Семейная ипотека: новые правила на фоне рыночных условий

Благодаря июльским нововведениям в ипотеке, семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах и регионах с низким уровнем жилищного строительства, могут взять льготную ипотеку. Вот только как ее взять, если из 809 малых городов России только в 71 есть новостройки, а на 35 регионов, попавших в льготный список, приходится всего 13% нового жилья в стране

Сколько раз твердили миру... Но если повторить еще раз, хуже не будет: с июля этого года система льготной ипотеки в России кардинально изменилась. Ипотека с господдержкой, которая долгое время удерживала ставки по кредитам в сегменте новостроек на крайне низком уровне, прекратила свое существование, и здесь, в общем-то, все понятно. Теперь осталось посмотреть, насколько глубоким будет падение продаж (а оно будет - к гадалке не ходи, одни говорят о минус 10-15%, а другие о минус 65-70%) и как быстро первичный рынок и его покупатели приспособятся к новым правилам игры.

Также обычно не возникает проблем с продлением семейной ипотеки до 2030 года. Они смогут взять льготный кредит по ставке 6%:

• семьи с ребенком до шести лет включительно (возраст учитывается на дату заключения кредитного договора, и пока ребенку не исполнится семь лет, он является "добытчиком" ипотеки);
• семьи, воспитывающие детей-инвалидов (независимо от возраста);
• семьям с двумя несовершеннолетними на момент заключения договора займа детьми - на строительство индивидуального жилого дома.

Пожалуй, самое интересное нововведение связано с предоставлением семьям с двумя несовершеннолетними детьми возможности приобрести не дом, а квартиру с помощью льготной ипотеки. Увы, это будет доступно не всем, а только жителям определенных территорий страны. В список вошли, во-первых, малые города с населением до 50 тысяч человек (традиционно - за исключением малых городов Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей). Стоит отметить, что численность населения города будет определяться по данным Росстата на начало года, предшествующего году заключения кредитного договора.

Во-вторых, в льготный список попали регионы с индивидуальными программами развития (Алтай, Алтайский край, Республика Марий Эл, Республика Хакасия, Псковская область и так далее). Наконец, в-третьих, в список попали регионы с низкими объемами жилищного строительства. В итоге всего получилось 35 регионов, и их жители, повторимся, до 2030 года имеют право претендовать на льготный кредит как на оплату жилищно-коммунальных услуг (при определенных условиях), так и на покупку квартиры в новостройке.

Эксперты компании "ЦИАНоген.Аналитика" изучили рынок новостроек в этих 35 регионах и выяснили, какую долю он составляет от всего рынка страны, как отличаются объемы ввода жилья, спрос и предложение*. Вот несколько выводов, к которым пришло исследование.

В 2023 году и январе-мае 2024 года в анализируемых регионах застройщиками было введено всего около 13% от общего объема нового жилья в стране. Особенно низкие показатели в Еврейском автономном округе, Магаданской области, Ненецком и Чукотском автономных округах, Мурманской области и Республике Алтай - менее 0,1% от общего объема ввода. А в Забайкальском крае, Курганской области и Республике Коми - чуть больше - 0,2%. Исключение составляют, пожалуй, только три региона, указанные в списке: Нижегородская область (она занимает 14-е место в общероссийском рейтинге по вводу жилья за последние полтора года), Дагестан (22-е место) и Чувашия (26-е место).

"В целом в этих регионах проживает около 35 миллионов человек, или 24% от общего населения страны. Но доля в объеме активного предложения на рынке недвижимости в этих регионах значительно ниже, чем в населении: здесь сосредоточено лишь около 5% квартир на рынке новостроек РФ", - продолжают "ЦИАН.Аналитика". И подчеркивают, что объем предложения распределен крайне неравномерно: 20% всех лотов приходится на Нижегородскую область, еще 12% - на Алтайский край, 9% - на Республику Адыгея, 7% - на Омскую область, 6% - на Саратовскую область (то есть более половины всего предложения сосредоточено в пяти из 35 регионов). Еще 46% всех лотов расположены в 24 регионах, которые в целом имеют активное предложение на рынке.

Но есть шесть регионов (Еврейский автономный округ, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Республика Ингушетия и Чукотский автономный округ), в которых эксперты не нашли ни одного объявления о продаже первичной продукции, размещенного на сайте cian.ru . Конечно, можно предположить, что продажи там ведутся через какой-нибудь другой агрегатор - скажем, через Avito, и все же вывод "ЦИАНоген.Аналитики" кажется верным: в этих регионах РФ программа семейной ипотеки практически не актуальна. Хотя стоит напомнить, что в регионах, где нет новостроек, семьи с детьми-инвалидами могут приобрести вторичное жилье по льготной ипотеке.

Наконец, что касается количества сделок: здесь доля перечисленных 35 регионов составляет 11% от всего российского рынка. "Со значительным отрывом лидирует Нижегородская область (14% всех сделок в анализируемых субъектах РФ в 2023 году и первой половине 2024 года), в тройку лидеров также вошли Алтайский край (9%) и Чувашия (8%). На долю десяти лидеров приходится 63% всех сделок. При этом в четырех регионах (Еврейская АО, Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО) сделок на рынке новостроек за этот период не было, а в Ингушетии и Мурманской области за 1,5 года было продано всего 12-14 квартир", - отмечает ЦИАН.Аналитика".

Чуть ранее эксперты компании представили аналогичный анализ для небольших городов с населением до 50 тысяч человек*. Здесь, пожалуй, чтобы понять выравнивание, нужно знать всего несколько показателей. Малых городов в России 809 из 1 135, то есть явное большинство, но проживает в них всего около 16,3 млн человек, то есть около 11% населения страны. Только в 71 из 809 городов вообще есть новостройки, для остальных льготная семейная ипотека просто бессмысленна (если, конечно, речь не идет о покупке жилья в городских многоквартирных домах). В целом объем первичного предложения малых городов составляет 1,7%, а если исключить Московскую и Ленинградскую области - даже 1,5% квартир, представленных на российском рынке новостроек. Точно такие же показатели и по количеству первичных сделок: 1,7% всего российского рынка или 1,5% без учета городов Московской и Санкт-Петербургской областей.

См. также:

Как успешно противостоять мошенникам?

Импортозамещение технологий: за и против

Эффективные способы защиты вашего бизнеса

Объекты специального регулирования: Что их ждет?

Во что инвестировать, чтобы не потерять?

Можно ли предотвратить кражу персональных данных?

На десять городов с наибольшим выбором на рынке новостроек приходится 751ТП3Т от общего объема "малоэтажного" предложения. То есть три из четырех квартир на первичном рынке в малых городах продаются в следующих населенных пунктах: Гурьевск, Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский (Калининградская область), Коммунар, Кировск (Ленинградская область), Алушта, Судак (Крым), Темрюк (Краснодарский край) и Аксай (Ростовская область). Очевидно, что в основном это локации в регионах с высоким спросом со стороны жителей других субъектов Российской Федерации.

"Льготные программы на первичном рынке (в том числе семейная ипотека) неактуальны для большинства небольших городов - в них почти нет новостроек. Быстро нарастить объемы строительства сложно, да и не всегда имеет смысл: во многих городах население сокращается. Опыт дальневосточной ипотеки показывает, что эта мера поддержки работает в городах с высокой миграционной привлекательностью, но сама по себе не может остановить отток населения с периферии регионов: доступность жилья (в частности, за счет низких ипотечных ставок) - не единственный фактор повышения привлекательности места проживания, нужны еще и места приложения труда, качественная инфраструктура и так далее. Для малых городов может быть более эффективным распространение программ господдержки на вторичный рынок, а также предоставление кредитов по льготным ставкам на строительство индивидуальных домов - потребность в таком банковском продукте есть, поскольку многие малые города состоят из малоэтажных кварталов", - считает эксперт ЦИАН.Аналитика" Елена Лапшина.

Источник