, die Laufzeit bzw. die Höhe der Zahlung abwechselnd zu reduzieren, d. h. die Zahlung von beiden Seiten zu kürzen, um die Laufzeit und die Zahlung so angenehm wie möglich zu gestalten und so die finanzielle Chance auf eine vorzeitige Rückzahlung zu erhöhen, so Kuznetsova.

Wenn das Budget es zulässt, können Sie eine große Einmalzahlung leisten und den Betrag der obligatorischen Zahlung reduzieren, während Sie weiterhin den vollen Betrag zahlen, der zuvor festgelegt wurde. Diese kleinen Überzahlungen sind ebenfalls eine vorzeitige Rückzahlung, aufgrund derer die Zahlungsfrist bereits verkürzt werden kann.

Dieses Schema ist praktisch, denn wenn es schwierig ist Zeiten kommenDer Kreditnehmer kann die obligatorische Mindestzahlung leisten und die Laufzeit des Kredits und die Überzahlung in den Monaten verringern, in denen es für sein Budget günstig ist. Der Nachteil ist, dass die endgültige Zinsüberzahlung höher ausfällt als bei einer Verkürzung der Laufzeit des Darlehens.

Für die vorzeitige Rückzahlung gibt es mehrere Möglichkeiten: die Höhe der monatlichen Zahlung, die Laufzeit der Hypothek oder eine Kombination dieser beiden Regelungen (Foto: Primakovshutterstock)

Russen verlieren Interesse an vorzeitiger Rückzahlung von Hypotheken

Experten führen den Rückgang des Interesses an der vorzeitigen Rückzahlung von Hypothekendarlehen auf die hohen Einlagenzinsen bei den Banken zurück, wo die Russen ihr freies Geld am liebsten aufbewahren. Außerdem haben die Kreditnehmer weniger Mittel, die für die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens ausgegeben werden können.

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Berechnungsbeispiele

Die Immobilienagentur Est-a-Tet bietet ein Beispiel für die Berechnung der Vorteile der verschiedenen Regelungen für die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens. Zum Beispiel, mit einem Kreditbetrag von 9,25 Millionen Rubel und einer Laufzeit von 25 Jahren (300 Monate). bei 18% mit einer monatlichen Zahlung von 140,36 Tausend Rubel. die Überzahlung von Zinsen über 25 Jahre wird auf 33,29 Millionen Rubel betragen.

Stellen Sie sich vor, dass der Schuldner 500 Tausend Rubel hat. für die vorzeitige Rückzahlung im ersten Monat. Wenn die Laufzeit verkürzt wird (aber unter Beibehaltung der monatlichen Zahlung von 140,36 Tausend Rubel), wird die Laufzeit des Darlehens um 9 Jahre verkürzt, und der Betrag der Überzahlung wird um 16,07 Millionen Rubel reduziert. Und wenn die Zahlung für den gleichen Zeitraum von 300 Monaten reduziert wird, sinkt die Zahlung auf 132,8 Tausend Rubel. (um 7,55 Tausend Rubel), und der Betrag der Überzahlung - um 2,24 Millionen Rubel.

"Es ist rentabler, die Laufzeit des Kredits zu verkürzen, da der Betrag der Hauptschuld direkt reduziert wird und die Zinsen für den ungenutzten Zeitraum verbrannt werden. Gleichzeitig wird bei einer Verringerung der monatlichen Zahlung der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung unter anderem für die Rückzahlung der Zinsen und nur zu einem geringeren Teil für die Hauptschuld verwendet", erklärt Alexey Novikov.

Bedingungen für die vorzeitige vollständige und teilweise Rückzahlung

Bei einer außerordentlichen Zahlung ist es notwendig, die Bank zu benachrichtigen. In der Regel muss ein Antrag auf vollständige vorzeitige Rückzahlung des Kredits schriftlich in einer Bankfiliale gestellt werden. Im Falle einer Teilrückzahlung kann bei den meisten Banken ein Antrag online gestellt werden - über eine mobile Anwendung oder Online-Banking. Es ist wichtig, diesen Punkt zu berücksichtigen, da der überwiesene Betrag ohne Kontoauszug einfach auf ein Guthabenkonto geht, von dem die monatlichen Raten gemäß dem Zeitplan abgebucht werden - in diesem Fall wird die Überzahlung überhaupt nicht geringer.

Bei der Sberbank können Sie zum Beispiel eine Hypothek ab dem zweiten Tag des Kredits vorzeitig tilgen. Bei der Zahlung auf der Sberbank Online-Website oder in der Anwendung können Sie einen Betrag von mindestens 30% der monatlichen Zahlung als vorzeitige Rückzahlung und einen beliebigen Betrag in der Geschäftsstelle der Bank hinterlegen.

Für die vorzeitige Rückzahlung sind keine zusätzlichen Dokumente erforderlich - alles kann auf der Sberbank Online-Website oder im Antrag geregelt werden. Gehen Sie einfach in die Rubrik "Kredite", wählen Sie Ihr Hypothekendarlehen aus und klicken Sie dann auf "Transaktionen" und "Vorzeitige Rückzahlung". Danach müssen Sie das Konto auswählen, von dem die Mittel abgebucht werden sollen, in der Dropdown-Liste markieren, was der Kreditnehmer wünscht, die Laufzeit oder den Betrag verkürzen und die Höhe der Mittel angeben, die für die vorzeitige Rückzahlung abgebucht werden sollen. Es wird automatisch ein Antrag auf vorzeitige Rückzahlung erstellt.

Wie man Zahlungen leistet

Bei der vorzeitigen Rückzahlung einer Hypothek ist ein wichtiger Punkt zu beachten. "Wenn der Kreditnehmer am Tag der monatlichen Zahlung einen Betrag zur teilweisen vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek hinterlegt, wird dieser gesamte Betrag zur Verringerung des so genannten Kreditkörpers verwendet. Und wenn später, zumindest für ein paar Tage, dann werden die Mittel für die Verwendung des Kredits von diesem Betrag abgezogen", sagt Vekshina. Ein Beispiel: Der Kreditnehmer leistet eine monatliche Zahlung am 12. eines jeden Monats. Er zahlt den Betrag von 250 Tausend Rubel ein, der vollständig für die Rückzahlung des Kredits verwendet wird. Wenn der Kunde diese Mittel bei teilweiser vorzeitiger Rückzahlung beispielsweise am 16. zur Verfügung stellt, werden die Zinsen für die Nutzung des Kredits innerhalb von vier Tagen (vom 12. bis zum 16.) von diesem Betrag abgezogen, und die verbleibenden Mittel werden zur Tilgung der Schuld selbst verwendet.

Bei der vollständigen vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek stellt der Darlehensnehmer bei der Bank einen Antrag, in dem er erklärt, dass er das Hypothekendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchte. Die Bank errechnet den dafür erforderlichen Betrag (zusammen mit den Zinsen am Fälligkeitstag). Der Darlehensnehmer zahlt das Geld auf das Konto ein, und an einem bestimmten Tag schreibt die Bank den Betrag ab und schließt das Hypothekendarlehen ab. Dies geschieht in der Regel am Tag der nächsten monatlichen Zahlung.

Bei einer Sonderzahlung ist es notwendig, die Bank zu informieren. In der Regel ist es notwendig, bei der Bankfiliale einen Antrag auf vollständige vorzeitige Rückzahlung des Kredits zu stellen (Foto: fizkesshutterstock)

Hypothekenrückzahlung zu Lasten des Mutterschaftskapitals

Die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek kann sowohl zu Lasten der Eigenmittel als auch zu Lasten des Mutterschaftskapitals oder der Zuschüsse für kinderreiche Familien erfolgen - sowohl teilweise als auch vollständig. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung zu Lasten des Mutterschaftskapitals wird die Höhe der monatlichen Zahlung reduziert. In diesem Fall ist es nicht möglich, einen kürzeren Zeitraum zu wählen, erklärte der Pressedienst der Sberbank. Zusätzlich zum Antrag bei der Bank muss beim Sozialfonds Russlands (SFR) ein Paket von Dokumenten für die Überweisung von Mitteln zur Rückzahlung eines Hypothekendarlehens eingereicht werden. Der Antrag kann aus der Ferne sowohl auf der offiziellen Website des SFR als auch auf dem Portal der öffentlichen Dienste eingereicht werden.

Für den SFR erforderliche Dokumente bei der Abzahlung einer Hypothek mit Mutterschaftskapital:

Wenn die Entscheidung des Sozialfonds positiv ausfällt, muss ein Antrag an die kreditgebende Bank gestellt und mit ihr genau vereinbart werden, wie das Mutterschaftsgeld für die Rückzahlung des Kredits verwendet werden soll. Der Betrag kann sowohl für die Rückzahlung der Hauptschuld als auch für die Hypothekenzinsen verwendet werden.

Wird die Versicherung im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek erstattet?

Im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung der Hypothek haben Kreditnehmer die Möglichkeit, den als Versicherungsprämie gezahlten Betrag teilweise zurückzuerhalten. Und wenn der Käufer die vorzeitige Rückzahlung zu Beginn des Jahres vornimmt, erhält er den größten Teil des Versicherungsbetrags zurück, am Ende des Jahres einen kleineren Teil, sagt Vekshina von Inkom-Real Estate.

Außerdem zieht die Versicherungsgesellschaft von dem erstatteten Betrag einen Teil der Mittel ab - etwa 25% des Versicherungsbetrags -, die für die Abwicklung des Versicherungsvertrags aufgewendet wurden (Papierkram, Gehälter für Angestellte, Abzüge an die Bank usw.). Nehmen wir an, der Kreditnehmer zahlt 50 Tausend Rubel für die Versicherung, während es ihm gelingt, die Hypothek innerhalb von sechs Monaten nach der Kreditvergabe vorzeitig zu tilgen. In diesem Fall erhält er die Hälfte des für die Versicherung gezahlten Betrags zurück. Allerdings müssen weitere 25% von 50 Tausend Rubel an die Versicherungsgesellschaft gezahlt werden, wonach dem Kreditnehmer 12,5 Tausend Rubel bleiben.

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